Kecacatan, Pembaikan & Pengubahsuaian
Apa yang dikira kecacatan, dan apa yang sekadar haus, enapan atau perbuatan anda sendiri
Sempadan undang-undang antara kecacatan pembinaan yang boleh dituntut, enapan semula jadi, haus dan lusuh munasabah, serta kerosakan pemilik menentukan siapa yang membayar pembaikan di Malaysia. Di bawah rumah HDA berkanun dalam tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan, pemaju memikul kewajipan pembaikan, manakala sub-jualan dijual sepertimana adanya.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang berdepan sesuatu yang sudah rosak di rumah |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Diagnos sebelum bertengkar
Catatan ini menghuraikan garis yang menentukan sama ada orang lain perlu membayar, dan di mana kebanyakan tuntutan tersasar Pertikaian kecacatan dimenangi oleh sesiapa yang boleh menunjukkan puncanya. Sehingga punca ditentukan, setiap pihak mempunyai cerita yang sama munasabah dan tiada siapa membayar.
Definisi berkanun kecacatan di bawah Jadual G dan Jadual H
Di Semenanjung Malaysia, hartanah kediaman yang dibeli terus daripada pemaju perumahan berlesen ditadbir oleh kontrak berkanun standard di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Jadual G mengawal perumahan bertanah dengan tempoh serahan 24 bulan, manakala Jadual H mengawal kediaman strata dengan tempoh serahan 36 bulan. Di bawah klausa 26 Jadual G dan klausa 30 Jadual H, kecacatan bermaksud apa-apa kecacatan, pengecutan atau kerosakan lain akibat mutu kerja yang cacat, bahan cacat, atau bangunan tidak dibina mengikut pelan dan spesifikasi yang diluluskan. Definisi ini tegas: kecacatan mesti berpunca daripada kegagalan pembinaan asal pemaju.
Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan dan jam 30 hari pemaju
Tempoh liabiliti kecacatan ditetapkan secara berkanun selama dua puluh empat (24) bulan dari tarikh pembeli mengambil milikan kosong, selaras dengan peraturan pindaan 2015 (P.U.(A) 106/2015). Sebarang rujukan kepada tempoh lapan belas bulan adalah undang-undang lama yang telah digantikan. Apabila kecacatan dikesan dalam tempoh ini, pembeli mesti menghantar notis bertulis rasmi kepada pemaju dengan menyenaraikan setiap kecacatan. Di bawah terma berkanun, pemaju mesti membaiki dan membetulkan kecacatan tersebut atas kosnya sendiri dalam tempoh tiga puluh (30) hari dari tarikh penerimaan notis bertulis. Jika pemaju ingkar, pembeli boleh melantik kontraktor luar dan menuntut kos pembaikan.
Haus dan lusuh munasabah lawan kecacatan pembinaan: garis sempadan
Pertikaian lazim antara pemilik rumah dan pemaju berpunca daripada kekeliruan membezakan kecacatan pembinaan dengan haus dan lusuh munasabah. Kecacatan pembinaan berpunca daripada kegagalan bahan atau pertukangan semasa pembinaan, seperti lapisan kalis air bilik air yang tidak sempurna, kemasan bingkai tingkap yang bocor, atau pemadatan tanah tapak asas yang tidak mencukupi. Sebaliknya, haus dan lusuh munasabah timbul daripada penggunaan harian biasa dan cuaca. Sebagai contoh, retak halus pengeringan lepaan pada permukaan dinding adalah perkara biasa semasa pengenapan awal bangunan, manakala retak ricih menyerong dari birai tingkap menandakan tekanan struktur yang nyata.
Pengubahsuaian oleh pemilik: bagaimana tuntutan boleh luput
Pembeli kerap menjejaskan hak tuntutan kecacatan berkanun mereka dengan memulakan pengubahsuaian besar-besaran sebelum pemaju sempat memeriksa atau membaiki kerosakan yang dilaporkan. Di bawah prinsip kontrak dan kawalan bangunan, jika pemilik memecahkan dinding, mengubah saluran paip tersembunyi, memasang lekapan berat pada dinding sekat, atau mengusik pendawaian elektrik, pemaju berhak di sisi undang-undang untuk menolak liabiliti bagi bahagian yang telah diubah suai itu. Pemaju boleh berhujah bahawa kerosakan berpunca daripada kontraktor pemilik. Demi melindungi hak anda, semua kecacatan struktur dan kawasan basah mesti diselesaikan sebelum memulakan kerja renovasi.
