Pulangan Sewa
Rental Yield Bukan Sekadar Sewa Dibahagi Harga
Kira pulangan sewa bersih yang realistik dengan menguji yuran penyelenggaraan, perabot, dan penanda aras 8.3% kekosongan nasional terhadap pulangan kasar.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Investor yang membandingkan pendapatan sewa atau projek cash-flow. |
|---|---|
| Tahap risiko | Risiko vacancy dan realiti sewa |
| Tindakan pembeli | Hantar harga, jangkaan sewa dan bajet furnishing kepada Lewis untuk stress test yield ringkas. |
Kadar vacancy negara sekitar 8.3% — rancang untuk vacancy sebenar, bukan sifar
Kadar vacancy kondominium purata Malaysia pada 2026 adalah sekitar 8.3%, dan jurang pertukaran penyewa berbeza mengikut lokasi: 2-3 minggu antara penyewa di TOD Lembah Klang yang bersambung baik, berbanding 4-8 minggu di pasaran serantau dengan demand lebih nipis seperti Ipoh. Setiap hari unit kosong, maintenance, sinking fund dan faedah mortgage terus terkumpul — stress test perlu andaikan sekurang-kurangnya sebulan vacancy setahun, lebih lama di pasaran tenant nipis.
BINCANG DENGAN LEWIS
Saya anggap rental yield sebagai julat, bukan janji. Jika nombor hanya cantik dengan occupancy sempurna, ia terlalu rapuh.
Kajian Kes Leveraj Sebenar Tunjuk Yield Boleh Menyusut Pantas
Kondo RM800,000, 1,000 kaki persegi disewa berperabot penuh pada RM3,500/bulan kelihatan seperti gross yield munasabah ~5.25%. Tetapi selepas mortgage, maintenance (RM300 pada RM0.30 psf), sinking fund, cukai taksiran, cukai tanah, insurans, cukai pendapatan teramortisasi, komisen ejen, peruntukan vacancy sebulan (RM292) dan susut nilai furnishing (RM167) dikira, investor sebenarnya rugi RM592-822 sebulan di bawah financing 90% LTV yang realistik. Gross yield bercerita jauh berbeza daripada cashflow bersih.
Tenant Depth Lebih Penting Daripada Satu Iklan Sewa Tinggi
Satu iklan sewa optimistik tidak membuktikan demand. Lihat listing berulang, comparable siap, profil penyewa dan sama ada kawasan ada pemacu kerja, pendidikan atau transit yang menyokong jurang vacancy pendek secara konsisten — demand struktural itulah yang mengekalkan vacancy sebenar anda lebih dekat dengan purata TOD Lembah Klang berbanding purata pasaran serantau.
Checklist pembeli
Gross yield berguna, tetapi keselesaan pegangan bersih yang melindungi pembeli.
1
2
3
4
5
| 1 | Gross yield |
|---|---|
| 2 | Kos bersih selepas kos pegangan penuh |
| 3 | Penanda aras vacancy negara 8.3% |
| 4 | Profil penyewa |
| 5 | Demand resale |
Soalan lazim
Apakah rental yield yang baik?
Ia bergantung pada kawasan, risiko, financing, maintenance dan exit strategy. Yield lebih rendah tetapi stabil boleh lebih baik daripada angka tinggi dengan demand lemah — dan sentiasa stress-test terhadap penanda aras vacancy negara ~8.3%, bukan sifar vacancy.
Patut kira gross atau net yield?
Mula dengan gross yield, kemudian stress test kos pegangan bersih — satu kajian kes sebenar menunjukkan gross yield ~5.25% bertukar menjadi defisit tunai RM592-822 sebulan selepas financing, maintenance, peruntukan vacancy dan susut nilai furnishing dikira.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Permintaan Ekspatriat Mont Kiara: Analisis Pelaburan Kondo
Hasil sewa Mont Kiara didorong keluarga ekspatriat dan jarak sekolah. Sebab bangunan lama mengatasi yang baru dari segi sewa, dan cara mengurus risiko pasaran ini.
Kesimpulan Lewis
Saya selalu beritahu klien saya: cari bangunan matang seperti projek awal tajaan Sunrise. Ia mungkin berusia 15 hingga 20 tahun, tetapi kolam renangnya bersih, keselamatan ketat, dan taman permainan diselenggara baik. Perkara ini yang mengekalkan penyewa keluarga ekspatriat untuk menyambung sewa 2 tahun mereka, jauh lebih baik daripada mengejar kondo baharu yang cantik tetapi mempunyai JMB yang bermasalah.
Ledakan Teknologi Cyberjaya: Realiti Pulangan Sewa Pelabur
Profil penyewa Cyberjaya telah berkembang daripada pelajar kepada profesional teknologi berpendapatan tinggi dan jurutera pusat data.
Kesimpulan Lewis
Saya suka Cyberjaya kerana kos masuk modal yang lebih rendah berbanding pusat bandar KL. Anda boleh mendapatkan unit dengan RM300,000 ke RM400,000. Dengan kemasukan jurutera pusat data dan pekerja teknologi, yield bersih 3.5% ke 5.0% boleh dicapai. Tetapi jangan beli membuta tuli. Jika bangunan anda 15 minit memandu dari kampus multinasional terdekat, anda akan sukar mendapat penyewa. Pekerja teknologi mahu berjalan kaki ke tempat kerja atau dalam 3 minit memandu. Pilih bangunan yang terbukti mempunyai penyewa daripada pekerja teknologi berbanding bergantung kepada iklan sewa pelajar biasa.
Koridor MRT Cheras: Pulangan Sewa vs KLCC Prestij
Cheras kini menjadi antara koridor yield sewa terkuat di KL. Ketahui sebab hartanah mampu milik berdekatan MRT memberi yield mantap dan cara memilih lokasi terbaik.
Kesimpulan Lewis
Ramai klien saya taksub dengan alamat KLCC, tetapi saya tunjuk matematik sebenar. Di KLCC, unit mewah hanya memberi yield sewa kasar 2.0% ke 4.0% yang lemah. Manakala di Cheras, saya melihat unit RM400,000-RM450,000 menyewa pada RM1,800-RM2,200 sebulan, memberi yield kasar 5.4% ke 5.9% (3.8-4.7% bersih). Rahsianya mudah: pekerja muda dan keluarga mahu transit MRT ke tempat kerja. Tetapi hati-hati, Cheras adalah besar. Jika kondo anda 15 minit memandu dari MRT, anda terpaksa bersaing harga dalam pasaran tepu. Unit wajib dalam jarak jalan kaki dari stesen untuk jamin yield ini.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Gross yield
Send
Kos bersih selepas kos pegangan penuh
Send
Penanda aras vacancy negara 8.3%
Send
Profil penyewa