法律与买卖合约 · 7 分钟
马来西亚公寓短租（Airbnb）合法吗？联邦法院判例与各州执照法规范本
了解规范马来西亚短期住宅住宿（STRA）的法律框架、联邦法院的地标性判决，以及各州和地方政府的执照申请指南。
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快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
根据《2013年分层管理法令》（SMA 2013）第70条通过的分层管理条例是主要的监管关卡。联邦法院已裁定，管理机构（MC）有权禁止短期住宅住宿（STRA），即使土地地契写明为商业用途。然而，上诉法院澄清，一刀切的禁令必须来自具体且合法通过的附加管理条例，不能仅依靠通用的互惠契约（DMC）条款，且在未合法立法的情况下不能与明确的商业地契冲突。此外，运营商面临各州层面的规管，如雪兰莪州的180天上限、槟城最高2,000令吉的罚款、沙巴对住宅产权的全面禁令、砂拉越的年度执照，以及联邦的城市与乡村规划和旅客登记法令约束。
Lewis verdict
作为一名房产中介，我总是告诉客户，在将马来西亚的任何房源挂上 Airbnb 之前，必须核对三层监管关卡。第一层也是最关键的关卡是楼盘自身的分层管理条例。根据联邦法院的地标性判例，管理机构（MC）可以根据《2013年分层管理法令》（SMA 2013）第70条，通过投票禁止短期住宅住宿（STRA），这甚至可以推翻州政府批准的商业契约用途。不过，正如上诉法院所澄清，这种禁令不能仅凭通用的互惠契约（DMC）条款或随意的内部守则，必须是通过业主大会正式投票通过的特定附加管理条例。第二层是州和地方政府的法规：雪兰莪限制每年短租上限为180天，超出则需要规划准证；槟城根据《1976年地方政府法令》对不合规短租处以最高2,000令吉的罚款外加每日200令吉的持续罚款；沙巴禁止在住宅产权项目中进行短租，且亚庇市政厅（DBKK）要求申请旅馆执照；砂拉越则需要旅游部的执照。第三层是联邦法律：未经规划许可擅自将私人住宅变更为高频短租，构成了《1976年城市与乡村规划法令》下的“擅自改变土地用途”罪，且不登记旅客信息则违反了《1965年旅客登记法令》。在购买用于短租的单位前，务必做好功课。
买家下一步是什么？
核实该项目特定的分层住宅附加条例，核对土地契约的明文使用条件，注册申请州政府规定的合规执照，并依法备好旅客登记簿。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 计划在马来西亚通过 Airbnb 或其他预订平台投资短期租赁房产的买家及民宿运营商。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高风险；严厉的行政罚款、分层住宅条例可能出台的全面禁令，以及地方政府对商用短租执照的申请门槛要求。 |
| Lewis verdict | 作为一名房产中介，我总是告诉客户，在将马来西亚的任何房源挂上 Airbnb 之前，必须核对三层监管关卡。第一层也是最关键的关卡是楼盘自身的分层管理条例。根据联邦法院的地标性判例，管理机构（MC）可以根据《2013年分层管理法令》（SMA 2013）第70条，通过投票禁止短期住宅住宿（STRA），这甚至可以推翻州政府批准的商业契约用途。不过，正如上诉法院所澄清，这种禁令不能仅凭通用的互惠契约（DMC）条款或随意的内部守则，必须是通过业主大会正式投票通过的特定附加管理条例。第二层是州和地方政府的法规：雪兰莪限制每年短租上限为180天，超出则需要规划准证；槟城根据《1976年地方政府法令》对不合规短租处以最高2,000令吉的罚款外加每日200令吉的持续罚款；沙巴禁止在住宅产权项目中进行短租，且亚庇市政厅（DBKK）要求申请旅馆执照；砂拉越则需要旅游部的执照。第三层是联邦法律：未经规划许可擅自将私人住宅变更为高频短租，构成了《1976年城市与乡村规划法令》下的“擅自改变土地用途”罪，且不登记旅客信息则违反了《1965年旅客登记法令》。在购买用于短租的单位前，务必做好功课。 |
| 买家行动 | 核实该项目特定的分层住宅附加条例，核对土地契约的明文使用条件，注册申请州政府规定的合规执照，并依法备好旅客登记簿。 |
分层管理法令：分层管理条例作为首要监管关卡
