法律与买卖合约 · 6 分钟
LAD 迟交房赔偿金拆解：为什么发展商不能用 rebate 扣减你的赔偿额
当发展商延迟交房时，他们依法欠你迟延赔偿金（LAD）。本文教你如何计算，并解释为什么法院裁定 rebate 不能用来扣减你的索赔额。
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快速结论
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快速重点是什么？
LAD 是针对延迟交付空置管有权的法定赔偿，按买卖合约（SPA）毛价的年利率 10% 逐日计算。联邦法院判决已确认，发展商给予的 rebate 或 credit note 并不能减少其 LAD 赔偿责任。
Lewis verdict
我常遇到买家感到困惑，他们买了一套 RM500,000 但有 10% rebate 的房子，以为 LAD 是按净价 RM450,000 来算。在具有里程碑意义的 PJD Regency 和 Sri Damansara 联邦法院案中，法院裁定 LAD 必须严格按照 SPA 上的毛价 RM500,000 来计算。在 HDA Schedule G（有地房产）或 Schedule H（分层房产）下，你有权获得按毛价计算的年利率 10% 赔偿。当你在房屋买家索偿仲裁庭（TTPR）索偿时，别被发展商的人忽悠了。
买家下一步是什么？
确认 SPA 的签署日期，检查单位是否受 HDA 保护，确认交房期限是 24 还是 36 个月，并在发生延误时向 TTPR 提交索偿。
Quick summary
快速结论
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| 适合谁 | 面临项目延期交付、想要计算并争取自己应得赔偿的首购族和资深买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 法律复杂性低，但高度依赖 HDA 保障 |
| Lewis verdict | 我常遇到买家感到困惑，他们买了一套 RM500,000 但有 10% rebate 的房子，以为 LAD 是按净价 RM450,000 来算。在具有里程碑意义的 PJD Regency 和 Sri Damansara 联邦法院案中，法院裁定 LAD 必须严格按照 SPA 上的毛价 RM500,000 来计算。在 HDA Schedule G（有地房产）或 Schedule H（分层房产）下，你有权获得按毛价计算的年利率 10% 赔偿。当你在房屋买家索偿仲裁庭（TTPR）索偿时，别被发展商的人忽悠了。 |
| 买家行动 | 确认 SPA 的签署日期，检查单位是否受 HDA 保护，确认交房期限是 24 还是 36 个月，并在发生延误时向 TTPR 提交索偿。 |
什么是迟交房赔偿金 (LAD)？
LAD 是指当发展商未能按照买卖合约（SPA）约定的期限交付空置管有权时，依法必须向买家支付的法定赔偿。在马来西亚，受 HDA 监管的住宅项目通过 Schedule G（适用于有地房产，交房期通常为 24 个月）和 Schedule H（适用于分层房产，交房期通常为 36 个月）来约束买卖双方。法定 LAD 赔偿率固定为每年 10%，从约定的交房截止日期算起，按天计算，直到发展商实际移交钥匙的那天为止。
毛价与净价之争：PJD Regency 标志性案件
在具有里程碑意义的 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah 联邦法院案件中，发展商辩称 LAD 应按扣除 rebate 后的净价计算，因为买家实际付出的资金较少。联邦法院驳回了这一论点，指出 SPA 是法定合同，其条款不能被私下的附带协议或 rebate 更改。既然 SPA 上写明了毛价，发展商的 LAD 责任就必须按该毛价计算。这阻止了发展商通过修改价格结构来规避赔偿。
Rebate 和 Credit Note 被忽略：Sri Damansara 案
在 Sri Damansara Sdn Bhd v Voon Kuan Chien 一案中，PJD Regency 确立的原则得到了进一步巩固。在该案中，发展商辩称向买家发放的 rebate 和 credit note 实际上降低了购买价格，因此也应降低 LAD 的计算基础。法院裁定，发展商与买家之间的这类财务安排并不改变 SPA 封面上定义的法定价格。买家依然完全有权按 SPA 的毛价索取 LAD，这再次体现了 HDA 保护消费者的立法宗旨。
通过房屋买家索偿仲裁庭 (TTPR) 进行索赔
如果你的项目延误，你不需要花费巨资聘请律师打民事官司。对于 RM50,000 或以下的索赔，你可以向房屋买家索偿仲裁庭（TTPR）提交申请，这是一种更快速、成本也极低的解决途径。不过需要注意，LAD 并不自动适用于不受 HDA 保护的商业产权项目，例如某些不具住宅地位的 SOHO、SOFO 或商业服务公寓。在假设自己享有法定 LAD 索赔权之前，务必先向律师确认单位是否受 HDA 保护。
买家检查清单
LAD 是针对延迟交付空置管有权的法定赔偿，按买卖合约（SPA）毛价的年利率 10% 逐日计算。联邦法院判决已确认，发展商给予的 rebate 或 credit note 并不能减少其 LAD 赔偿责任。
| 1 | 检查单位是否受 HDA 保护（Schedule G 或 H） |
|---|---|
| 2 | 确认交房期限是 24 个月（有地房产）还是 36 个月（分层房产） |
| 3 | 找出确切的 SPA 签署日期以确定交房倒计时起点 |
| 4 | 以 SPA 上的毛价作为每年 10% 索赔的法定计算基础 |
| 5 | 如果索赔金额在 RM50,000 以下，准备材料向 TTPR 提呈申请 |
常见问题
发展商能否利用买家签署的 rebate 附函来扣减其 LAD 赔偿额？
不能。联邦法院已裁定法定 SPA 上的价格才是约束双方的法定基准，发展商不得利用私下协议、rebate 或 credit note 来抵消或降低其 LAD 赔偿义务。
如果我的 LAD 索赔金额超过了房屋买家索偿仲裁庭的 RM50,000 上限怎么办？
如果金额超过 RM50,000，你可以选择自愿放弃超出部分，以让仲裁庭受理；或者通过民事法庭起诉发展商以追回全部赔偿款。
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找出确切的 SPA 签署日期以确定交房倒计时起点
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以 SPA 上的毛价作为每年 10% 索赔的法定计算基础