Undang-Undang & SPA · 7 min
Tempoh Liabiliti Kecacatan Dijelaskan: Panduan Pembeli Pelancaran Baharu Untuk HDA
Fahami Tempoh Liabiliti Kecacatan berkanun 24 bulan di bawah Akta Pemajuan Perumahan, Jumlah Pemegang Amanah 5% yang memberi anda pengaruh sebenar, penalti LAD bagi penyerahan lewat, dan berapa lama sebenarnya anda ada untuk membuat tuntutan kecacatan selepas DLP tamat.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 ialah akta perlindungan pengguna teras Malaysia, dan templat SPA berkanunnya, Jadual G untuk berteres dan Jadual H untuk strata, kedua-duanya menetapkan Tempoh Liabiliti Kecacatan 24 bulan kalendar yang sama dari penyerahan milikan kosong, walaupun sesetengah sumber salah menyebut 36 bulan bagi strata, satu angka yang sebenarnya merujuk kepada garis masa penyerahan pembinaan sebaliknya. Penyerahan lewat mencetuskan Ganti Rugi Tertentu Yang Dicaikan pada 10% setahun daripada harga belian, dikira dari tarikh yuran tempahan, bukan tarikh penandatanganan SPA, berikutan keputusan Mahkamah Persekutuan. Jumlah Pemegang Amanah 5% ditahan daripada bayaran kemajuan dan dilepaskan dalam dua ansuran 2.5%, 8 bulan selepas penyerahan milikan kosong dan semasa tamat DLP, memberikan pembeli pengaruh sebenar untuk membaiki kecacatan. Walaupun selepas DLP tamat, pembeli umumnya mempunyai sehingga 6 tahun dari penyerahan milikan kosong di bawah Akta Had Masa 1953 untuk membuat tuntutan kecacatan terpendam.
Lewis verdict
Fahami dengan jelas kekeliruan '36 bulan berbanding 24 bulan' sebelum anda berdebat dengan sesiapa: waranti kecacatan anda adalah 24 bulan tanpa mengira sama ada anda membeli berteres atau strata, titik. Sebaik anda menerima notis penyerahan milikan kosong, upah pemeriksa bangunan bertauliah sebelum menyentuh sebarang kerja ubahsuai, kerana mengubah suai dahulu boleh membatalkan waranti anda dan anda akan membuang pengaruh sebenar anda satu-satunya. Ingat Jumlah Pemegang Amanah 5% adalah pengaruh kewangan anda ke atas pemaju sepanjang DLP; jejaki dua tarikh pelepasan, 8 bulan selepas VP, dan tamat DLP, dan pastikan sebarang kecacatan yang telah anda laporkan benar-benar diselesaikan sebelum ansuran itu dilepaskan, kerana sebaik pemaju dibayar penuh, insentif mereka untuk membaiki perkara menurun dengan ketara. Dan jika anda menemui kecacatan terpendam yang serius selepas DLP 24 bulan secara teknikalnya tamat, anda tidak secara automatik kehabisan pilihan; anda mungkin masih mempunyai sehingga 6 tahun dari penyerahan milikan kosong untuk membuat tuntutan di bawah Akta Had Masa 1953, jadi jangan andaikan DLP tamat bermakna tiada remedi, ia hanya bermakna laluan undang-undang yang berbeza dan lebih sukar.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Upah pemeriksa bangunan bertauliah sebelum memulakan sebarang kerja ubahsuai sebaik anda menerima milikan kosong, jejaki dua tarikh pelepasan Jumlah Pemegang Amanah 2.5% dan pastikan kecacatan yang dilaporkan dibaiki sebelum itu, sahkan DLP anda ialah 24 bulan tanpa mengira berteres atau strata, dan ingat anda mungkin masih mempunyai sehingga 6 tahun dari penyerahan milikan kosong di bawah Akta Had Masa 1953 untuk tuntutan kecacatan terpendam.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Pembeli pelancaran baharu yang menghampiri penyerahan milikan kosong, sesiapa yang keliru dengan mitos DLP 36-bulan-berbanding-24-bulan, dan pembeli yang ingin memahami pengaruh kewangan mereka ke atas pemaju sepanjang tempoh kecacatan. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana; rangka kerja berkanun benar-benar melindungi, tetapi pembeli yang melangkau pemeriksaan pra-ubahsuai, terlepas tarikh pelepasan Jumlah Pemegang Amanah, atau menganggap tiada remedi selepas DLP tamat boleh kehilangan pengaruh sebenar dan, dalam kes jarang, tuntutan yang sah. |
