法律与买卖合约 · 7 分钟
马来西亚房产诈骗警号：付款前如何识破骗局
了解马来西亚买家最常遇到的三种房产诈骗手法，掌握在付款前必须核实的价格、付款压力与无牌中介警号，并清楚知道若不幸中招，应在24小时内联系哪个单位求助。
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快速结论
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快速重点是什么？
马来西亚买家最常遇到的三种房产诈骗，分别是付款转移诈骗（被诱骗将「订金」汇入错误账户）、假冒或无授权中介展示真实房产、以及透过伪造文件进行的产权诈骗。假广告通常将所谓黄金地段的价格标示为比市价低20%至60%，而骗徒会以「看房前先付订金」或「先到先得付款制」等说法，向受害人施压要求在看房前先付款。每一位合法的REN（注册地产经纪）都必须配戴BOVAEP（估价师、鉴定师、地产经纪及物业经理局）核发的紫色识别证（正式地产经纪REA则配戴蓝色识别证），而买家不能只核实证件是否存在，还须核实其登记状态是否仍然有效。订金必须存入房屋发展账户（针对一手房产）或律师的客户账户（针对二手房产），绝不能汇入任何个人银行账户。若不幸遭遇诈骗，应立即前往警局报案，并在24小时内致电997，尝试冻结骗徒的银行账户。
Lewis verdict
绝对不要将任何订金汇入个人银行账户，这一点没有例外——一手房产的订金应汇入房屋发展账户，二手房产则应汇入律师的客户账户。若某个所谓黄金地段的房产报价比市价低20%至60%，应先假设它是假广告，而不是反过来先信以为真。务必核实REN或REA的识别证，并向BOVAEP确认其登记状态目前仍然有效，因为一个看起来真实的注册编号，也可能早已过期失效。若卖家或其中介抗拒让你的律师进行独立产权查册，光凭这一点就足以让你放弃这笔交易，无论这笔交易表面上看起来多划算。而万一真的不幸中招，速度就是关键——务必在24小时内致电997，因为冻结骗徒账户的时间窗口非常短暂，稍纵即逝。
买家下一步是什么？
在支付任何订金之前，先确认款项将存入房屋发展账户或律师的客户账户，向BOVAEP核实中介的REN或REA识别证目前仍然有效，并在签署任何文件前，先让你的律师进行独立产权查册。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 任何正在马来西亚看房、订房或支付订金的人士，尤其是首次购房者、不熟悉本地惯例的外国买家，以及被催促尽快敲定一笔看似异常划算交易的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 若忽视相关警号，风险极高，因为付款转移与产权诈骗一旦得逞，资金一旦离开监管账户，追回的可能性便十分有限，甚至可能导致全部损失。 |
| Lewis verdict | 绝对不要将任何订金汇入个人银行账户，这一点没有例外——一手房产的订金应汇入房屋发展账户，二手房产则应汇入律师的客户账户。若某个所谓黄金地段的房产报价比市价低20%至60%，应先假设它是假广告，而不是反过来先信以为真。务必核实REN或REA的识别证，并向BOVAEP确认其登记状态目前仍然有效，因为一个看起来真实的注册编号，也可能早已过期失效。若卖家或其中介抗拒让你的律师进行独立产权查册，光凭这一点就足以让你放弃这笔交易，无论这笔交易表面上看起来多划算。而万一真的不幸中招，速度就是关键——务必在24小时内致电997，因为冻结骗徒账户的时间窗口非常短暂，稍纵即逝。 |
| 买家行动 | 在支付任何订金之前，先确认款项将存入房屋发展账户或律师的客户账户，向BOVAEP核实中介的REN或REA识别证目前仍然有效，并在签署任何文件前，先让你的律师进行独立产权查册。 |
买家最常遇到的三种诈骗
外国人在马来西亚购买房产时，最常遇到三种截然不同的诈骗手法。第一种是付款转移诈骗，买家被诱骗将所谓的订房费或订金，汇入错误的账户，骗徒通常会伪造一份看似可信的发票，或利用被入侵的电邮往来来达到目的。第二种是假冒或无授权中介，指某人本身并无实际授权出售或出租某单位，却展示一套真实存在的房产（有时是透过其他途径取得钥匙或进入权限），并为一笔他们根本无法完成的交易收取款项。第三种是产权操控诈骗，骗徒利用伪造文件，或由卖家谎报自己实际上并无出售该房产的权利，藉此骗取订金，甚至骗取整笔购房款项，而该房产其实并非卖家所能合法处置。
在致电询问之前，先识破假广告
假广告通常具备一套可辨识的警号。最常见的是价格明显偏低，单位标价比市价低20%至60%，尤其是靠近重要地标或交通枢纽的市中心房产，这种不合常理的折扣应立即引起怀疑，而不是让人心动。第二个警号是重复刊登，同一套房产在多个平台上刊登广告，使用完全相同的照片，但每次留下不同的联络方式，这显示同一则诈骗广告只是被简单地复制粘贴。买家也应对那些长期挂在广告平台上、迟迟未被下架、出租或售出的房源保持警惕，因为一个价格真正吸引人的好盘，很少会长时间乏人问津。