根据《2013年分层管理法令》（SMA 2013）第70条通过的分层附加管理条例是限制短期住宅住宿（STRA）的首要法律关卡。在联邦法院的一宗地标性判例中，法院裁定，如果管理机构（MC）在业主特别大会上通过了禁止短期租赁的决议，该禁令即具有法律约束力。这种法定权力允许管理机构对建筑物的使用性质进行限制，甚至可以推翻土地契约上注明的商用属性。
上诉法院的细化判例：分层限制的法律边界
随后上诉法院的一宗判决为该限制增加了细节。法院指出，管理机构根据《2013年分层管理法令》（SMA 2013）第59条享有的法定职责，并不自动赋予其监管或限制私人产权单位内部具体占用的权力。法院裁定，一刀切的短租禁令必须通过合法通过的特定附加管理条例来实施，不能仅依赖通用的互惠契约（DMC）条款。此外，限制条款在未经业主正式表决通过前，不能与契约中的商用用途冲突。
各州地方政府的行政规管框架与罚则
马来西亚各州和地方政府对短租的规管差异极大。雪兰莪州自2026年起限制短期租赁每年最高为180天，超出则必须向地方市议会申请正式的规划准证。在槟城，违反规定根据《1976年地方政府法令》第102条可处以最高2,000令吉的罚款、一年监禁或两者兼施，并在定罪后处以每日200令吉的持续罚款。沙巴州禁止在住宅产权项目中开展短租，且亚庇市政厅（DBKK）要求申请旅馆执照且严格执法。
联邦城市规划合规性与旅客登记法令规范
在联邦法律层面，未经地方规划局批准擅自将私人住宅改变为高周转的短租民宿，根据《1976年城市与乡村规划法令》（第172号法令）第27和28条，将被认定为擅自改变土地用途的违法行为。此外，短租运营商还必须严格遵守《1965年旅客登记法令》，依法登记租客的姓名、性别、国籍、身份证或护照号码，并随时准备接受警方或市政厅的检查。未能备妥旅客登记册本身即构成一项独立的刑事罪行。
买家检查清单
根据《2013年分层管理法令》（SMA 2013）第70条通过的分层管理条例是主要的监管关卡。联邦法院已裁定，管理机构（MC）有权禁止短期住宅住宿（STRA），即使土地地契写明为商业用途。然而，上诉法院澄清，一刀切的禁令必须来自具体且合法通过的附加管理条例，不能仅依靠通用的互惠契约（DMC）条款，且在未合法立法的情况下不能与明确的商业地契冲突。此外，运营商面临各州层面的规管，如雪兰莪州的180天上限、槟城最高2,000令吉的罚款、沙巴对住宅产权的全面禁令、砂拉越的年度执照，以及联邦的城市与乡村规划和旅客登记法令约束。
| 1 | 检查您所购公寓根据《2013年分层管理法令》第70条通过的特定条例，核实是否存在短期租赁禁令。 |
|---|---|
| 2 | 核实土地契约上的明文规定条件，检查是否明确允许商业服务式公寓的用途。 |
| 3 | 确认州政府层面的出租天数限制，例如雪兰莪州对短期住宅住宿实施的每年180天上限规定。 |
| 4 | 向地方市议会申请相关准证，例如在亚庇商业区运营所需申请的亚庇市政厅旅馆执照。 |
| 5 | 建立符合法定要求的旅客登记册，记录姓名、国籍及身份证件号码以符合《1965年旅客登记法令》。 |
常见问题
公寓管理委员会可以因为我接待短租租客而对我处以罚款吗？
可以，前提是该管理委员会根据《2013年分层管理法令》第70条在大会上投票通过了禁止短租的特定附加管理条例。
未按规定登记短租旅客信息的处罚是什么？
未依法记录和保管旅客详细信息违反了《1965年旅客登记法令》，这属于联邦级违法行为，在面临警方或市议会检查时可被处以罚金或起诉。
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检查您所购公寓根据《2013年分层管理法令》第70条通过的特定条例，核实是否存在短期租赁禁令。
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核实土地契约上的明文规定条件，检查是否明确允许商业服务式公寓的用途。
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确认州政府层面的出租天数限制，例如雪兰莪州对短期住宅住宿实施的每年180天上限规定。
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向地方市议会申请相关准证，例如在亚庇商业区运营所需申请的亚庇市政厅旅馆执照。