| Lewis verdict | Fahami dengan jelas kekeliruan '36 bulan berbanding 24 bulan' sebelum anda berdebat dengan sesiapa: waranti kecacatan anda adalah 24 bulan tanpa mengira sama ada anda membeli berteres atau strata, titik. Sebaik anda menerima notis penyerahan milikan kosong, upah pemeriksa bangunan bertauliah sebelum menyentuh sebarang kerja ubahsuai, kerana mengubah suai dahulu boleh membatalkan waranti anda dan anda akan membuang pengaruh sebenar anda satu-satunya. Ingat Jumlah Pemegang Amanah 5% adalah pengaruh kewangan anda ke atas pemaju sepanjang DLP; jejaki dua tarikh pelepasan, 8 bulan selepas VP, dan tamat DLP, dan pastikan sebarang kecacatan yang telah anda laporkan benar-benar diselesaikan sebelum ansuran itu dilepaskan, kerana sebaik pemaju dibayar penuh, insentif mereka untuk membaiki perkara menurun dengan ketara. Dan jika anda menemui kecacatan terpendam yang serius selepas DLP 24 bulan secara teknikalnya tamat, anda tidak secara automatik kehabisan pilihan; anda mungkin masih mempunyai sehingga 6 tahun dari penyerahan milikan kosong untuk membuat tuntutan di bawah Akta Had Masa 1953, jadi jangan andaikan DLP tamat bermakna tiada remedi, ia hanya bermakna laluan undang-undang yang berbeza dan lebih sukar. |
| Tindakan pembeli | Upah pemeriksa bangunan bertauliah sebelum memulakan sebarang kerja ubahsuai sebaik anda menerima milikan kosong, jejaki dua tarikh pelepasan Jumlah Pemegang Amanah 2.5% dan pastikan kecacatan yang dilaporkan dibaiki sebelum itu, sahkan DLP anda ialah 24 bulan tanpa mengira berteres atau strata, dan ingat anda mungkin masih mempunyai sehingga 6 tahun dari penyerahan milikan kosong di bawah Akta Had Masa 1953 untuk tuntutan kecacatan terpendam. |
HDA: Akta Perlindungan Pembeli Teras Malaysia
Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, atau HDA, ialah asas perlindungan pengguna hartanah Malaysia, dengan Mahkamah Persekutuan berulang kali mengesahkannya sebagai perundangan sosial yang direka khusus untuk melindungi pihak yang lebih lemah, iaitu pembeli, dalam transaksi jual beli. Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 menetapkan dua templat SPA piawai yang tidak boleh dirunding, Jadual G bagi hartanah berteres bertitel individu dan Jadual H bagi hartanah bertitel strata, dan pemaju dilarang dari segi undang-undang daripada mengubah, meninggalkan, atau mengelak daripada mana-mana klausa perlindungan pembeli dalam perjanjian berkanun ini. Penyeragaman inilah yang memberikan pembeli satu set hak yang boleh dijangka dan boleh dikuatkuasakan tanpa mengira pemaju mana yang mereka berurusan.
24 Bulan, Bukan 36: Menjelaskan Mitos DLP Paling Lazim
Walaupun sesetengah penerbitan perdagangan mendakwa hartanah bertitel strata mendapat Tempoh Liabiliti Kecacatan yang lebih panjang selama 36 bulan, DLP berkanun sebenar adalah ketat 24 bulan kalendar dari tarikh penyerahan milikan kosong bagi kedua-dua hartanah Jadual G dan Jadual H, sama bagi berteres dan strata. Angka 36 bulan yang disebut sesetengah sumber merujuk kepada perkara yang sama sekali berbeza: ia ialah garis masa pembinaan dan penyerahan berkanun yang dibenarkan bagi pemaju menyerahkan milikan kosong hartanah bertitel strata dari penandatanganan SPA, berbanding garis masa pembinaan 24 bulan bagi rumah bertitel individu berteres. Mengelirukan kedua-duanya boleh menyebabkan pembeli salah menganggap mereka mempunyai lebih masa untuk melaporkan kecacatan berbanding sebenarnya, jadi wajar mengesahkan perbezaan ini secara langsung dengan peguam anda jika anda pernah tidak pasti.
