Undang-Undang & SPA
Yuran tempahan, surat tawaran, PJB: detik anda benar-benar terikat
Yuran tempahan, 10% pertama di bawah PJB berkanun, dan deposit ikhlas dalam jualan subjual sering dianggap sama. Ia tidak sama. Bagi unit kediaman di bawah HDA, mengutip wang sebelum perjanjian jual beli berkanun ditandatangani dilarang sama sekali di bawah Peraturan 11(2) — peraturan yang langsung tidak terpakai kepada subjual persendirian.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli di peringkat tempahan, tawaran atau PJB |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Bila anda sebenarnya terikat
Catatan ini menghuraikan tiga bayaran yang orang anggap satu, dengan akibat undang-undang yang berbeza sama sekali Bagi unit kediaman yang dijual oleh pemaju berlesen, perjanjian itu ialah borang berkanun. Perlindungan di dalamnya bukan konsesi yang pemaju pilih untuk beri, dan ia tidak boleh dikontrak keluar.
Tiga bayaran, tiga peraturan yang berbeza
Orang gunakan perkataan "deposit" secara longgar untuk menggambarkan tiga bayaran yang berada di bawah rejim undang-undang yang sama sekali berbeza. Yuran tempahan ialah wang yang dikutip daripada bakal pembeli unit kediaman HDA baharu sebelum sebarang perjanjian berkanun wujud — jumlah pegangan untuk mengunci unit semasa kertas kerja disediakan. 10% pertama ialah bayaran awal di bawah perjanjian jual beli berkanun itu sendiri, kena bayar apabila perjanjian itu ditandatangani, dan ditadbir oleh jadual yang diikuti perjanjian itu. Deposit ikhlas dalam subjual ialah wang yang dibayar dalam jualan semula persendirian antara dua individu, untuk menunjukkan niat serius semasa tawaran atau opsyen dirunding, ditadbir oleh apa sahaja yang dinyatakan borang tawaran atau perjanjian opsyen dan bukan oleh HDA langsung. Mengetahui yang mana satu daripada tiga ini diminta daripada anda mengubah perlindungan yang anda ada.
Mengapa yuran tempahan dilarang, bukan sekadar tidak digalakkan
Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 menyatakan tiada seorang pun, termasuk pihak yang bertindak sebagai stakeholder, boleh mengutip apa-apa bayaran walau apa jua namanya melainkan seperti yang ditetapkan oleh kontrak jualan. Itu larangan mutlak, bukan garis panduan amalan terbaik. Ia terpakai sebelum perjanjian jual beli berkanun ditandatangani, kerana sebelum titik itu tiada "kontrak jualan" yang menetapkan sebarang bayaran langsung — jadi apa-apa bayaran yang dikutip pada peringkat itu, di bawah label apa sekalipun, jatuh di luar apa yang dibenarkan peraturan itu. Bahasanya sengaja dibuat luas: ia bukan sahaja mengikat pemaju. Ia turut meliputi ejen hartanah yang menerima wang bagi pihak pemaju, dan ia turut meliputi peguam yang bersetuju memegang jumlah itu sebagai stakeholder sementara menunggu penandatanganan. Menamakan susunan itu sebagai skim stakeholder tidak mengecualikannya — Peraturan 11(2) menamakan stakeholder secara khusus kerana itulah jalan pintas yang pernah dicuba pemaju.
Apa yang sebenarnya kena dibayar, dan bila
Di bawah perjanjian jual beli berkanun, bayaran pertama yang ditetapkan kontrak ialah 10% daripada harga belian, dan ia kena dibayar sebaik sahaja perjanjian itu ditandatangani — bukan sebelumnya. Itulah satu-satunya bayaran yang difikirkan peraturan itu pada peringkat awal pembelian unit baharu ini. Jika pemaju, ejen atau peguam meminta wang sebelum penandatanganan itu, di bawah nama apa sekalipun — yuran tempahan, yuran tempahan tempat, deposit muhibah — permintaan itu sendiri yang menjadi masalah, tidak kira bagaimana ia didokumenkan.
Mengapa deposit ikhlas subjual adalah perkara yang berbeza
Peraturan-Peraturan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 mentadbir pemaju perumahan berlesen yang menjual unit baharu — rangka kerja berkanun di sebalik perjanjian Jadual G dan Jadual H. Subjual, di mana seorang pemilik persendirian menjual unit sedia ada kepada pembeli lain, bukan urus niaga pemajuan perumahan dalam erti kata itu, jadi Peraturan 11(2) tidak terpakai kepadanya. Deposit ikhlas yang dibayar untuk mengunci unit subjual berada di bawah undang-undang kontrak biasa: apa sahaja yang dinyatakan tawaran untuk membeli, surat niat atau perjanjian opsyen tentang bila ia dibayar, apa yang dikunci dan bila ia boleh dikembalikan atau dilucuthak — itulah yang mentadbir. Dokumen itu wajar mendapat ketelitian yang sama seperti pembeli unit baharu memeriksa borang tempahan — kerana di sini, tidak seperti kes unit baharu, tiada larangan berkanun am yang melakukan kerja itu untuk anda.