Urus niaga sub-jualan dan hakmilik komersial: ketiadaan waranti berkanun
Perlindungan menyeluruh tempoh DLP 24 bulan dan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah hanya terpakai kepada perumahan yang dikawal selia di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966. Bagi pembelian sub-jualan hartanah sedia ada daripada pemilik individu, rangka kerja berkanun ini tidak terpakai. Hartanah sub-jualan dipindahkan berasaskan prinsip 'sepertimana adanya' (as-is, where-is), di mana penjual tidak memberi sebarang waranti tersirat tentang integriti struktur atau kebocoran paip. Begitu juga, unit hakmilik komersial seperti SOFO dan SOVO berada di luar HDA dan tidak mempunyai tempoh liabiliti kecacatan berkanun mahupun garis masa serahan berkanun.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Dokumentasikan kecacatan itu sebelum anda bertengkar mengenainya. Gambar bertarikh, notis bertulis kepada pihak yang bertanggungjawab, dan bukti ia diterima lebih bernilai daripada apa-apa pendapat tentang siapa yang bersalah. Bagi apa-apa yang melibatkan struktur, laporan jurutera ialah dokumen yang benar-benar menggerakkan pertikaian.
Checklist pembeli
Di bawah kontrak perumahan berkanun (Jadual G dan Jadual H) yang ditadbir oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, kecacatan bermaksud apa-apa kerosakan akibat mutu kerja yang cacat, bahan binaan tidak sempurna, atau kegagalan membina mengikut pelan yang diluluskan. Dalam tempoh liabiliti kecacatan (DLP) selama 24 bulan bermula dari tarikh milikan kosong, pemaju wajib membaiki kecacatan yang dimaklumkan atas kosnya sendiri dalam tempoh 30 hari dari tarikh penerimaan notis bertulis. Sebaliknya, haus dan lusuh munasabah, kesan pengeringan lepaan kosmetik, dan kerosakan akibat pengubahsuaian pemilik tidak tergolong sebagai kecacatan pemaju. Bagi urus niaga sub-jualan, tiada tempoh liabiliti kecacatan berkanun sama sekali, dan pembeli mengambil hartanah sepertimana adanya.
1
2
3
4
5
| 1 | Pastikan hartanah anda ialah unit kediaman yang dikawal selia HDA di bawah Jadual G atau Jadual H. |
|---|---|
| 2 | Sahkan bahawa tarikh penemuan kecacatan berada dalam tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan dari milikan kosong. |
| 3 | Kemukakan notis kecacatan bertulis rasmi kepada pemaju yang memperincikan mutu kerja atau bahan yang cacat. |
| 4 | Berikan tempoh berkanun tiga puluh (30) hari untuk pemaju memeriksa dan membaiki kecacatan atas kosnya sendiri. |
| 5 | Pastikan tuntutan anda tidak melebihi RM50,000 jika anda bercadang memfailkan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan. |
Soalan lazim
Berapakah tempoh liabiliti kecacatan berkanun bagi rumah kediaman baharu di Malaysia?
Di bawah peraturan perumahan pindaan 2015 (P.U.(A) 106/2015), tempoh liabiliti kecacatan berkanun adalah tepat dua puluh empat (24) bulan dari tarikh pembeli mengambil milikan kosong. Sebarang dakwaan tempoh lapan belas bulan adalah lapuk dan terbatal di sisi undang-undang.
Berapa harikah pemaju perlu membaiki kecacatan selepas menerima notis bertulis?
Di bawah klausa 26 Jadual G dan klausa 30 Jadual H, pemaju diwajibkan di sisi undang-undang untuk membaiki dan membetulkan kecacatan atas kosnya sendiri dalam tempoh tiga puluh (30) hari dari tarikh penerimaan notis bertulis daripada pembeli.
