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城市更新税务优惠 2026：商业房产改造住宅的装修扣税指南
自2026课税年度起，业主将旧商业建筑改造成住宅，可享有10%的特别装修扣税优惠，上限达 RM1000 万。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 持有闲置或老旧店面、写字楼，并打算进行改造重置的商业资产持有者与房地产投资者。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中至高 |
| 买家行动 | 在内陆税收局（LHDN）发布详细的合格指南之前，暂缓签署大型改造装修合同，并咨询税务顾问对改造方案进行审计。 |
10%改造装修扣税条款拆解
在 2026 年预算案倡议中，马来西亚政府设立了一项针对 2026 课税年度（YA2026）及以后的特别税务优惠。该优惠允许业主对将陈旧商业建筑改造为住宅单位所产生的合格装修支出申请 10% 的特别税务扣除。每个项目的总合格支出上限为 RM1000 万。这是一项直接的公司税减免措施，旨在提高土地稀缺城市核心区内旧建筑活化项目的经济可行性。
10%改造装修扣税条款拆解
对比项目
标准装修扣税
新改造税务优惠（YA2026）
对比项目
标准装修扣税
新改造税务优惠（YA2026）
对比项目
标准装修扣税
新改造税务优惠（YA2026）
| 对比项目 | 标准装修扣税 | 新改造税务优惠（YA2026） |
|---|---|---|
| 扣税比例 | 通常不可扣除或受限 | 合格支出的 10% |
| 最高上限 | 不适用 | 每个项目最高 RM10,000,000 |
| 合规用途 | 一般办公室美化更新 | 商业空间改造成住宅用途 |
目标资产：将老旧商业地契改造成住宅用途
该政策的主要目标是解决大量闲置商业空间的问题，特别是城市中心老旧的店面、空置的商业写字楼以及陈旧的高层办公楼。通过鼓励将这些空间改造为住宅公寓、共享居住空间或联排住宅，政府希望活化市中心区域并增加城市住房供应。这避免了对新绿地进行开发的需要，因为在吉隆坡等城市，新绿地开发的成本正变得越来越高昂，且容易造成环境破坏。
水电费与门牌税的商业收费陷阱
业主必须对商业产权建筑的运营成本结构保持高度警惕。与住宅类房产相比，商业房产的水电费和污水处理费要高得多。此外，地方政府的门牌税（cukai taksiran）通常是住宅房产的两倍。在改造建筑物时，您必须向国家能源局（TNB）、水务局以及地方议会确认，这些独立单位是否可以正式重新注册为住宅费率，否则高昂的运营费用将严重吞噬您的净租金回报率。
指南尚待出炉：下订前的税务顾问确认步骤
在政策推行初期，具体的行政流程和合格的建筑改造标准仍有待内陆税收局（LHDN）发布详细指南。目前尚不清楚哪些类型的管道工程、隔断或结构性工程会被认定为『合规支出』。强烈建议业主在获得税务顾问的书面确认或 LHDN 的官方裁定前，不要投入大量资金或签署具有约束力的装修合同。
买家检查清单
自 2026 课税年度起，将老旧商业建筑改造成住宅用途的合规支出可享有 10% 的特别所得税扣除，上限为 RM1000 万。具体申报细节目前尚待公布。
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| 1 | 确认课税年度为 YA2026 或更晚 |
|---|---|
| 2 | 确认装修开支是否被归类为合格的改造转换工程 |
| 3 | 向公用事业机构核实大楼水电费是否可以转换为住宅费率 |
| 4 | 确认整个项目的合格支出不超过 RM1000 万的最高上限 |
| 5 | 在签署工程合同前，咨询执业税务顾问或 LHDN 官员 |
常见问题
2026课税年度商业房产改住宅的最大扣税额是多少？
特别扣税比例为合格支出的 10%，每个项目最高扣税支出上限为 RM1000 万，自 2026 课税年度起生效。
哪些房产符合这项城市更新税务优惠的资格？
位于城市中心、被改造成住宅单位的老旧、未充分利用或闲置的商业建筑，例如商业店面和办公楼。
如果只做美化装修而不改变结构，可以申请这项扣税吗？
不可以。该优惠专门针对将商业空间改造为住宅用途的工程，这通常需要结构、管道和户型的重新改造。一般的办公室表面美化更新不符合条件。
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