负担能力与价值 · 6 分钟
新盘 vs 二手房：大部分买家没想到的「估价缺口」
新盘开价可能比附近同类二手房高25%到47%。如果银行估价比你签的合约价低，差额要你自己拿现金补。这篇讲清楚这个机制到底怎么运作。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
银行批贷款是根据自己的市场估价，不是根据发展商的开价。两者对不上的话，差额要你自己补现金——而且是在你原本预算的头期款之外。
Lewis verdict
这是我在新盘买家身上看过最常见的「意外」。我一定会在下订之前，先帮忙对比附近二手房价格，而不是等银行估价师来了才发现问题。
买家下一步是什么？
在下订新盘之前，请 Lewis 帮你拉出同邮区最近的二手房成交记录，让你大概知道银行估价可能落在哪个范围。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 计划用90%贷款成数买新盘的买家，以及正在比较新盘和附近二手房价格的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中高 |
| Lewis verdict | 这是我在新盘买家身上看过最常见的「意外」。我一定会在下订之前，先帮忙对比附近二手房价格，而不是等银行估价师来了才发现问题。 |
| 买家行动 | 在下订新盘之前，请 Lewis 帮你拉出同邮区最近的二手房成交记录，让你大概知道银行估价可能落在哪个范围。 |
新盘价格为什么会比二手房高
业界报道显示，新盘开价一般比同邮区的二手房成交价高出25%到47%，而这个溢价经常被回扣、免费家具配套和现金回赠包装掩盖，让开价看起来比实际更合理。但银行不是根据开价放贷——银行估价师会根据附近实际成交价来评估单位价值。
估价缺口是怎么变成现金缺口的
假设你的合约价是RM650,000，打算用90%贷款成数，预算头期款RM65,000。但银行估价师把单位估成RM600,000，你的贷款上限就变成RM600,000 × 90% = RM540,000。这时你实际需要的现金是RM650,000 − RM540,000 = RM110,000——多出来的RM45,000是你没预算到的，而且通常要在短时间内补上，不然可能损失订金。
另一面：第H附表的进度付款
受房屋发展法令（HDA）管制的新盘交易，采用第H附表的进度放款方式——银行按施工进度分批把钱放给发展商，通常在交钥匙（VP）前贷款已经放了大约80%，交钥匙时更达到约92.5%。这代表你在能搬进去或出租之前，就已经在还接近全额的贷款利息，如果你现在还在外面租房住，要预留双重住房开销的预算。
买家检查清单
银行批贷款是根据自己的市场估价，不是根据发展商的开价。两者对不上的话，差额要你自己补现金——而且是在你原本预算的头期款之外。
| 1 | 同邮区最近的二手房成交价 |
|---|---|
| 2 | 对银行估价的合理预期，不是只看开价 |
| 3 | 预留头期款以外的现金缓冲 |
| 4 | 该项目的第H附表进度表 |
| 5 | 如果交钥匙超过36个月延迟的LAD保障 |
常见问题
为什么银行估价会比我签的合约价低？
新盘价格通常比附近的二手房成交价高（发展商溢价）。银行估价师是根据实际同类成交价来评估，不是根据发展商开价，所以出现缺口很常见。
如果我没办法用现金补上估价缺口怎么办？
你可能需要跟发展商协商、寻找额外融资，或者面临损失订金的风险。这就是为什么在下订前先确认附近二手房价格很重要。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
LRT3 与 TOD 新闻：买房看到「靠近站」不要太快心动
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Lewis verdict
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下订前，先学会用买家角度看 NAPIC 数据
官方数据不会直接告诉你买哪一个项目，但能帮你不要只相信销售话术；下订前应把成交、供应、滞销和租金证据一起看。
Lewis verdict
数据不能取代实地看房，但它是让买家不要冲动下订的好工具。
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