法律与买卖合约
那个让你「零头期」的 rebate 技巧，可能被银行当成贷款诈欺
有些发展商配套会把买卖合约价格调高，再用rebate退回差额来抵消头期款，听起来像免费头期，但可能违反国家银行的贷款规则，并触发税收局的印花税稽查。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在考虑「零头期」或高rebate新盘配套的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 监管与融资风险 |
| 买家行动 | 把SPA价格和rebate结构发给Lewis，让他确认贷款成数是否根据净价计算。 |
双重定价结构是怎样运作的
根据国家银行的指引，买家首两套住宅物业的最高贷款成数（LTV）上限是价格的90%。有些配套会把调高后的SPA毛价提交给银行，同时用一份平行的rebate协议——有时只是非正式的附函——悄悄把差额退回给买家。因为贷款是根据调高后的毛价计算，买家最终可能是在为一个从来不是真实成交价的数字融资90%，rebate甚至可能覆盖整个10%头期款。
自2013年起，国家银行就要求LTV必须按净价计算
马来西亚国家银行发布过一份具约束力的政策通函，指示所有持牌银行必须严格按净价（毛价减去rebate）来计算LTV上限，而不是毛价。如果存在私下的rebate协议，却向银行提交毛价来申请融资，这在2013年金融服务法令下会被归类为信贷失实陈述——这是真实的监管违规，不是灰色地带。
LHDN现在可以对你的印花税进行三年内的追溯稽查
自2026年1月1日起，大马税收局的印花税自我评估系统（SAS）让纳税人自己提交的申报，成为评税的依据，须在30天内缴付税款。更关键的是，印花税稽查框架现在允许税收局对过去三年内签署的文件进行追溯稽查——申报的SPA价格与未披露的rebate安排之间的落差，可能在你购房多年后才被发现。
法院对与SPA冲突的rebate附函，法律效力认定较弱
在有记录的马来西亚判例中，法院曾裁定，与房屋发展法令规定的SPA格式相冲突的附带rebate协议，法律效力有限——买家的实际义务是跟随已注册的SPA，而不是附函。在一宗联邦法院判决中，迟交楼的迟延赔偿金（LAD）是按SPA毛价计算，rebate完全不被考虑在内，也就是说，以为「真实价格」较低的买家，LAD仍然按较高的毛价来算。
买家检查清单
用rebate抵消头期款、同时调高SPA毛价，不是天下没有免费午餐——这可能被归类为信贷失实陈述。
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3
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5
| 1 | 书面净价 |
|---|---|
| 2 | 贷款成数按净价而非毛价计算 |
| 3 | 没有未披露的附函 |
| 4 | 确认LAD计算基础 |
| 5 | 若头期款才是真正缺口，可考虑合规的SJKP方案 |
常见问题
发展商的rebate都是非法的吗？
不是。如果rebate是透明披露的，而且银行是根据净价来计算贷款成数，这样的rebate是合法的。风险specifically出现在毛价被提交给银行、同时私下存在一份分开的rebate协议的情况。
如果不用rebate来抵头期款，我该怎么办？
可以先问自己是否符合政府担保的SJKP计划资格，这个计划能合法地为符合条件的首购族补上头期款缺口，不存在毛价结构的风险。
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