Data Pasaran
The Astaka vs Setia Sky 88 Johor Bahru: Analisis Subsale
Banding harga subsale dua menara ikonik siap di Johor Bahru, The Astaka (siap 2017) dan Setia Sky 88 (2016-2018), serta jurang harga pelancaran berbanding PSF semasa.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pelabur dan pembeli yang menyelidik kondominium premium yang telah siap di pusat bandar Johor Bahru yang ingin memahami nilai pasaran sekunder sebenar. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Sahkan sejarah harga transaksi terkini di Brickz atau NAPIC sebelum membuat tawaran, dan rujuk Lewis untuk penilaian perbandingan subsale. |
Realiti Pembetulan Harga Subsale di Johor Bahru
Segmen tinggi mewah Johor Bahru secara sejarah telah bergelut dengan lambakan bekalan yang besar, yang telah memaksa pembetulan harga resale yang ketara sejak dekad yang lalu. Bagi menara mega yang telah siap, pasaran sekunder mewakili semakan realiti yang keras berbanding risalah pelancaran pemaju asal. Banyak unit tinggi yang dipasarkan atas dasar prestij kini didagangkan pada diskaun ketara dalam pasaran subsale. Pembeli yang melihat aset yang telah siap mesti mengabaikan gembar-gembur pelancaran sejarah dan fokus secara eksklusif pada bukti transaksi.
Jadual Perbandingan Projek Siap
Untuk membandingkan prestasi pasaran kedua-dua menara siap yang ikonik ini, pembeli harus menyemak saiz, ketumpatan, garis masa penyiapan mereka, dan perbezaan antara jangkaan pelancaran dan realiti pasaran sekunder hari ini.
Jadual Perbandingan Projek Siap
Metrik Perbandingan
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
Setia Sky 88
Metrik Perbandingan
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
Setia Sky 88
Metrik Perbandingan
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
Setia Sky 88
Metrik Perbandingan
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
Setia Sky 88
Metrik Perbandingan
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
Setia Sky 88
Metrik Perbandingan
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
Setia Sky 88
Metrik Perbandingan
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
Setia Sky 88
| Metrik Perbandingan | The Astaka @ 1 Bukit Senyum | Setia Sky 88 |
|---|---|---|
| Pegangan | Pegangan Bebas | Pegangan Bebas |
| Pemaju | Astaka Padu Sdn Bhd | S P Setia |
| Tingkat / Jumlah Unit | Menara Berkembar (65 & 70 tingkat) / 438 unit | Tiga Menara (70, 55, 55 tingkat) / ~838 unit |
| Tahun Siap | 2017 | 2016 - 2018 |
| Kadar Pelancaran PSF | Minimum RM750 - RM950 (tipikal) | RM750 - RM1,000 (awal), RM1,500 (menara akhir) |
| Kadar Semasa PSF | RM634 - RM11,982 (Median: RM1,104) | RM457 - RM1,316 |
| Harga Jual Semula | RM1,070,000 - RM6,880,000 | RM350,000 - RM1,200,000 |
Jurang PSF The Astaka: Kes Penthouse Speculative vs Realiti
The Astaka @ 1 Bukit Senyum mengekalkan kedudukan premium sebagai pembangunan mewah berkepadatan rendah (hanya 438 unit di dua menara). Walaupun harga transaksi median rasminya berada sekitar RM1,104 sekaki persegi, senarai dalam talian memaparkan julat yang sangat besar bermula daripada RM634 sehingga RM11,982 sekaki persegi. Pembeli mesti memahami bahawa angka PSF hujung tinggi yang melampau mewakili senarai penthouse spekulatif, dan bukannya penanda aras transaksi realistik untuk unit biasa.
Setia Sky 88: Mengapa Ada Unit Dijual Bawah Harga Pelancaran
Setia Sky 88 mewakili kisah amaran kondo tinggi mewah yang berlebihan bekalan. Dilancarkan pada RM750 hingga RM1,000 sekaki persegi, dengan menara mewah terakhir dipasarkan pada RM1,500 sekaki persegi, ia menghadapi persaingan sengit daripada pembangunan berkepadatan tinggi yang lebih baharu berhampiran koridor CIQ. Hari ini, transaksi sekunder berkisar antara RM457 dan RM1,316 sekaki persegi. Hujung bawah julat ini bermakna pembeli awal menjual pada kerugian modal.
