Undang-Undang & SPA · 6 min
Ketahui LAD: Kenapa Pemaju Tidak Boleh Guna Rebat Untuk Kurangkan Tuntutan Kelewatan Anda
Apabila pemaju lewat menyerahkan hartanah, mereka berhutang Ganti Rugi Tersirat Ditetapkan (LAD). Ketahui cara pengiraan dan sebab mahkamah memutuskan rebat tidak mengurangkan tuntutan anda.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
LAD ialah ganti rugi statutori sebanyak 10% setahun dikira berdasarkan harga SPA kasar untuk kelewatan milikan kosong. Keputusan Mahkamah Persekutuan mengesahkan rebat atau nota kredit tidak mengurangkan liabiliti LAD pemaju.
Lewis verdict
Saya sering melihat pembeli keliru apabila mereka membeli unit RM500,000 dengan rebat 10%, dan menyangka LAD dikira berdasarkan harga net RM450,000. Seperti yang diputuskan dalam kes PJD Regency dan Sri Damansara di Mahkamah Persekutuan, pengiraan mesti mengikut harga SPA kasar iaitu RM500,000. Di bawah HDA Jadual G (landed) atau Jadual H (strata), anda layak mendapat 10% setahun sepenuhnya atas harga kasar. Jangan biarkan wakil pemaju menipu anda apabila anda memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Kenal pasti tarikh SPA sebenar, semak sama ada unit dilindungi HDA, sahkan tempoh serahan sama ada 24 atau 36 bulan, dan failkan tuntutan melalui TTPR jika berlaku kelewatan.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Pembeli rumah pertama dan pelabur yang menghadapi kelewatan projek dan ingin mengira serta menuntut ganti rugi yang sah. |
|---|---|
| Tahap risiko | Kerumitan undang-undang rendah, tetapi sangat bergantung pada perlindungan HDA |
| Lewis verdict | Saya sering melihat pembeli keliru apabila mereka membeli unit RM500,000 dengan rebat 10%, dan menyangka LAD dikira berdasarkan harga net RM450,000. Seperti yang diputuskan dalam kes PJD Regency dan Sri Damansara di Mahkamah Persekutuan, pengiraan mesti mengikut harga SPA kasar iaitu RM500,000. Di bawah HDA Jadual G (landed) atau Jadual H (strata), anda layak mendapat 10% setahun sepenuhnya atas harga kasar. Jangan biarkan wakil pemaju menipu anda apabila anda memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. |
| Tindakan pembeli | Kenal pasti tarikh SPA sebenar, semak sama ada unit dilindungi HDA, sahkan tempoh serahan sama ada 24 atau 36 bulan, dan failkan tuntutan melalui TTPR jika berlaku kelewatan. |
Apakah itu Ganti Rugi Tersirat Ditetapkan (LAD)?
LAD ialah ganti rugi statutori yang wajib dibayar oleh pemaju kepada pembeli jika mereka gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang dipersetujui dalam Perjanjian Jual Beli (SPA). Di Malaysia, projek kediaman di bawah HDA dikawal oleh Jadual G untuk hartanah bertanah (tempoh serahan 24 bulan) dan Jadual H untuk hartanah strata (tempoh serahan 36 bulan). Kadar LAD ditetapkan oleh undang-undang pada 10% setahun, dikira secara harian bermula dari tarikh tamat tempoh serahan yang dipersetujui sehingga tarikh sebenar milikan kosong diserahkan.
Pertikaian Harga Kasar vs. Bersih: Kes PJD Regency
Dalam kes mercu tanda Mahkamah Persekutuan PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, pemaju berhujah bahawa LAD patut dikira berdasarkan harga net selepas tolak rebat kerana bayaran tunai sebenar pembeli adalah lebih rendah. Mahkamah Persekutuan menolak hujah ini dan memutuskan bahawa SPA ialah kontrak statutori di mana termanya tidak boleh diubah oleh perjanjian sampingan atau rebat peribadi. Memandangkan SPA menyatakan harga kasar, liabiliti LAD pemaju mesti dikira berdasarkan harga kasar tersebut. Ini menghalang pemaju daripada mengurangkan ganti rugi secara tidak adil.
Rebat dan Nota Kredit Diabaikan: Kes Sri Damansara
Prinsip dalam PJD Regency diperkukuh lagi dalam kes Sri Damansara Sdn Bhd v Voon Kuan Chien. Di sini, pemaju berhujah bahawa nota kredit atau rebat yang dikeluarkan kepada pembeli mengurangkan harga belian dan mengurangkan liabiliti LAD. Mahkamah sekali lagi memutuskan bahawa urusan rebat antara pemaju dan pembeli tidak menukar harga statutori yang tertulis pada SPA. Pembeli tetap berhak menuntut LAD berdasarkan harga kasar SPA sepenuhnya, sejajar dengan matlamat HDA untuk melindungi hak pengguna.
Tuntutan Praktikal Melalui Tribunal Pembeli Rumah (TTPR)
Jika projek anda lewat, anda tidak perlu mengupah peguam mahal untuk saman sivil. Untuk tuntutan terus sehingga RM50,000, anda boleh memfailkan kes di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) yang lebih pantas dan murah. Namun, ingat bahawa tuntutan LAD tidak terpakai secara automatik untuk unit komersial yang tidak dilindungi HDA, seperti sesetengah unit SOHO, SOFO, atau apartmen servis tanpa status kediaman. Sentiasa sahkan status perlindungan HDA unit anda sebelum membuat andaian tuntutan LAD.
Checklist pembeli
LAD ialah ganti rugi statutori sebanyak 10% setahun dikira berdasarkan harga SPA kasar untuk kelewatan milikan kosong. Keputusan Mahkamah Persekutuan mengesahkan rebat atau nota kredit tidak mengurangkan liabiliti LAD pemaju.
| 1 | Semak sama ada unit anda dilindungi di bawah HDA (Jadual G atau H) |
|---|---|
| 2 | Sahkan sama ada tempoh serahan ialah 24 bulan (landed) atau 36 bulan (strata) |
| 3 | Kenal pasti tarikh SPA yang sah untuk menentukan tarikh akhir serahan |
| 4 | Guna harga SPA kasar sebagai asas undang-undang untuk tuntutan 10% setahun |
| 5 | Sediakan dokumen untuk memfailkan kes di TTPR jika tuntutan bawah RM50,000 |
Soalan lazim
Bolehkah pemaju menggunakan surat sampingan rebat yang ditandatangani untuk mengurangkan liabiliti LAD?
Tidak. Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa harga SPA statutori yang mengawal hubungan undang-undang, dan pemaju tidak boleh menggunakan surat sampingan, rebat, atau nota kredit untuk mengurangkan liabiliti LAD.
Apakah yang terjadi jika tuntutan LAD saya melebihi had RM50,000 di Tribunal Pembeli Rumah?
Jika tuntutan anda melebihi RM50,000, anda boleh memilih untuk melepaskan jumlah baki yang berlebihan untuk membolehkan kes dibicarakan di Tribunal, atau memfailkan saman sivil di mahkamah untuk menuntut jumlah penuh.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak sama ada unit anda dilindungi di bawah HDA (Jadual G atau H)
Send
Sahkan sama ada tempoh serahan ialah 24 bulan (landed) atau 36 bulan (strata)
Send
Kenal pasti tarikh SPA yang sah untuk menentukan tarikh akhir serahan
Send
Guna harga SPA kasar sebagai asas undang-undang untuk tuntutan 10% setahun