Perbezaan yang sebenarnya penting
Intinya bukan perkataan yang digunakan untuk bayaran itu — ia ialah pasaran mana anda berada. Unit baharu, pemaju berlesen HDA, unit kediaman: tiada bayaran sebelum perjanjian berkanun ditandatangani, tanpa pengecualian, dan 10% kena dibayar semasa penandatanganan. Subjual, pemilik persendirian kepada pembeli persendirian: tiada larangan HDA terpakai, dan terma dokumen tawaran atau opsyen anda sendiri yang menentukan hasilnya. Mengelirukan kedua-duanya menyebabkan pembeli sama ada menerima permintaan yuran tempahan yang sebenarnya menyalahi undang-undang pada unit baharu, atau menganggap deposit subjual membawa perlindungan yang sebenarnya tidak ada.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Baca perjanjian anda sendiri dan bukan ringkasannya. Bagi unit kediaman di bawah HDA, terma ditetapkan oleh statut dan tidak boleh dilemahkan, jadi mana-mana klausa yang kelihatan lebih buruk daripada kedudukan berkanun wajar dipersoalkan serta-merta. Bagi apa-apa di luar HDA, kontrak ialah apa sahaja yang telah dirangka — dan di situlah risikonya.
Checklist pembeli
Jika anda membeli unit kediaman baharu di bawah HDA, tiada sesiapa — bukan pemaju, bukan ejen, bukan peguam yang memegangnya sebagai stakeholder — dibenarkan mengutip yuran tempahan daripada anda sebelum anda menandatangani perjanjian jual beli berkanun. Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 menyatakan tiada bayaran boleh dikutip melainkan seperti yang ditetapkan oleh kontrak jualan itu sendiri, dan bayaran pertama yang ditetapkan kontrak itu ialah 10% daripada harga belian, kena bayar semasa penandatanganan. Subjual berbeza: rejim HDA tidak terpakai, jadi deposit ikhlas yang dibayar untuk mengunci jualan semula persendirian berada di bawah undang-undang kontrak biasa, bukan larangan ini.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan sama ada unit itu pelancaran baharu berlesen HDA atau subjual persendirian — peraturannya sama sekali berbeza. |
|---|---|
| 2 | Bagi pelancaran baharu, tolak sebarang permintaan bayaran sebelum perjanjian jual beli berkanun ditandatangani. |
| 3 | Ingat Peraturan 11(2) mengikat pemaju, ejen dan mana-mana peguam yang memegang wang sebagai stakeholder sama rata. |
| 4 | Jangkakan 10% daripada harga belian kena dibayar semasa penandatanganan perjanjian berkanun, bukan sebelumnya. |
| 5 | Bagi subjual, baca borang tawaran atau perjanjian opsyen dengan teliti — ia, bukan HDA, yang mentadbir deposit anda. |
Soalan lazim
Bolehkah pemaju secara sah meminta yuran tempahan sebelum saya menandatangani PJB?
Tidak. Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 melarang pengutipan sebarang bayaran sebelum perjanjian jual beli berkanun ditandatangani, walau apa jua nama bayaran itu.
Adakah ia berbeza jika ejen, bukan pemaju, yang memegang wang itu?
Tidak. Peraturan 11(2) secara khusus meliputi pihak yang bertindak sebagai stakeholder, termasuk ejen hartanah atau peguam yang memegang wang sementara menunggu penandatanganan.
Berapa yang kena dibayar semasa saya menandatangani PJB berkanun?
Bayaran pertama yang ditetapkan perjanjian berkanun ialah 10% daripada harga belian, kena bayar serta-merta semasa penandatanganan.
Adakah larangan yuran tempahan ini terpakai kepada unit subjual?
Tidak. Peraturan-Peraturan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 mentadbir pemaju berlesen yang menjual unit baharu; subjual persendirian bukan urus niaga itu, jadi deposit ikhlas di situ ditadbir oleh dokumen tawaran atau opsyen anda sendiri.
Adakah larangan yuran tempahan ini dilonggarkan baru-baru ini?
Tidak. Setakat pertengahan 2026 larangan itu masih berkuat kuasa; badan industri sedang melobi untuk menghalalkan yuran tempahan, tetapi peraturan belum berubah.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026: Panduan Pembeli Rumah
Fahami Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN 2026, tempoh bayaran 30 hari, audit 3 tahun, serta pengecualian 100% pembeli rumah pertama sehingga RM500k.
Kesimpulan Lewis
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan sama ada unit itu pelancaran baharu berlesen HDA atau subjual persendirian — peraturannya sama sekali berbeza.
Send
Bagi pelancaran baharu, tolak sebarang permintaan bayaran sebelum perjanjian jual beli berkanun ditandatangani.
Send
Ingat Peraturan 11(2) mengikat pemaju, ejen dan mana-mana peguam yang memegang wang sebagai stakeholder sama rata.
Send
Jangkakan 10% daripada harga belian kena dibayar semasa penandatanganan perjanjian berkanun, bukan sebelumnya.