Jadual Kos Penuh: Duti Setem, Yuran Guaman, Yuran Kelulusan

Quick summary

Jawapan pantas

Sesuai untuk

Pembeli yang mahukan bajet keseluruhan realistik, bukan sekadar harga hartanah utama, sebelum komited kepada pembelian Malaysia.

Tahap risiko

Sederhana

Tindakan pembeli

Minta Lewis pecahan kos keseluruhan penuh untuk mana-mana unit khusus yang anda pertimbangkan, supaya duti setem 8% dan setiap yuran lain disahkan sebelum anda komited, bukan ditemui kemudian.

Sesuai untuk	Pembeli yang mahukan bajet keseluruhan realistik, bukan sekadar harga hartanah utama, sebelum komited kepada pembelian Malaysia.
Tahap risiko	Sederhana
Tindakan pembeli	Minta Lewis pecahan kos keseluruhan penuh untuk mana-mana unit khusus yang anda pertimbangkan, supaya duti setem 8% dan setiap yuran lain disahkan sebelum anda komited, bukan ditemui kemudian.

Perubahan utama: duti setem digandakan kepada 8% dari 1 Januari 2026

Perubahan kos terbesar bagi pembeli asing ialah pengenalan Item 32(ab) ke dalam Akta Setem 1949 oleh Akta Kewangan 2025, yang menetapkan duti setem rata 8% ke atas instrumen pindah milik untuk hartanah kediaman diperoleh bukan warganegara (dan syarikat asing), berkuat kuasa untuk pindah milik dilaksanakan pada atau selepas 1 Januari 2026 — menggandakan kadar rata 4% sebelumnya. 'Hartanah kediaman' di sini ditakrifkan meliputi rumah, kondominium, pangsapuri, flat, apartmen servis dan unit SOHO yang digunakan semata-mata sebagai kediaman; hartanah komersial dan perindustrian kekal pada struktur kadar berperingkat lama yang tidak terjejas dan juga terpakai kepada pembeli warganegara Malaysia. Bagi unit RM1,000,000, ini adalah beza antara RM40,000 dan RM80,000 duti setem sahaja — kos yang jatuh sepenuhnya ke atas pindah milik, berasingan daripada sebarang setem perjanjian pinjaman.

Yuran guaman: skala menurun tetap yang diterbitkan

Yuran guaman untuk Perjanjian Jual Beli dan Memorandum Pindah Milik kedua-duanya mengikut skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023, yang ditetapkan oleh undang-undang dan bukan boleh dirunding bebas — kira-kira 1% untuk RM500,000 pertama nilai transaksi, menurun kepada kira-kira 0.8% untuk RM500,000 seterusnya, dan peratusan lebih rendah untuk peringkat lebih tinggi, dengan had yuran minimum. Jika pembelian dibiayai, perjanjian pinjaman atau pembiayaan dikenakan caj berasingan pada skala menurun yang sama, terpakai kepada jumlah pinjaman dan bukan harga hartanah. Cukai Jualan dan Perkhidmatan 8% terpakai di atas yuran profesional itu sendiri. Pembeli yang membeli terus daripada pemaju berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan juga mungkin layak untuk potongan besar pada komponen guaman pindah milik — berbaloi ditanya secara jelas kepada peguam anda.

BINCANG DENGAN LEWIS

Saya kini memulakan setiap perbualan dengan pembeli tanah besar dengan angka 8%, kerana itu angka tunggal yang paling berkemungkinan salah dalam apa jua yang mereka sudah baca. Penggandaan daripada 4% kepada 8% mengubah kos pemerolehan 4-5% yang boleh diurus kepada sesuatu yang lebih hampir 9-10% bagi kebanyakan pembelian kediaman — itu wang sebenar yang mengubah apa yang sebenarnya mampu dibeli oleh bajet anda, dan saya lebih rela anda rasa kejutan itu dalam mesej WhatsApp daripada saya berbanding di pejabat peguam selepas anda sudah komited.

WhatsApp Lewis

Yuran kelulusan negeri: kos yang paling berbeza, dan patut disahkan awal

Kerana pembelian warga asing memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, kebanyakan negeri mengenakan yuran kelulusan atau pemprosesan berasingan di atas duti setem dan yuran guaman, dan angka ini benar-benar khusus kepada negeri — sesetengah negeri telah menyemak semula struktur yuran kelulusan asing mereka ke atas dalam beberapa tahun kebelakangan ini, termasuk Johor. Berbeza daripada duti setem, yang kini ditetapkan secara kebangsaan pada 8% untuk hartanah kediaman, tiada satu jadual kebangsaan diterbitkan untuk yuran kelulusan, jadi ini adalah salah satu kos yang paling berkemungkinan disebut tidak tepat oleh artikel pengumpul, termasuk yang ini. Sahkan yuran kelulusan semasa untuk negeri dan nilai transaksi khusus anda terus melalui peguam pindah milik anda sebelum memuktamadkan bajet.

Kos berterusan selepas penyempurnaan: caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjejasan

Selain kos pemerolehan sekali sahaja, hartanah berstrata — kondominium, pangsapuri dan pembangunan berpagar dengan kemudahan kongsi — membawa yuran penyelenggaraan dan pengurusan bulanan berterusan, ditambah caruman kumpulan wang penjejasan berkala, kedua-duanya ditetapkan oleh Badan Pengurusan Bersama atau Perbadanan Pengurusan dan lazimnya dicaj mengikut kaki persegi keluasan lantai binaan unit. Yuran ini membiayai penyelenggaraan kemudahan, keselamatan, utiliti kawasan sepunya dan pembaikan bangunan jangka panjang, dan berbeza dengan ketara mengikut projek berdasarkan skala kemudahan — pembangunan dengan kemudahan meluas seperti beberapa kolam renang, gimnasium dan keselamatan 24 jam lazimnya mengenakan caj jauh lebih tinggi per kaki persegi berbanding bangunan lebih ringkas. Kos berulang ini patut dimasukkan ke dalam sebarang pengiraan hasil sewa, bukan dianggap ralat bulatan berbanding harga belian.

Contoh dikira untuk unit RM1,000,000

Menggabungkan kepingan pada unit kediaman ilustrasi RM1,000,000 dibeli secara tunai oleh pembeli asing: duti setem pada pindah milik pada 8% menjadikan RM80,000; yuran guaman pada SPA dan MOT di bawah skala SRO 2023 menjadikan kira-kira RM10,000 sebelum SST, ditambah SST 8% ke atas yuran itu; yuran kelulusan negeri yang boleh berjulat daripada beberapa ribu ringgit hingga angka jauh lebih tinggi bergantung pada negeri; dan, sebaik sahaja dihuni, yuran penyelenggaraan bulanan yang mungkin berjulat daripada beberapa ratus hingga lebih seribu ringgit bergantung pada kemudahan projek. Kesemuanya, kos pihak pemerolehan sahaja secara munasabah boleh jatuh dalam julat RM90,000-100,000-lebih bagi pembelian RM1,000,000 — anggarkan kira-kira 9-10% keseluruhan sebelum kos pembiayaan, angka yang jauh berbeza daripada 4-5% yang tersebar sebelum perubahan duti setem 2026.