Undang-Undang & SPA
Panduan Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP): Tuntutan Pemaju
Ketahui skop perlindungan Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) di bawah HDA, cara mendokumentasikan kecacatan, dan tindakan jika pemaju gagal membaikinya.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik kediaman baharu di bawah HDA yang ingin memastikan kecacatan unit mereka dibaiki secara percuma. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tempoh waranti sensitif masa, pematuhan prosedur amat kritikal |
| Tindakan pembeli | Upah pemeriksa profesional sejurus selepas menerima kunci, serahkan laporan kecacatan bertulis yang terperinci berserta foto, dan pantau tarikh akhir 24 bulan dengan teliti. |
Apakah itu Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)?
Di bawah Perjanjian Jual Beli (SPA) yang dikawal selia oleh HDA mengikut Jadual G (hartanah bertanah) dan Jadual H (hartanah strata), Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) ialah tempoh waranti statutori. Sepanjang tempoh 24 bulan (2 tahun) bermula dari tarikh serahan Milikan Kosong (Vacant Possession), pemaju wajib memperbaiki sebarang kecacatan struktur atau kemasan secara percuma. Ini merupakan mekanisma perlindungan pengguna yang sangat kuat untuk hartanah kediaman HDA.
Skop Perlindungan dan Perkara yang Membatalkan Waranti
DLP meliputi kecacatan fizikal disebabkan oleh kemasan yang lemah, bahan binaan berkualiti rendah, atau sisihan daripada spesifikasi SPA. Ini termasuk retakan dinding, kebocoran air, lantai tidak rata, perkakas rosak, dan jubin kosong. Walau bagaimanapun, ia tidak meliputi kerosakan akibat ubah suai pembeli sendiri, haus dan lusuh biasa, atau pindaan pada struktur asal. Ubah suai sebelum kecacatan dibaiki boleh membatalkan tuntutan waranti anda.
Kepentingan Dokumen dan Bukti Bertulis
Semasa membuat pemeriksaan unit, jangan bergantung kepada aduan lisan atau panggilan telefon dengan pejabat tapak pemaju. Anda mesti mendokumentasikan setiap kecacatan dengan foto beresolusi tinggi, mencatatnya dalam borang kecacatan rasmi, dan menyerahkannya secara formal. Ini bagi membina bukti bertulis yang mengikat. Ramai pembeli memilih untuk mengupah pemeriksa bangunan profesional — biasanya RM500 hingga RM1,200 seunit — untuk mengesan masalah tersembunyi seperti paip bocor dalam dinding.
Perbezaan DLP vs. LAD dan Tribunal Pembeli Rumah
Pembeli tidak patut keliru antara DLP dan Ganti Rugi Tersirat Ditetapkan (LAD). LAD mengimbangi kelewatan serahan kunci, manakala DLP adalah mengenai kualiti fizikal unit. Anda layak menuntut kedua-duanya jika unit lewat diserahkan dan mempunyai kecacatan. Sebaik sahaja anda memfailkan notis kecacatan bertulis, pemaju ada tepat 30 hari untuk membaiki atas kos sendiri; jika gagal, anda mesti menghantar notis niat 14 hari sebelum membaiki sendiri dan menuntut kos yang didokumenkan daripada 5% jumlah simpanan pemegang amanah yang dipegang oleh peguam pemaju. Untuk tuntutan sehingga RM50,000, anda boleh membawa kes ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) dalam masa 12 bulan dari tamat tempoh DLP 24 bulan, tanpa memerlukan saman sivil yang mahal.
Checklist pembeli
Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) ialah waranti statutori selama 24 bulan selepas serahan milikan kosong untuk kediaman HDA. Ia meliputi isu struktur dan kemasan, tetapi ubah suai pembeli boleh membatalkannya; kegagalan membaiki boleh dirujuk ke Tribunal Pembeli Rumah (TTPR).
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan sama ada hartanah dilindungi di bawah HDA Jadual G atau Jadual H. |
|---|---|
| 2 | Tandakan tarikh sebenar Milikan Kosong bagi mengira tarikh tamat 24 bulan DLP. |
| 3 | Lakukan pemeriksaan kecacatan yang menyeluruh bilik demi bilik sebelum ubah suai. |
| 4 | Serahkan senarai kecacatan bertulis rasmi beserta bukti foto kepada pemaju. |
| 5 | Pantau perkembangan pembaikan dan jangan tandatangan borang selesai sehingga berpuas hati. |
Soalan lazim
Adakah DLP 24 bulan akan berhenti atau dilanjutkan jika pemaju lambat membaiki kecacatan?
Tidak, tempoh DLP berjalan berterusan dari tarikh milikan kosong dan tidak akan berhenti. Anda mesti memastikan semua kecacatan dilaporkan secara bertulis dalam tempoh 24 bulan. Aduan bertulis sebelum tarikh akhir tetap sah dituntut walaupun selepas tempoh tamat.
Bolehkah saya mengupah kontraktor sendiri untuk membaiki kecacatan dan menuntut kos dari pemaju?
Ya, tetapi anda mesti mengikut prosedur undang-undang yang ketat. Di bawah HDA, anda perlu memberi notis bertulis 30 hari kepada pemaju untuk membaiki. Jika gagal, dapatkan sebut harga, hantar notis kedua 14 hari, dan barulah boleh membaiki sendiri serta menuntut kos daripada peguam pemegang amanah pemaju.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Tempoh Liabiliti Kecacatan Panduan: Panduan Pembeli Pelancaran
Tempoh Liabiliti Kecacatan 24 bulan di bawah Akta Pemajuan Perumahan, Jumlah Pemegang Amanah 5%, penalti LAD serahan lewat, dan tempoh tuntutan selepas DLP tamat.
Kesimpulan Lewis
Fahami dengan jelas kekeliruan '36 bulan berbanding 24 bulan' sebelum anda berdebat dengan sesiapa: waranti kecacatan anda adalah 24 bulan tanpa mengira sama ada anda membeli berteres atau strata, titik. Sebaik anda menerima notis penyerahan milikan kosong, upah pemeriksa bangunan bertauliah sebelum menyentuh sebarang kerja ubahsuai, kerana mengubah suai dahulu boleh membatalkan waranti anda dan anda akan membuang pengaruh sebenar anda satu-satunya. Ingat Jumlah Pemegang Amanah 5% adalah pengaruh kewangan anda ke atas pemaju sepanjang DLP; jejaki dua tarikh pelepasan, 8 bulan selepas VP, dan tamat DLP, dan pastikan sebarang kecacatan yang telah anda laporkan benar-benar diselesaikan sebelum ansuran itu dilepaskan, kerana sebaik pemaju dibayar penuh, insentif mereka untuk membaiki perkara menurun dengan ketara. Dan jika anda menemui kecacatan terpendam yang serius selepas DLP 24 bulan secara teknikalnya tamat, anda tidak secara automatik kehabisan pilihan; anda mungkin masih mempunyai sehingga 6 tahun dari penyerahan milikan kosong untuk membuat tuntutan di bawah Akta Had Masa 1953, jadi jangan andaikan DLP tamat bermakna tiada remedi, ia hanya bermakna laluan undang-undang yang berbeza dan lebih sukar.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan sama ada hartanah dilindungi di bawah HDA Jadual G atau Jadual H.
Send
Tandakan tarikh sebenar Milikan Kosong bagi mengira tarikh tamat 24 bulan DLP.
Send
Lakukan pemeriksaan kecacatan yang menyeluruh bilik demi bilik sebelum ubah suai.
Send
Serahkan senarai kecacatan bertulis rasmi beserta bukti foto kepada pemaju.