Bolehkah saya menuntut pembaikan kecacatan daripada penjual rumah sub-jualan?
Tiada tempoh liabiliti kecacatan berkanun bagi hartanah sub-jualan. Hartanah pasaran sekunder dijual atas dasar 'sepertimana adanya' (as-is, where-is) di bawah kontrak sivil biasa, menjadikan pemeriksaan rapi sebelum menandatangani perjanjian satu-satunya perlindungan pembeli.
Berapakah had maksimum tuntutan dan had masa memfailkan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah mempunyai had award statutori sehingga RM50,000 bagi setiap tuntutan. Tuntutan mesti difailkan dalam tempoh dua belas (12) bulan dari tarikh Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan, atau tarikh penamatan PJB.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Rumah berkepilan yang bocor
Kebocoran air di rumah bertanah Malaysia berbeza sama sekali daripada kebocoran antara tingkat strata. Air hujan mengalir di sepanjang kekuda dan rasuk sebelum menitis ke siling, mengaburkan punca sebenar. Bagi rumah HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam tempoh 30 hari, manakala pembeli sub-jualan menanggungnya sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Hentikan tindakan mengecat kesan air pada siling dan bawalah pemeriksa berpengalaman ke dalam ruang bumbung semasa hujan lebat untuk mengesan laluan air sebenar. Jika anda dalam tempoh DLP 24 bulan bagi rumah bertanah HDA, hantar notis bertulis rasmi di bawah Jadual G menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju ingkar, kemukakan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika ia rumah sub-jualan, peruntukkan kos pembaikan talang dan kepingan kalis air sebelum menandatangani perjanjian.
Retak pada dinding: mana yang kosmetik, mana yang struktur
Retak pada rumah di Malaysia merangkumi kesan pengecutan lepaan kosmetik sehinggalah enapan asas struktur. Arah, corak, dan sama ada rekahan semakin membesar mengikut masa menentukan sama ada anda memanggil tukang cat atau jurutera profesional. Bagi rumah HDA dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam 30 hari.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membiarkan kontraktor sekadar menampal lepaan pada retakan menyerong atau bertingkat yang merentasi elemen struktur. Jika retakan masih aktif atau disertai pintu yang tersangkut, lantik jurutera profesional berdaftar untuk menjalankan penilaian integriti struktur. Jika rumah anda masih dalam tempoh DLP 24 bulan di bawah Jadual G atau Jadual H, serahkan notis bertulis rasmi yang mewajibkan pemaju membaiki dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju enggan, bawa tuntutan anda sehingga RM50,000 ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan.
Lembap dan kulat di rumah Malaysia: tiga punca dan cara membezakannya
Masalah lembap dan kulat berulang di rumah Malaysia berpunca daripada tiga mekanisme berbeza: penembusan hujan luaran, kebocoran paip tersembunyi, dan pemeluwapan dalaman. Salah diagnosis punca menyebabkan kulat terus berulang. Dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam 30 hari.
Kesimpulan Lewis
Berhenti mengecat semula dinding berkulat dan kenal pasti punca kelembapan terlebih dahulu dengan membandingkan tompok basah dengan rekod hujan, pergerakan meter air, dan penggunaan pendingin hawa. Jika rumah anda hartanah HDA dalam tempoh DLP 24 bulan, serahkan notis bertulis rasmi di bawah Jadual G atau Jadual H yang menuntut pemaju mengenal pasti dan membaiki punca asas dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju ingkar, failkan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Bagi rumah sub-jualan, masukkan kos pembaikan kalis air ke dalam bajet pembelian sebelum menandatangani perjanjian.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Pastikan hartanah anda ialah unit kediaman yang dikawal selia HDA di bawah Jadual G atau Jadual H.
Send
Sahkan bahawa tarikh penemuan kecacatan berada dalam tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan dari milikan kosong.
Send
Kemukakan notis kecacatan bertulis rasmi kepada pemaju yang memperincikan mutu kerja atau bahan yang cacat.
Send
Berikan tempoh berkanun tiga puluh (30) hari untuk pemaju memeriksa dan membaiki kecacatan atas kosnya sendiri.