Penalti Penyerahan Lewat dan Jumlah Pemegang Amanah 5%
Jika pemaju terlepas tarikh akhir pembinaan atau penyerahan, mereka bertanggungjawab secara kontrak untuk Ganti Rugi Tertentu Yang Dicaikan, atau LAD, dikira hari demi hari pada 10% setahun daripada harga belian, berjalan dari tamat tarikh akhir pembinaan sehingga pembeli benar-benar menerima milikan kosong. Satu keputusan Mahkamah Persekutuan penting memutuskan bahawa apabila mengira LAD, garis masa bermula dari tarikh pembeli membayar yuran tempahan atau deposit, bukan tarikh SPA rasmi ditandatangani, kerana mengutip yuran tempahan sebelum penandatanganan SPA itu sendiri adalah menyalahi undang-undang di bawah Peraturan 11(2), dan pemaju tidak boleh menggunakan amalan kutipan yuran awal yang menyalahi undang-undang mereka sendiri untuk mengurangkan liabiliti LAD mereka sendiri. Secara berasingan, SPA berkanun menahan Jumlah Pemegang Amanah 5% daripada bayaran kemajuan, dipegang dalam amanah oleh peguam pemaju, dilepaskan dalam dua ansuran sama 2.5%, yang pertama 8 bulan selepas milikan kosong dan yang kedua semasa tamat rasmi DLP 24 bulan, memberikan pembeli pengaruh kewangan sebenar untuk membaiki kecacatan sebelum pemaju dibayar penuh.
Penguatkuasaan, Keperluan Milikan Kosong, dan Hak Anda Selepas DLP Tamat
Bagi projek strata, pemaju mesti memohon Sijil Pelan Strata Yang Dicadangkan daripada JUPEM dan memohon hakmilik strata individu dalam tempoh satu bulan selepas menerimanya, dan di bawah Akta Hakmilik Strata 2013, hakmilik sepatutnya berpindah serentak dengan penyerahan milikan kosong. Jika pemaju gagal membaiki kecacatan harta bersama, JMB atau MC boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata atau membuat petisyen kepada Pesuruhjaya Bangunan, yang memegang deposit tunai atau jaminan bank sekurang-kurangnya 0.5% daripada kos pembinaan atau RM50,000, mana yang lebih tinggi, dan boleh melucuthakkannya untuk membiayai pembaikan jika pemaju gagal bertindak. Milikan kosong itu sendiri hanya boleh diserahkan secara sah di bawah Sijil Siap dan Pematuhan penuh yang meliputi keseluruhan bangunan, bukan CCC separa bagi satu blok sahaja, satu perkara yang telah disahkan Mahkamah Persekutuan. Selepas DLP 24 bulan tamat, pembeli masih boleh membuat tuntutan kecacatan terpendam, kerana di bawah Seksyen 6(1)(a) Akta Had Masa 1953, tempoh had masa piawai bagi tuntutan kontrak ialah 6 tahun dari milikan kosong, bermakna tuntutan kecacatan pembinaan hanya dihalang secara kekal apabila tetingkap enam tahun itu tamat, tanpa mengira bila kecacatan itu sebenarnya ditemui.
