法律与买卖合约 · 6 分钟
大马买房抉择：用个人名义还是成立公司买房更划算？
深入对比在大马用个人名义和公司架构持有房产，在税务、融资贷款和合规成本方面的实际差异。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
使用公司持有房产可以隔离资产风险，并在大型投资组合中提供潜在的税务优化，但失去了个人持有的产业盈利税优惠（如持有5年后免税），且伴随着高昂的公司维持成本。公司贷款往往面临更严苛的贷款成数限制、较高的利息和需要董事个人担保。对于绝大多数买家来说，个人名义买房更合算。
Lewis verdict
我经常看到有买家读了网上的文章说‘用公司买房可以省税’，就急着为了自己的第一套投资房去开一家私人有限公司。让我帮你算笔账：公司是不能享有大马个人公民持房5年后免除产业盈利税这一优惠的，无论持有多少年，转售都要面对固定税率。此外，你每年还得支付会计、审计、公司秘书和报税等行政维护费用。在申请贷款时，银行对公司的审批也更加保守，经常限制贷款成数，而且往往依然需要你作为董事签署个人联保。除非你是在建立一个规模较大、租金流水很高的资产组合，或是为了隔离其他业务的资产风险，否则个人购买是首选。最关键的是，在下订前就要决定好：以后才把房产从个人名义过户给公司会被视为一宗全新的交易，需要重新缴交昂贵的印花税和产业盈利税。
买家下一步是什么？
咨询税务专业人士或与 Lewis 沟通，评估你的投资组合规模是否值得承担公司结构的行政成本。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 在个人持有与公司架构买房之间犹豫不决的房地产投资者、企业主及置业买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 财务合规与公司行政成本风险 |
| Lewis verdict | 我经常看到有买家读了网上的文章说‘用公司买房可以省税’，就急着为了自己的第一套投资房去开一家私人有限公司。让我帮你算笔账：公司是不能享有大马个人公民持房5年后免除产业盈利税这一优惠的，无论持有多少年，转售都要面对固定税率。此外，你每年还得支付会计、审计、公司秘书和报税等行政维护费用。在申请贷款时，银行对公司的审批也更加保守，经常限制贷款成数，而且往往依然需要你作为董事签署个人联保。除非你是在建立一个规模较大、租金流水很高的资产组合，或是为了隔离其他业务的资产风险，否则个人购买是首选。最关键的是，在下订前就要决定好：以后才把房产从个人名义过户给公司会被视为一宗全新的交易，需要重新缴交昂贵的印花税和产业盈利税。 |
| 买家行动 | 咨询税务专业人士或与 Lewis 沟通，评估你的投资组合规模是否值得承担公司结构的行政成本。 |
公司出售房产在产业盈利税（RPGT）上的劣势
公司持有与个人持有最显著的差异之一在于真实产业盈利税（RPGT）的课税方式。个人大马公民和永久居民享有递减的盈利税优惠，在持房满5年后税率将直接降至0%。然而，公司却被排除在此项福利之外。无论公司持有该房产多长时间，其转售收益都需要缴纳固定的公司性质盈利税（通常为10%或以上），这会大大降低长期投资的转售利润。
更为严苛的公司贷款与董事个人担保要求
通过公司名义为房产融资，通常比个人申请房屋贷款要困难得多。银行会采用商业贷款审查标准来评估公司的贷款申请，这往往导致更低的贷款额度成数、更高的贷款利息以及更繁琐的证明文件。此外，银行几乎总是要求公司董事为贷款提供个人担保，这意味着在法律责任上，你个人依然需要为公司的房产债务兜底。
持续的公司合规成本与财务维护费用
在马来西亚，用公司持有房产意味着你需要维持一家私人有限公司。这带来了一系列持续的公司合规性责任。公司每年必须聘请公司秘书、向大马公司委员会（SSM）提交年度申报表、进行法定财务审计、准备日常会计账目和提交所得税申报。这些每年固定产生的维护费用会直接吞噬小型房产组合的投资回报。
资产风险隔离与大规模投资的税务规划
尽管维持成本高昂，但对于大规模的投资者而言，公司结构确实拥有独特的优势。公司提供了清晰的责任隔离，保护个人资产免受房产引起的商业诉讼和债务索赔。对于拥有大量高租金回报物业的投资者，在面对个人所得税的高税率档次时，公司税收框架在业务开支扣除和合理避税上能够提供比个人更有利的规划方案。
买家检查清单
使用公司持有房产可以隔离资产风险，并在大型投资组合中提供潜在的税务优化，但失去了个人持有的产业盈利税优惠（如持有5年后免税），且伴随着高昂的公司维持成本。公司贷款往往面临更严苛的贷款成数限制、较高的利息和需要董事个人担保。对于绝大多数买家来说，个人名义买房更合算。
| 1 | 对比公司固定产业盈利税率与个人持房5年后的0%免税优惠 |
|---|---|
| 2 | 计算每年维持公司的行政成本，包括审计、秘书和年度报税费 |
| 3 | 检查银行针对公司买家的商业贷款成数以及利率配套 |
| 4 | 准备应对商业银行在审批公司贷款时要求董事签署的个人联保 |
| 5 | 在签署买卖合约前做好决定，避免日后因转名过户产生税罚 |
常见问题
我可以把我个人名下持有的房产转入我拥有的公司以达到省税目的吗？
不可以。将已在个人名下的房产转到公司名下，在法律和税务上被视为一宗完整的出售与重新购入交易，这会触发过户的印花税和出售方的产业盈利税，成本非常昂贵。
银行在审批公司房产贷款时是否需要个人担保？
是的。对于标准的私人有限公司（Sdn Bhd），银行几乎无一例外会要求公司董事签署个人担保书。如果公司违约无法还贷，你依然需要承担个人还款责任。
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