Undang-Undang & SPA
Hari Tempahan Hartanah: Dokumen dan Perkara Wajib Disemak
Panduan lengkap hari tempahan hartanah di Malaysia. Ketahui dokumen yang perlu disediakan, cara mengesahkan harga bersih bertulis, dan tempoh masa yang perlu disemak.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli rumah yang sedia untuk menempah unit baharu atau pasaran sekunder dan ingin mengelakkan perangkap pembiayaan serta melindungi deposit mereka secara sah. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana; salah faham tentang syarat pemulangan wang atau kegagalan mengesahkan kelayakan pinjaman boleh menyebabkan deposit tempahan hangus. |
| Tindakan pembeli | Sediakan dokumen pengenalan diri dan bukti pendapatan, kira nisbah khidmat hutang sendiri, pastikan harga bersih serta syarat pulangan wang ditulis dalam borang tempahan, dan semak pilihan peguam perjanjian. |
Dokumen yang Perlu Dibawa: Kad Pengenalan dan Bukti Pendapatan
Semasa membuat tempahan unit, bawa kad pengenalan anda (atau pasport bagi warga asing). Jika memerlukan pembiayaan bank, sediakan dokumen pendapatan terkini termasuk slip gaji tiga hingga enam bulan, borang EA, dan penyata bank. Dokumen ini memudahkan panel bank menilai kelayakan pinjaman dengan cepat.
Mengamankan Harga Bersih Sebenar dan Syarat Pulangan Wang
Sebelum membayar sebarang yuran tempahan, pastikan harga bersih ditulis dengan jelas. Ada pakej yang menaikkan harga perjanjian jual beli kasar bagi tujuan rebat, yang membawa risiko pematuhan. Pastikan borang tempahan menyatakan secara bertulis bahawa deposit akan dikembalikan sepenuhnya jika permohonan pinjaman ditolak sekurang-kurangnya dua bank. Selain harga bersih, peruntukkan juga kos standard: duti setem MOT (1% pada RM100,000 pertama, 2% sehingga RM500,000, 3% sehingga RM1,000,000, 4% ke atas baki), duti setem perjanjian pinjaman pada kadar rata 0.5% daripada jumlah pinjaman, dan yuran guaman di bawah Perintah Saraan Peguam Bela 2023 — 1.25% pada RM500,000 pertama harga, 1.00% pada RM7,000,000 seterusnya — ditambah 8% SST ke atas yuran guaman.
Dapatkan Resit Pembayaran Serta-Merta dan Sahkan Garis Masa
Jangan tinggalkan galeri jualan tanpa resit rasmi atau salinan borang tempahan yang ditandatangani. Jangan percaya janji lisan ejen mengenai perabot percuma atau subsidi yuran guaman. Semak juga tempoh masa yang diberikan; biasanya anda mempunyai 14 hingga 21 hari untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli.
Kira Nisbah Khidmat Hutang Sendiri dan Tentukan Wakil Guaman
Jangan biarkan ejen jualan membuat pengiraan pinjaman sahaja. Gunakan kalkulator untuk mengira nisbah khidmat hutang anda sendiri berdasarkan kadar pinjaman rumah efektif semasa, biasanya 3.55% hingga 4.35% setahun bergantung bank dan profil risiko anda. Selain itu, tanya firma guaman mana yang akan menguruskan perjanjian jual beli dan sahkan sama ada anda boleh melantik peguam bebas anda sendiri.
Checklist pembeli
Sebelum membayar yuran tempahan, sahkan harga bersih dalam bentuk bertulis, dapatkan resit rasmi, dan sahkan syarat pemulangan deposit. Sediakan kad pengenalan, bukti pendapatan, dan pengiraan margin pinjaman berdasarkan harga bersih bagi mengelak risiko pematuhan dan kekurangan pembiayaan.
1
2
3
4
5
| 1 | Bawa kad pengenalan atau pasport bersama slip gaji dan penyata bank untuk tempoh tiga hingga enam bulan. |
|---|---|
| 2 | Pastikan klausa pemulangan deposit jika pinjaman ditolak ditulis dengan jelas pada borang tempahan. |
| 3 | Sahkan harga bersih sebenar secara bertulis dan pastikan bank menilai hartanah pada harga bersih. |
| 4 | Dapatkan salinan borang tempahan yang ditandatangani dan resit bayaran rasmi dengan segera. |
| 5 | Sahkan tarikh akhir untuk menandatangani perjanjian jual beli, biasanya 14 hingga 21 hari dari tarikh tempahan. |
Soalan lazim
Apakah yang berlaku kepada deposit saya jika pinjaman perumahan ditolak?
Jika borang tempahan menyatakan 'dipulangkan sepenuhnya jika pinjaman ditolak', anda akan mendapat wang anda kembali selepas mengemukakan surat penolakan bank. Tanpa syarat bertulis ini, deposit anda boleh hangus.
Bolehkah saya melantik peguam sendiri dan bukannya peguam panel pemaju?
Ya. Pembeli sentiasa mempunyai hak undang-undang untuk melantik peguam bebas sendiri bagi melindungi kepentingan mereka, walaupun pemaju menawarkan yuran guaman percuma jika menggunakan peguam panel mereka.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026: Panduan Pembeli Rumah
Fahami Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN 2026, tempoh bayaran 30 hari, audit 3 tahun, serta pengecualian 100% pembeli rumah pertama sehingga RM500k.
Kesimpulan Lewis
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Bawa kad pengenalan atau pasport bersama slip gaji dan penyata bank untuk tempoh tiga hingga enam bulan.
Send
Pastikan klausa pemulangan deposit jika pinjaman ditolak ditulis dengan jelas pada borang tempahan.
Send
Sahkan harga bersih sebenar secara bertulis dan pastikan bank menilai hartanah pada harga bersih.
Send
Dapatkan salinan borang tempahan yang ditandatangani dan resit bayaran rasmi dengan segera.