法律与买卖合约 · 9 分钟
在马来西亚扩大多套房产投资组合：贷款成数、偿债比率与实体架构规划
国家银行对第三套住宅贷款的贷款成数上限为 70%，且以净购买价格为计算基础。带你了解如何管理偿债比率、利用商用产权资产继续扩张，以及如何避开投资控股公司与不动产公司的税务陷阱。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
国家银行规定，若已有最多 2 套未偿还的住宅贷款，贷款成数上限为 90%，从第 3 套贷款起降至 70%，且以扣除开发商回扣后的净购买价格计算。商用产权资产可绕过这一上限，贷款成数可达 80%-85%。60%-80% 的偿债比率上限才是真正的限制，而私人有限公司架构则可能被归类为投资控股公司或不动产公司，从而失去预期的税务优势。
Lewis verdict
我给大多数投资者的扩张策略是：趁还能享有 90% 贷款成数时，先锁定前两套住宅贷款，因为从第 3 套贷款起会降至 70%——以一套 RM800,000 的房产为例，首付差额可能是 RM80,000 与 RM240,000 之间的天壤之别。别忘了净价计算规则已经堵住了过去零首付的漏洞：银行必须以扣除开发商回扣及现金回赠后的价格来计算你的贷款成数，而非买卖合约上的原始金额。一旦超过两套贷款，真正的限制因素就变成了偿债比率，而非贷款成数。大多数散户借款人面临 60%-70% 的偿债比率上限，而释放借贷空间最快的方法并非提前偿还房贷本金，而是清偿信用卡、个人贷款等小额循环债务，因为银行评估偿债比率时看的是每月还款额，而非未偿还本金余额。如果你已经用尽住宅贷款额度，可以转向商用产权资产，这类资产不受贷款套数限制，且仍可获得 80%-85% 的贷款成数。在实体架构方面，切勿仅为了所谓的税务优惠而急于成立私人有限公司：如果该公司 80% 以上的收入来自被动收入（租金、股息、利息），根据所得税法令第 60F 条，它将被归类为投资控股公司，失去人们通常以为公司架构能带来的诸多税务优势。如果你打算通过出售单一资产控股公司的股份来规避不动产盈利税，请注意：若该公司有形资产中 75% 以上为房地产，它就会被归类为不动产公司，股份出售同样会被当作房产处置来征税。最后，把握退出时机：公民与永久居民持有满 6 年后不动产盈利税降至 0%，而公司与外国人则始终维持 10% 的底线税率——这正是我建议客户将资金重新投入到更新资产的时机。
买家下一步是什么？
在每次追加购房前，务必先计算你的偿债比率与贷款成数状况，并在仅为持有房产而设立私人有限公司前咨询税务顾问。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 希望扩展至超过 2 至 3 套住宅房产、需要管理贷款成数限制、偿债比率及实体架构决策的资深投资者。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中至高风险——偿债比率上限及贷款成数骤降会限制扩张速度，而实体架构方面的失误（被归类为投资控股公司或不动产公司）可能抵消预期的税务节省 |
| Lewis verdict | 我给大多数投资者的扩张策略是：趁还能享有 90% 贷款成数时，先锁定前两套住宅贷款，因为从第 3 套贷款起会降至 70%——以一套 RM800,000 的房产为例，首付差额可能是 RM80,000 与 RM240,000 之间的天壤之别。别忘了净价计算规则已经堵住了过去零首付的漏洞：银行必须以扣除开发商回扣及现金回赠后的价格来计算你的贷款成数，而非买卖合约上的原始金额。一旦超过两套贷款，真正的限制因素就变成了偿债比率，而非贷款成数。大多数散户借款人面临 60%-70% 的偿债比率上限，而释放借贷空间最快的方法并非提前偿还房贷本金，而是清偿信用卡、个人贷款等小额循环债务，因为银行评估偿债比率时看的是每月还款额，而非未偿还本金余额。如果你已经用尽住宅贷款额度，可以转向商用产权资产，这类资产不受贷款套数限制，且仍可获得 80%-85% 的贷款成数。在实体架构方面，切勿仅为了所谓的税务优惠而急于成立私人有限公司：如果该公司 80% 以上的收入来自被动收入（租金、股息、利息），根据所得税法令第 60F 条，它将被归类为投资控股公司，失去人们通常以为公司架构能带来的诸多税务优势。如果你打算通过出售单一资产控股公司的股份来规避不动产盈利税，请注意：若该公司有形资产中 75% 以上为房地产，它就会被归类为不动产公司，股份出售同样会被当作房产处置来征税。最后，把握退出时机：公民与永久居民持有满 6 年后不动产盈利税降至 0%，而公司与外国人则始终维持 10% 的底线税率——这正是我建议客户将资金重新投入到更新资产的时机。 |
| 买家行动 | 在每次追加购房前，务必先计算你的偿债比率与贷款成数状况，并在仅为持有房产而设立私人有限公司前咨询税务顾问。 |
贷款成数上限与净价计算规则
国家银行预计 2026 年 GDP 增长为 4.0%-5.0%，自 2025 年 7 月降息 25 个基点后，隔夜政策利率维持在 2.75% 不变——为组合型投资者提供了一个可预测、低波动的借贷环境。国家银行规定，若借款人已有 2 套或以下未偿还住宅贷款，贷款成数上限为 90%，从第 3 套起降至 70%。以一套价值 RM800,000 的第三套住宅房产为例，这意味着首付须达 RM240,000（30%），而前两套仅需 RM80,000（10%）首付。关键在于，贷款成数必须以净购买价格计算——即“净价规则”——银行须先从买卖合约原始价格中扣除开发商回扣、现金回赠及折扣，再计算贷款成数，从而堵住了过去零首付的漏洞。
