Undang-Undang & SPA
Tuntutan LAD Lewat Hantar: Kenapa Pemaju Tak Boleh Potong Rebat
Pemaju yang lewat menyerahkan hartanah perlu membayar LAD kepada anda. Ketahui cara pengiraannya dan sebab mahkamah memutuskan rebat tidak mengurangkan tuntutan anda.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli rumah pertama dan pelabur yang menghadapi kelewatan projek dan ingin mengira serta menuntut ganti rugi yang sah. |
|---|---|
| Tahap risiko | Kerumitan undang-undang rendah, tetapi sangat bergantung pada perlindungan HDA |
| Tindakan pembeli | Kenal pasti tarikh SPA sebenar, semak sama ada unit dilindungi HDA, sahkan tempoh serahan sama ada 24 atau 36 bulan, dan failkan tuntutan melalui TTPR jika berlaku kelewatan. |
Apakah itu Ganti Rugi Tersirat Ditetapkan (LAD)?
LAD ialah ganti rugi statutori yang wajib dibayar oleh pemaju kepada pembeli jika mereka gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang dipersetujui dalam Perjanjian Jual Beli (SPA). Di Malaysia, projek kediaman di bawah HDA dikawal oleh Jadual G untuk hartanah bertanah (tempoh serahan 24 bulan) dan Jadual H untuk hartanah strata (tempoh serahan 36 bulan). Kadar LAD ditetapkan oleh undang-undang pada 10% setahun atas harga SPA kasar, dikira secara harian mengikut formula harga × 10% × hari kelewatan ÷ 365, bermula sehari selepas tarikh tamat tempoh serahan yang dipersetujui sehingga milikan kosong berserta CCC yang sah diserahkan. Bagi unit RM500,000 yang lewat 100 hari, ganti rugi ini lebih kurang RM13,699.
Pertikaian Harga Kasar vs. Bersih: Kes PJD Regency
Dalam kes mercu tanda Mahkamah Persekutuan PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, pemaju berhujah bahawa LAD patut dikira berdasarkan harga net selepas tolak rebat kerana bayaran tunai sebenar pembeli adalah lebih rendah. Mahkamah Persekutuan menolak hujah ini dan memutuskan bahawa SPA ialah kontrak statutori di mana termanya tidak boleh diubah oleh perjanjian sampingan atau rebat peribadi. Memandangkan SPA menyatakan harga kasar, liabiliti LAD pemaju mesti dikira berdasarkan harga kasar tersebut. Ini menghalang pemaju daripada mengurangkan ganti rugi secara tidak adil.
Rebat dan Nota Kredit Diabaikan: Kes Sri Damansara
Prinsip dalam PJD Regency diperkukuh lagi dalam kes Sri Damansara Sdn Bhd v Voon Kuan Chien. Di sini, pemaju berhujah bahawa nota kredit atau rebat yang dikeluarkan kepada pembeli mengurangkan harga belian dan mengurangkan liabiliti LAD. Mahkamah sekali lagi memutuskan bahawa urusan rebat antara pemaju dan pembeli tidak menukar harga statutori yang tertulis pada SPA. Pembeli tetap berhak menuntut LAD berdasarkan harga kasar SPA sepenuhnya, sejajar dengan matlamat HDA untuk melindungi hak pengguna.
Tuntutan Praktikal Melalui Tribunal Pembeli Rumah (TTPR)
Jika projek anda lewat, anda tidak perlu mengupah peguam mahal untuk saman sivil. Untuk tuntutan terus sehingga RM50,000, anda boleh memfailkan kes di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) yang lebih pantas dan murah. Namun, ingat bahawa tuntutan LAD tidak terpakai secara automatik untuk unit komersial yang tidak dilindungi HDA, seperti sesetengah unit SOHO, SOFO, atau apartmen servis tanpa status kediaman. Sentiasa sahkan status perlindungan HDA unit anda sebelum membuat andaian tuntutan LAD.
Checklist pembeli
LAD ialah ganti rugi statutori sebanyak 10% setahun dikira berdasarkan harga SPA kasar untuk kelewatan milikan kosong. Keputusan Mahkamah Persekutuan mengesahkan rebat atau nota kredit tidak mengurangkan liabiliti LAD pemaju.
1
2
3
4
5
| 1 | Semak sama ada unit anda dilindungi di bawah HDA (Jadual G atau H) |
|---|---|
| 2 | Sahkan sama ada tempoh serahan ialah 24 bulan (landed) atau 36 bulan (strata) |
| 3 | Kenal pasti tarikh SPA yang sah untuk menentukan tarikh akhir serahan |
| 4 | Guna harga SPA kasar sebagai asas undang-undang untuk tuntutan 10% setahun |
| 5 | Sediakan dokumen untuk memfailkan kes di TTPR jika tuntutan bawah RM50,000 |
Soalan lazim
Bolehkah pemaju menggunakan surat sampingan rebat yang ditandatangani untuk mengurangkan liabiliti LAD?
Tidak. Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa harga SPA statutori yang mengawal hubungan undang-undang, dan pemaju tidak boleh menggunakan surat sampingan, rebat, atau nota kredit untuk mengurangkan liabiliti LAD.
Apakah yang terjadi jika tuntutan LAD saya melebihi had RM50,000 di Tribunal Pembeli Rumah?
Jika tuntutan anda melebihi RM50,000, anda boleh memilih untuk melepaskan jumlah baki yang berlebihan untuk membolehkan kes dibicarakan di Tribunal, atau memfailkan saman sivil di mahkamah untuk menuntut jumlah penuh.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026: Panduan Pembeli Rumah
Fahami Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN 2026, tempoh bayaran 30 hari, audit 3 tahun, serta pengecualian 100% pembeli rumah pertama sehingga RM500k.
Kesimpulan Lewis
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak sama ada unit anda dilindungi di bawah HDA (Jadual G atau H)
Send
Sahkan sama ada tempoh serahan ialah 24 bulan (landed) atau 36 bulan (strata)
Send
Kenal pasti tarikh SPA yang sah untuk menentukan tarikh akhir serahan
Send
Guna harga SPA kasar sebagai asas undang-undang untuk tuntutan 10% setahun