付款施压与无牌中介的警号
骗徒经常刻意制造紧迫感，阻止买家进行应有的核实。常见的付款施压说法包括「看房前先付订金」「订金锁定单位」「签约前须全额付款」「先到先得付款制」，或声称业主要求在交钥匙前先付款，这些说法的目的都是在买家核实任何信息之前，先骗取款项。在中介方面，每一位合法的注册地产经纪（REN）都持有由BOVAEP（估价师、鉴定师、地产经纪及物业经理局）核发的REN编号，但一个看起来真实的REN编号，仍有可能早已过期失效，因此仅仅核实编号是否存在并不足够，还须确认其登记状态目前是否有效。每一位合法的地产经纪也须配戴附有照片及登记编号的实体识别证，REN配戴紫色识别证，正式地产经纪（REA）则配戴蓝色识别证，买家应要求当面查看。
文件伪造迹象与订金必须存入的账户
文件伪造的警号包括产权文件上字体或格式不一致、独立核实时产权参考编号无法对应、卖家抗拒让买家的律师进行官方查册，以及在核实完成前催促买家签署文件。任何要求买家仅凭扫描件或翻拍照片，而非原件或官方注册局出具的文件来行事的情况，都应视为警号。同样重要的是，马来西亚每一笔合法的房产交易，其订金都必须存入监管账户——一手房产存入发展商的房屋发展账户，二手房产则存入律师的客户账户——若有人要求将订金汇入个人银行账户，这就是一个确凿无疑的警号。若不幸遭遇诈骗，应立即前往警局正式报案，提供所有转账细节及聊天记录截图，并在转账后24小时内致电997，通知马来西亚国家诈骗应对中心，以便他们尝试在资金被进一步转移前，冻结骗徒的账户。
买家检查清单
马来西亚买家最常遇到的三种房产诈骗，分别是付款转移诈骗（被诱骗将「订金」汇入错误账户）、假冒或无授权中介展示真实房产、以及透过伪造文件进行的产权诈骗。假广告通常将所谓黄金地段的价格标示为比市价低20%至60%，而骗徒会以「看房前先付订金」或「先到先得付款制」等说法，向受害人施压要求在看房前先付款。每一位合法的REN（注册地产经纪）都必须配戴BOVAEP（估价师、鉴定师、地产经纪及物业经理局）核发的紫色识别证（正式地产经纪REA则配戴蓝色识别证），而买家不能只核实证件是否存在，还须核实其登记状态是否仍然有效。订金必须存入房屋发展账户（针对一手房产）或律师的客户账户（针对二手房产），绝不能汇入任何个人银行账户。若不幸遭遇诈骗，应立即前往警局报案，并在24小时内致电997，尝试冻结骗徒的银行账户。
| 1 | 切勿将订金汇入个人银行账户——须确认款项存入房屋发展账户或律师的客户账户。 |
|---|---|
| 2 | 对于任何标价比市价低20%至60%的市中心房产，应先假设它是假广告，直到证明并非如此。 |
| 3 | 当面核实中介的REN或REA识别证，并向BOVAEP确认其登记状态目前是否有效，而不仅仅是核实编号是否存在。 |
| 4 | 坚持要求律师在签署任何文件前进行独立产权查册，若卖家抗拒，应立即放弃这笔交易。 |
| 5 | 若不幸遭遇诈骗，应立即报警，并在24小时内致电997，尝试冻结已转出的资金。 |
常见问题
马来西亚买家最常遇到的三大房产诈骗是什么？
最常见的三种诈骗分别是付款转移诈骗（被诱骗将订房费或订金汇入错误账户）、假冒或无授权中介（在没有实际授权出售或出租的情况下展示真实房产），以及利用伪造文件或谎报产权而进行的产权操控诈骗。
我该如何核实一位中介的REN编号是否真的有效？
REN编号即使看起来真实，也有可能早已过期，因此仅仅看到编号并不足够。你需要向BOVAEP（估价师、鉴定师、地产经纪及物业经理局）核实该注册目前是否有效，并要求当面查看中介的实体识别证——包括照片与登记编号——REN配戴紫色识别证，正式地产经纪（REA）则配戴蓝色识别证。
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切勿将订金汇入个人银行账户——须确认款项存入房屋发展账户或律师的客户账户。
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对于任何标价比市价低20%至60%的市中心房产，应先假设它是假广告，直到证明并非如此。
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当面核实中介的REN或REA识别证，并向BOVAEP确认其登记状态目前是否有效，而不仅仅是核实编号是否存在。
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坚持要求律师在签署任何文件前进行独立产权查册，若卖家抗拒，应立即放弃这笔交易。