替代贷款机构与商用产权资产
MBSB 等非银行贷款机构依循不同的运营章程，历来即使针对第三套住宅贷款，也曾提供 85%-90% 的贷款成数，为部分投资者提供了另一条路径。更广泛地说，70% 的贷款成数上限仅适用于住宅产权——商用产权房地产，例如店铺、写字楼及工业单位，不受贷款套数限制约束，无论已有多少套贷款，商用融资成数均可达 80%-85%。这使得商用产权资产（在部分架构中也包括服务式公寓）成为投资者在超过 2 套住宅贷款后继续扩张的常见途径。部分投资者还会通过正式的信托契约安排，借由直系亲属办理贷款，让主要投资者实际上以名义买家的身份购房，而该名义买家仍可享有全新的 90% 贷款成数额度。
偿债比率：扩张过程中真正的限制因素
偿债比率（DSR，计算方式为每月债务承担总额除以每月净收入，再乘以 100%）是核准贷款的核心指标，随着投资组合扩张，往往比贷款成数限制更先成为约束因素。标准散户借款人面临 60%-70% 的偿债比率上限，但高净值客户或长期往来客户有时可获批高达 80%。要将偿债比率控制在大致安全的 50% 以下阈值内，最有效的方法是清偿小额、短期的循环债务——如个人贷款和信用卡——而非提前偿还房贷本金，因为银行评估偿债比率看的是每月还款额，而非未偿还余额。清偿一笔每月 RM900 的个人贷款，比等额提前偿还房贷本金更能释放借贷额度。
实体架构：投资控股公司与不动产公司陷阱
究竟以个人名义还是私人有限公司持有房产，是一项重大决策，其中还涉及所谓的“税率错觉”问题：如果一家私人有限公司 80% 以上的总收入来自被动来源（如股息、利息或租金），根据 1967 年所得税法令第 60F 条，它将被归类为未上市投资控股公司（IHC），从而失去投资者通常以为公司架构能带来的许多税务优势。另外，投资者过去常常选择出售私人有限公司的股份而非直接出售房产本身，以便只需缴纳 0.3% 的印花税并完全规避不动产盈利税（RPGT）——但如果该公司的不动产（或其持有的另一家不动产公司股份）占其有形资产总额的 75% 以上，就会被归类为不动产公司（RPC），任何股份处置都将被视为房产处置，须依个人的持有期限缴纳标准不动产盈利税。这就堵住了针对单一资产集中型控股公司的避税漏洞。就时机而言，不动产盈利税税率会随持有期限阶梯式下降，马来西亚公民与永久居民持有满 6 年后税率降至 0%，而公司与外国人即使持有超过 5 年，仍维持 10% 的永久底线税率——这是规划何时退出成熟资产的关键节点。
买家检查清单
国家银行规定，若已有最多 2 套未偿还的住宅贷款，贷款成数上限为 90%，从第 3 套贷款起降至 70%，且以扣除开发商回扣后的净购买价格计算。商用产权资产可绕过这一上限，贷款成数可达 80%-85%。60%-80% 的偿债比率上限才是真正的限制，而私人有限公司架构则可能被归类为投资控股公司或不动产公司，从而失去预期的税务优势。
| 1 | 在第 3 套贷款起适用 70% 上限之前，先锁定前 2 套住宅贷款的 90% 贷款成数 |
|---|---|
| 2 | 确认银行是以扣除开发商回扣后的净价而非买卖合约原始价格来计算贷款成数 |
| 3 | 以清偿信用卡、个人贷款等小额循环债务来管理偿债比率，而非提前偿还房贷 |
| 4 | 在住宅贷款额度用尽后，考虑贷款成数可达 80%-85% 的商用产权资产 |
| 5 | 在仅为税务原因成立私人有限公司前，先评估该公司是否会被归类为投资控股公司（第 60F 条） |
常见问题
为什么马来西亚第三套住宅房产的贷款成数上限会降至 70%？
国家银行对已有 2 套或以下未偿还住宅贷款的借款人设定 90% 贷款成数上限，作为审慎监管措施，但从第 3 套未偿还住宅贷款起将其降至 70%，以抑制投机性的多套房产借贷行为。
就偿债比率而言，清偿信用卡欠款是否比提前偿还房贷更有帮助？
在大多数情况下是的——银行计算偿债比率时看的是每月须偿还的分期金额，而非未偿还本金余额，因此清偿一笔有固定月供的小额循环债务，比等额一次性提前偿还房贷更能释放借贷额度。
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以价值为主来看，我宁愿选价格合理、有真实需求的项目，也不要只是最便宜但未来难卖的项目。
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Lewis verdict
数据不能取代实地看房，但它是让买家不要冲动下订的好工具。
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在第 3 套贷款起适用 70% 上限之前，先锁定前 2 套住宅贷款的 90% 贷款成数
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确认银行是以扣除开发商回扣后的净价而非买卖合约原始价格来计算贷款成数
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以清偿信用卡、个人贷款等小额循环债务来管理偿债比率，而非提前偿还房贷
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在住宅贷款额度用尽后，考虑贷款成数可达 80%-85% 的商用产权资产