Checklist pembeli
Tinjauan subsale kediaman tinggi mewah Johor Bahru. Setia Sky 88 oleh S P Setia melihat unit didagangkan pada RM457-1,316 PSF (biasanya bawah harga pelancaran), manakala The Astaka oleh Astaka Padu mengekalkan median RM1,104 PSF dengan kes penthouse spekulatif. Sahkan data transaksi di Brickz sebelum membeli.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan harga transaksi sebenar di Brickz atau NAPIC sebelum membuat tawaran |
|---|---|
| 2 | Bandingkan yuran penyelenggaraan dan standard pengurusan kedua-dua projek |
| 3 | Nilai kedekatan lokasi dengan Laluan RTS atau CIQ JB |
| 4 | Semak pencilan harga spekulatif yang tinggi dalam data senarai Astaka |
| 5 | Sahkan sama ada harga unit Setia Sky 88 berada di bawah PSF pelancaran asal |
Soalan lazim
Bilakah The Astaka dan Setia Sky 88 disiapkan?
The Astaka siap pada tahun 2017. Setia Sky 88 disiapkan secara berperingkat antara 2016 dan 2018.
Berapakah harga median sekaki persegi (PSF) semasa untuk The Astaka?
Harga transaksi median semasa untuk The Astaka adalah kira-kira RM1,104 sekaki persegi, walaupun senarai individu berbeza-beza.
Adakah unit Setia Sky 88 didagangkan di bawah harga pelancaran asal mereka?
Ya, sesetengah unit jualan semula di Setia Sky 88 didagangkan pada julat bawah RM457-1,316 PSF, iaitu di bawah harga pelancaran asal RM750-1,000+ PSF.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Sebelum Booking Hartanah: Panduan Pembeli Membaca Data NAPIC
Gunakan data hartanah NAPIC untuk memantau aktiviti transaksi, penyerapan bekalan, dan unit tidak terjual (naik 7.6% ke 32,801 unit) sebelum membuat tempahan.
Kesimpulan Lewis
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Adakah Pensijilan GBI/GreenRE Benar-Benar Jimatkan Wang Anda?
Projek bersijil hijau selalunya lebih mahal pada awalnya. Apa yang GBI dan GreenRE sebenarnya ukur di Malaysia, dan sama ada ia berbaloi untuk pembeli individu.
Kesimpulan Lewis
Saya tidak akan bayar premium besar sekadar untuk lencana. Saya akan semak tahap skor GBI/GreenRE sebenar (Gold atau Platinum lebih penting berbanding sekadar 'bersijil') dan tanya rasional kecekapan tenaga sebelum anggap ia nilai tambah.
Pelaburan Penang: Pertumbuhan vs Perangkap Overhang
Pasaran hartanah Pulau Pinang didorong sektor semikonduktor dan pembuatan. Fahami premium harga pulau berbanding tanah besar dan cara mengesan risiko lebihan unit.
Kesimpulan Lewis
Saya selalu pesan: jangan anggap Pulau Pinang sebagai satu pasaran tunggal. Jurang antara bahagian pulau dengan Seberang Perai amat besar. Di pulau, kawasan seperti Tanjung Tokong dan Bayan Lepas mendapat premium tinggi kerana kekurangan tanah. Jika anda melihat Batu Kawan di tanah besar, ia mendapat pelaburan E&E yang besar tetapi merupakan pasaran yang berbeza dan belum matang. Jangan abai data overhang NAPIC — Pulau Pinang mempunyai banyak unit apartmen sederhana siap tapi tidak terjual. Jangan beli jika tiada akses kepada industri.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan harga transaksi sebenar di Brickz atau NAPIC sebelum membuat tawaran
Send
Bandingkan yuran penyelenggaraan dan standard pengurusan kedua-dua projek
Send
Nilai kedekatan lokasi dengan Laluan RTS atau CIQ JB
Send
Semak pencilan harga spekulatif yang tinggi dalam data senarai Astaka