Undang-Undang & SPA

Lewis verdict

Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.

Lewis verdict

Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.

Lewis verdict

Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.

Lewis verdict

Saya kerap melihat warga asing berminat dengan hartanah di bawah RM1 juta di Kuala Lumpur atau Selangor, tetapi akhirnya hampa kerana disekat oleh had ambang negeri. Ingat, MM2H tidak mengecualikan anda daripada duti setem rata 8% atau kelulusan negeri. Jangan jangkakan margin pinjaman 90%; kebanyakan bank mengehadkan pembiayaan asing pada 70% hingga 80% LTV, memerlukan downpayment tunai yang jauh lebih besar. Hubungi saya untuk semak syarat negeri sebelum booking.

Lewis verdict

Saya sering melihat pembeli keliru apabila mereka membeli unit RM500,000 dengan rebat 10%, dan menyangka LAD dikira berdasarkan harga net RM450,000. Seperti yang diputuskan dalam kes PJD Regency dan Sri Damansara di Mahkamah Persekutuan, pengiraan mesti mengikut harga SPA kasar iaitu RM500,000. Di bawah HDA Jadual G (landed) atau Jadual H (strata), anda layak mendapat 10% setahun sepenuhnya atas harga kasar. Jangan biarkan wakil pemaju menipu anda apabila anda memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.

Lewis verdict

Saya sering melihat pembeli keliru apabila mereka menganggap DLP seperti waranti biasa, tanpa menyedari tempoh masa tersebut tidak akan berhenti. Biar saya jelaskan: DLP ialah tempoh 24 bulan tepat dari tarikh anda menerima kunci (Milikan Kosong) di bawah HDA Jadual G atau H. Tempoh ini tidak akan dilanjutkan walaupun anda telah menghantar laporan. Jika anda melaporkan kebocoran pada bulan ke-23 dan pemaju melengahkan masa sehingga bulan ke-25, anda akan berada dalam situasi yang sukar. Saya sentiasa menasihatkan klien untuk mengupah pemeriksa bangunan profesional sejurus selepas mendapat kunci — kosnya sekitar RM500 hingga RM1,200 tetapi dapat menyelamatkan ribuan ringgit kos pembaikan masa depan. Ingat, aduan lisan tidak laku di sisi undang-undang; semua aduan mestilah secara bertulis beserta bukti foto. Jangan mulakan ubah suai besar sebelum senarai kecacatan utama diselesaikan, atau pemaju akan menyalahkan kontraktor anda dan membatalkan waranti.

Lewis verdict

Saya telah menguruskan banyak transaksi subsale di mana pembeli tidak menyemak status hakmilik lebih awal, dan akhirnya tersekat semasa memohon pinjaman. Kebenaran yang nyata: membeli hartanah yang telah siap 10 tahun tetapi masih di bawah hakmilik induk adalah satu kesulitan besar. Ya, bank akan memberi pinjaman bagi projek baharu di bawah hakmilik induk — itu biasa. Tetapi untuk unit subsale berusia lebih 10 tahun, kebanyakan bank akan menolak permohonan pinjaman jika pemaju belum mengeluarkan hakmilik strata atau pemaju telah muflis. Sentiasa semak jika hakmilik strata telah dikeluarkan dan didaftarkan atas nama penjual. Jika masih di bawah hakmilik induk, jangkakan transaksi mengambil masa 6 hingga 9 bulan berbanding standard 3 bulan.

Lewis verdict

Dalam pasaran hari ini, meminta diskaun 10% secara meluru tidak akan berkesan kerana penjual akan bersikap defensif. Saya sentiasa menasihatkan pembeli untuk membina kes berdasarkan bukti. Dengan laporan NAPIC Suku Pertama 2026 menunjukkan lambakan 32,801 unit siap belum terjual, penjual di kawasan berkepadatan tinggi seperti Seri Kembangan atau Johor Bahru tahu mereka mempunyai saingan sengit. Masuklah ke meja rundingan dengan harga transaksi sebenar 12 bulan lepas — bukan harga tawaran di portal yang biasanya telah dinaikkan. Jika unit mempunyai tunggakan yuran penyelenggaraan RM5,000 atau paip bocor, gunakan isu fizikal ini sebagai asas bertulis pemotongan harga.

Lewis verdict

Terlalu ramai pembeli mengira jangkaan keuntungan jualan tanpa mengambil kira CKHT. Jika anda menjual dalam tempoh 3 tahun pertama, anda akan dikenakan kadar cukai tertinggi. Menggunakan harga SPA yang digembung untuk pinjaman tinggi akan memberi kesan buruk semasa penjualan kerana asas harga belian anda telah terpesong. Nasihat saya mudah: fikirkan strategi keluar anda sebelum menandatangani SPA. Jika anda warganegara individu, cuba pegang melebihi tempoh 5-tahun untuk mendapatkan kadar 0%. Dan tolong sediakan satu fail khas untuk menyimpan setiap resit ubah suai dan invois guaman dari hari pertama — dokumentasi yang lemah adalah punca utama penjual Malaysia membayar cukai lebih daripada yang sepatutnya.

