法律与买卖合约
KWSP户头二（Akaun Sejahtera）购屋提款：2026年规则详解
了解EPF（KWSP）于2024年5月推行的三户头重组，如何改变了Akaun Sejahtera购屋提款规则、申请资格与最低余额要求，以及使用EPF存款偿还房贷本金，与让其继续复利增值之间的策略取舍。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 计划使用Akaun Sejahtera购屋的EPF会员、正在权衡是否使用EPF提款偿还房贷本金的买家，以及不清楚为何自己的SOHO提款需要人工处理的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 作为提款机制本身风险较低，因为这是一项界定明确的法定权利；真正的风险在于规划层面——错判2024年后Akaun Sejahtera的积累速度已放缓，或在未权衡复利取舍的情况下提取退休储蓄。 |
| 买家行动 | 在假设Akaun Sejahtera余额足以支付目标首付前，先核实余额与积累速度；确认适合自己情况的提款类型（购置、减少贷款，或每月分期还款）；因EPF资金无法用于装修，须单独为装修预算；在提款偿还本金前，须比较EPF股息回报率与房贷利率孰高孰低。 |
2024年5月的重组：从双户头到三户头
自2024年5月11日起，EPF针对所有55岁以下会员，将储蓄架构从旧有的双户头模式重组为三个独立户头。户头一（Akaun Persaraan，退休户头）仍是核心退休储蓄，关键在于，EPF明确禁止会员在退休前将其提取用于购置房产，无论会员购屋意愿多么迫切，这笔资金都受到严格保护。户头二（Akaun Sejahtera）如今仅获得每月供款的15%，较旧制下30%的分配比例大幅下降，而这也是唯一可依法用于购屋提款的户头，属于《1991年雇员公积金法令》第5B条下的法定权利。户头三（Akaun Fleksibel）获得每月供款的10%，可无条件用于任何用途，但每次提款最低须达50令吉，且每日限提款一次，不过它在购屋提款流程中并不具正式角色。
申请资格与最低余额规定
从Akaun Sejahtera提取购屋款项的申请资格规定相当严格。申请人须为马来西亚公民或永久居民，而在1998年8月1日之前已登记为EPF会员的非公民，或持有永久居民身份者，同样符合资格。申请人须在EPF收到完整申请之时年龄未满55岁，且须在Akaun Sejahtera中维持最低500令吉余额（适用于标准购屋或减少贷款本金申请），或最低600令吉余额（适用于每月房贷分期提款计划）。该提款严格限于马来西亚境内、用作居住用途的住宅物业，不适用于商业用途购置。若SOHO发展项目依据当地规划准则被正式归类为住宅用途，则同样符合提款资格，但由于其地契在法律上属于商业性质，SOHO单位的提款申请无法通过自动化线上审批，须亲自前往EPF实体柜台办理，因此有意购买SOHO单位的买家应预留更多处理时间。
这笔钱能用于什么，不能用于什么
Akaun Sejahtera购屋款项主要有两种使用方式：一次性提领用于支付购房款或偿还现有贷款本金，或申请每月房贷分期提款计划，该计划要求最低600令吉余额，须涵盖至少连续6个月的期间，且每月提款金额上限为融资银行所设定的实际分期还款额。会员可同时申请减少贷款本金提款与该计划，一边偿还本金，一边由EPF同步支付每月分期还款。同样重要的是Akaun Sejahtera资金不能用于哪些用途：不得用于装修、内部翻新或维修保养，仅限与购置相关的用途。此外，符合资格的首购族，即购买首套自住房产的马来西亚公民，可就估值50万令吉或以下的住宅物业，享有产权转让备忘录印花税与贷款合约印花税100%的全额豁免，这项优惠值得与任何EPF提款方案一并纳入考量。
策略取舍：偿还房贷本金，还是让EPF继续复利增值
是否使用Akaun Sejahtera提款偿还房贷本金，说到底是一道数学题，而非理所当然的选择。在当前高OPR（隔夜政策利率）环境下，马来西亚的住宅出租物业往往须达到6.5%以上的总回报率，才能实现现金流持平或为正；对于回报率低于此基准的物业，使用EPF资金偿还本金，可降低每月供款额，帮助物业更快达到收支平衡。但每一令吉提早提出的存款，都会停止在EPF内部继续复利增值，因此真正的问题在于：所放弃的EPF股息回报率，是否低于所节省下来的房贷利率。若会员计划在数年后动用Akaun Sejahtera购屋，也应考量到该户头如今的累积速度仅为过去的一半，意味着达成同样的储蓄目标，所需时间将比2024年5月之前更长。
买家检查清单
自2024年5月11日起，EPF针对55岁以下会员，将储蓄架构重组为三个户头：户头一（Akaun Persaraan）；户头二（Akaun Sejahtera）获得每月供款的15%（较旧制双户头下30%的比例大幅下降）；户头三（Akaun Fleksibel）获得10%，可无条件用于任何用途。依据《1991年雇员公积金法令》第5B条，购屋提款仅限于Akaun Sejahtera，EPF明确禁止在退休前提取Akaun Persaraan用于购置房产。由于Akaun Sejahtera如今的累积速度仅为过去的一半，购屋资金的积累速度也比2024年之前更为缓慢。符合资格的会员须维持最低500令吉余额（标准提款）或600令吉余额（每月贷款分期提款计划），且资金仅可用于购置与还贷相关用途，不得用于装修。
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| 1 | 在申请前确认你的Akaun Sejahtera余额，达到最低500令吉（购屋/减少贷款）或600令吉（每月分期提款计划）的门槛。 |
|---|---|
| 2 | 理解户头一（Akaun Persaraan）永远不能在退休前提取用于购置房产，唯有Akaun Sejahtera具备提款资格。 |
| 3 | 为装修与家具配置单独预算，因为Akaun Sejahtera资金不能用于装修、翻新或维修保养。 |
| 4 | 若购买SOHO单位，须预留时间以亲自前往EPF柜台完成人工审批，而非自动化线上审批。 |
| 5 | 在提款偿还房贷本金前，须比较你所放弃的EPF股息回报率，与所节省的房贷利率孰高孰低，尤其当你的租金回报率接近或高于6.5%的收支平衡基准时。 |
常见问题
我能否在退休前提取户头一（Akaun Persaraan）来购屋？
不能。EPF明确禁止会员在退休前将Akaun Persaraan提取用于购置房产。依据《1991年雇员公积金法令》第5B条，购屋提款仅限于Akaun Sejahtera。
我能否用Akaun Sejahtera提款来装修新房？
不能。Akaun Sejahtera购屋款项仅限用于与购置相关的用途，即购房款、减少贷款本金或每月分期还款支援，不能用于装修、内部翻新或维修保养。
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