贷款与月供
为什么2026年利率降了，贷款批准还是这么难
2026年利率虽然降低了，但银行批准并没有因此变简单。这篇文章讲清楚真正决定批准的因素，以及很多买家忽略的政府担保计划。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 首购族、自雇人士，以及不确定过去申请为什么被拒的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中等 |
| 买家行动 | 在开始看项目之前，先请 Lewis 帮你检查一下DSR，并及早发现CCRIS/CTOS的问题，避免下订之后才卡在贷款上。 |
利率降低改变的是月供，不是批准逻辑
国家银行（BNM）在2025年7月9日把隔夜政策利率（OPR）从3.00%下调到2.75%，各银行目前挂牌的房贷实际利率大约在3.55%至4.35%之间。这确实会减少你每个月要还的贷款金额，但银行在批准贷款前审查的还是同一批东西：债务偿还比率（DSR）、信用记录和收入稳定性。国家银行明确表示过，贷款批准不是可负担房屋问题的唯一解释——也就是说，银行自己的风险评估，而不只是利率，才是真正的关卡。
申请被拒的真正原因
最常见的原因是：把现有债务算进去之后DSR超出银行上限——月净收入低于RM5,000的买家，上限通常是60%至70%；月净收入超过RM10,000的买家，上限可以放宽到80%至85%。如果用租赁合约来支持申请，银行通常只承认租金的70%至80%（打七至八折）。再加上CCRIS/CTOS记录薄弱或有问题、银行认为你的收入不稳定（佣金制、零工、或过去一年内换过工作），或者文件不齐全/前后矛盾，这些问题都不会因为OPR降到2.75%而自动改善。
在你假设自己会被拒之前，先查这个担保计划
住房信贷担保计划（SJKP）让政府为没有固定月薪单的买家（比如零工工作者或自雇人士）提供担保，降低银行的风险，提高这类买家的批准机会。如果你只比较3.55%至4.35%之间的挂牌利率，从来没问过银行经理或 Lewis 自己是否符合资格，很容易错过这个计划。
买家检查清单
利率降低确实能减轻月供负担，但不能改善你薄弱的DSR、不理想的CCRIS或CTOS记录，或者不稳定的收入——这些才是真正决定批准与否的因素。
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| 1 | 计算包含所有债务的当前DSR |
|---|---|
| 2 | 查CCRIS/CTOS记录 |
| 3 | 收入文件是否一致 |
| 4 | 确认SJKP资格 |
| 5 | 多比较几家银行，不只看利率 |
常见问题
利率降低是不是代表我的贷款更容易批准？
不是。利率降低只是减少你的月供，银行审批时看的DSR、信用记录和收入稳定性标准并不会因此放宽。
SJKP是什么，适合什么人？
住房信贷担保计划（SJKP）让政府为没有固定月薪单的买家（比如零工工作者或自雇人士）提供贷款担保，提高这类买家的批准机会。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
OPR 新闻不只是经济新闻，它会影响你能不能舒服持有房产
利率新闻应该提醒买家先检查月供舒适度、DSR 和现金缓冲，而不是只追 rebate。
Lewis 总结
选单位前，我会用稍微高一点的利率压力测试月供，再看买家是否仍然舒服。
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