Lewis verdict

Saya selalu ingatkan klien: jangan sekali-kali main helah lari cukai. Kurangkan pengisytiharan nilai hartanah adalah salah, dan dengan sistem taksir sendiri baharu LHDN yang boleh mengaudit 3 tahun ke belakang, peluang untuk ditangkap adalah sangat tinggi. Perancangan cukai yang sah sebenarnya mudah. Jika anda menjual rumah sendiri, gunakan pengecualian kediaman peribadi sekali seumur hidup anda. Jika anda memindahkan hartanah kepada anak atau pasangan, daftar di bawah pelepasan kasih sayang. Jika anda ada pilihan, tangguhkan jualan sehingga melepasi tempoh 5 tahun untuk kadar cukai turun ke 0%. Gabungkan ini dengan resit lengkap ubah suai dan komisen ejen, anda boleh kurangkan cukai secara sah sepenuhnya.

Lewis verdict

Ramai tuan rumah fikir pendapatan sewa tidak perlu diisytiharkan, atau mereka boleh melaporkan sewa kasar tanpa potongan. Ini silap besar. Jika anda penduduk pembayar cukai, anda dicukai mengikut kadar progresif. Jika anda bukan penduduk atau warga asing, anda dicukai pada kadar rata sekitar 30% — ini memberi kesan besar kepada pengiraan yield bersih anda. Beza antara sewa kasar dan sewa bercukai bersih ditentukan oleh disiplin dokumentasi anda. LHDN membenarkan anda menolak yuran strata, cukai pintu, cukai tanah, insurans kebakaran, dan faedah pinjaman perumahan — bukan bayaran prinsipal, hanya faedah bank. Jika anda tidak boleh kemukakan Penyata Faedah Bank atau invois penyelenggaraan, LHDN akan menolak tuntutan anda. Permudah hidup anda: buat satu folder digital, imbas setiap resit penyelenggaraan dan invois kontraktor apabila diterima, dan simpan rekod bersih. Menuntut pelepasan ini ialah tugas anda; LHDN tidak akan buat untuk anda.

Lewis verdict

Saya selalu jumpa pembeli terpengaruh dengan dakwaan 'beli atas nama syarikat boleh jimat cukai' dan bergegas buka Sdn Bhd untuk pelaburan pertama mereka. Mari kita tengok kira-kira sebenar: syarikat tidak layak untuk pengecualian CKHT 5 tahun warganegara. Anda tetap kena bayar kadar cukai rata walaupun pegang hartanah selama 10 tahun. Tambahan lagi, anda wajib membayar yuran perakaunan, audit, setiausaha syarikat, dan pemfailan cukai setiap tahun. Bank juga lebih ketat dalam memberi pinjaman komersial kepada syarikat, sering mengehadkan margin pembiayaan dan memerlukan jaminan peribadi daripada anda sebagai pengarah. Kecuali anda sedang membina portfolio yang sangat besar atau memerlukan perlindungan liabiliti daripada perniagaan lain, belilah atas nama peribadi. Paling penting, tentukan keputusan ini sebelum booking: memindahkan hartanah peribadi ke syarikat kemudian dikira sebagai pelupusan penuh dan akan dikenakan duti setem serta CKHT sekali lagi.

Lewis verdict

Saya telah menyaksikan banyak keluarga bertelingkah kerana pemilik hartanah meninggal dunia tanpa wasiat. Jika anda mati tanpa wasiat, hartanah anda dibekukan dan keluarga anda terpaksa menunggu bertahun-tahun untuk mendapatkan Surat Kuasa Pentadbiran. Bagi bukan Islam, Akta Pembahagian 1958 membahagikan aset mengikut nisbah tetap antara pasangan, anak, dan ibu bapa — yang mungkin berbeza daripada kehendak anda. Bagi umat Islam, undang-undang Faraid terpakai. Ingat juga, baki hutang bank tidak akan hapus secara automatik. Bank akan menuntut bayaran, dan jika tiada perlindungan MRTA atau MLTA untuk melunaskan baki pinjaman, keluarga terpaksa menjual hartanah secara tergesa-gesa. Menyediakan wasiat ringkas dan mengambil perlindungan insurans pinjaman perumahan yang mencukupi adalah asas pemilikan hartanah yang bertanggungjawab.