Checklist pembeli
Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 ialah akta perlindungan pengguna teras Malaysia, dan templat SPA berkanunnya, Jadual G untuk berteres dan Jadual H untuk strata, kedua-duanya menetapkan Tempoh Liabiliti Kecacatan 24 bulan kalendar yang sama dari penyerahan milikan kosong, walaupun sesetengah sumber salah menyebut 36 bulan bagi strata, satu angka yang sebenarnya merujuk kepada garis masa penyerahan pembinaan sebaliknya. Penyerahan lewat mencetuskan Ganti Rugi Tertentu Yang Dicaikan pada 10% setahun daripada harga belian, dikira dari tarikh yuran tempahan, bukan tarikh penandatanganan SPA, berikutan keputusan Mahkamah Persekutuan. Jumlah Pemegang Amanah 5% ditahan daripada bayaran kemajuan dan dilepaskan dalam dua ansuran 2.5%, 8 bulan selepas penyerahan milikan kosong dan semasa tamat DLP, memberikan pembeli pengaruh sebenar untuk membaiki kecacatan. Walaupun selepas DLP tamat, pembeli umumnya mempunyai sehingga 6 tahun dari penyerahan milikan kosong di bawah Akta Had Masa 1953 untuk membuat tuntutan kecacatan terpendam.
| 1 | Sahkan Tempoh Liabiliti Kecacatan anda ialah 24 bulan kalendar dari milikan kosong, tanpa mengira sama ada anda membeli berteres (Jadual G) atau strata (Jadual H). |
|---|---|
| 2 | Upah pemeriksa bangunan bertauliah untuk Laporan Penilaian Kecacatan penuh sebelum memulakan sebarang ubahsuaian, kerana mengubah suai dahulu boleh membatalkan liputan waranti anda. |
| 3 | Jejaki dua tarikh pelepasan Jumlah Pemegang Amanah 5%, 8 bulan selepas milikan kosong dan semasa tamat DLP, dan pastikan kecacatan yang dilaporkan dibaiki sebelum setiap pelepasan. |
| 4 | Jika projek anda diserahkan lewat, sahkan LAD dikira dari tarikh yuran tempahan anda, bukan tarikh penandatanganan SPA anda, mengikut keputusan Mahkamah Persekutuan. |
| 5 | Ingat anda mungkin masih mempunyai sehingga 6 tahun dari milikan kosong di bawah Akta Had Masa 1953 untuk membuat tuntutan kecacatan terpendam selepas DLP tamat. |
Soalan lazim
Adakah hartanah strata (kondo) benar-benar mendapat Tempoh Liabiliti Kecacatan 36 bulan dan bukan 24 bulan?
Tidak, ini adalah salah faham lazim. Kedua-dua hartanah Jadual G (berteres) dan Jadual H (strata) mendapat DLP berkanun yang sama iaitu 24 bulan dari milikan kosong. Angka 36 bulan yang disebut sesetengah sumber sebenarnya merujuk kepada garis masa pembinaan dan penyerahan yang dibenarkan bagi pemaju bagi projek strata, bukan tempoh waranti kecacatan.
Apa berlaku jika saya menemui kecacatan serius selepas DLP 24 bulan saya telah tamat?
Anda tidak secara automatik tiada remedi. Di bawah Seksyen 6(1)(a) Akta Had Masa 1953, tempoh had masa piawai bagi tuntutan kontrak ialah 6 tahun dari milikan kosong, jadi anda mungkin masih boleh membuat tuntutan kecacatan terpendam, walaupun ia laluan undang-undang yang lebih sukar berbanding melaporkan kecacatan semasa DLP itu sendiri.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan Tempoh Liabiliti Kecacatan anda ialah 24 bulan kalendar dari milikan kosong, tanpa mengira sama ada anda membeli berteres (Jadual G) atau strata (Jadual H).
Send
Upah pemeriksa bangunan bertauliah untuk Laporan Penilaian Kecacatan penuh sebelum memulakan sebarang ubahsuaian, kerana mengubah suai dahulu boleh membatalkan liputan waranti anda.
Send
Jejaki dua tarikh pelepasan Jumlah Pemegang Amanah 5%, 8 bulan selepas milikan kosong dan semasa tamat DLP, dan pastikan kecacatan yang dilaporkan dibaiki sebelum setiap pelepasan.
Send
Jika projek anda diserahkan lewat, sahkan LAD dikira dari tarikh yuran tempahan anda, bukan tarikh penandatanganan SPA anda, mengikut keputusan Mahkamah Persekutuan.