Pemilikan Bersama & Pusaka
Pemilik bersama anda berhenti membayar pinjaman
Apabila pemilik bersama berhenti membayar ansuran pinjaman perumahan, bank menguatkuasakan liabiliti bersama dan berasingan terhadap kedua-dua peminjam. Menyelesaikan kebuntuan memerlukan pembiayaan semula, pembelian syer melalui Borang 14A, atau permohonan mahkamah.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Keluarga yang berurusan dengan nama bersama, kematian, atau perceraian melibatkan hartanah |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Mengapa keluarga tersekat di sini
Catatan ini menghuraikan mengapa bank menganggap kedua-dua nama bertanggungan sepenuhnya, dan apa yang tinggal untuk anda lakukan Hartanah tidak berpindah kepada generasi seterusnya kerana semua orang bersetuju ia patut. Ia berpindah apabila suratcara yang betul didaftarkan, dan sehingga itu harta pusaka beku untuk setiap tujuan praktikal.
Liabiliti bersama dan berasingan: mengapa bank menuntut 100% daripada anda
Apabila dua penama menandatangani perjanjian kemudahan pinjaman untuk membeli hartanah, klausa perbankan standard mengenakan liabiliti bersama dan berasingan. Ini bermakna pihak bank berhak di sisi undang-undang untuk menuntut keseluruhan bayaran ansuran bulanan daripada mana-mana satu peminjam. Pihak bank tidak terikat dengan sebarang persetujuan lisan atau perjanjian peribadi antara pemilik bersama. Jika seorang pemilik berhenti membayar, bank tidak akan mengurangkan tuntutan bulanan kepada separuh. Sekiranya akaun tertunggak, kedua-dua peminjam akan mengalami rekod kredit terjejas dan berdepan tindakan undang-undang serta litigasi pemulihan hutang yang sama.
Syer tak dipecahkan di bawah s.217(1) dan ketiadaan jalan keluar pentadbiran pantas
Di bawah s.217(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), pemilik bersama memegang syer tak dipecahkan dalam tanah berimilik. Setiap pemilik mempunyai hak terhadap keseluruhan hartanah mengikut kadar syer mereka, tetapi tiada pemilikan fizikal bilik atau bahagian tertentu secara berasingan. Paling utama, Kanun Tanah Negara tidak mengandungi sebarang prosedur pentadbiran pantas yang membolehkan satu pihak memadamkan nama pemilik bersama daripada hakmilik hanya kerana mereka berhenti membayar pinjaman. Pendaftar Hakmilik tidak akan mengubah pendaftaran hakmilik tanpa instrumen urusan berkanun atau perintah mahkamah.
Laluan pembelian syer: pembiayaan semula dan pindah milik syer melalui Borang 14A
Penyelesaian praktikal yang paling bersih ialah membeli syer pemilik yang ingkar. Di bawah s.217(1) Kanun Tanah Negara, syer tak dipecahkan dalam tanah berimilik dipindahkan melalui pelaksanaan instrumen berkanun dalam Borang 14A. Walau bagaimanapun, oleh kerana hartanah tersebut telah digadaikan kepada bank, menandatangani Borang 14A sahaja tidak mencukupi. Pemilik yang membeli syer mesti memohon kemudahan pinjaman baharu atas nama sendiri untuk menebus gadaian sedia ada. Pihak bank hanya akan melepaskan gadaian berdaftar setelah hutang diselesaikan sepenuhnya, membolehkan gadaian baharu dan pindah milik Borang 14A didaftarkan.
Jualan persetujuan di bawah s.215(1) berbanding permohonan pembahagian di mahkamah
Sekiranya pemilik bersama yang solven tidak mampu menanggung keseluruhan pinjaman, hartanah tersebut perlu dijual di pasaran terbuka. Di bawah s.215(1) Kanun, pemindahan keseluruhan tanah kepada pembeli pihak ketiga memerlukan semua pemilik berdaftar menandatangani Borang 14A. Hasil jualan digunakan untuk menyelesaikan baki pinjaman bank, dan baki selebihnya dibahagikan antara pemilik. Jika pemilik yang ingkar enggan menandatangani perjanjian jual beli atau Borang 14A, remedi berkanun tunggal bagi pemilik yang terjejas adalah melantik peguam untuk memohon perintah Mahkamah Tinggi bagi penjualan atau pembahagian tanah.
Bahaya lelongan: notis kemungkiran Borang 16D di bawah s.254(1)
Sekiranya kedua-dua pihak gagal membayar ansuran dan pinjaman tertunggak, pihak bank akan memulakan remedi lelongan di bawah Bahagian Enam Belas Kanun Tanah Negara. Apabila kemungkiran berterusan selama sekurang-kurangnya satu bulan (atau tempoh alternatif tidak kurang daripada satu bulan dalam gadaian), s.254(1) memberi kuasa kepada pemegang gadaian untuk menyampaikan notis kemungkiran dalam Borang 16D. Di bawah s.254(1)(b), notis menghendaki kemungkiran diremedi dalam tempoh satu bulan dari penyampaian. Kegagalan berbuat demikian membolehkan bank memohon perintah jualan melalui lelongan awam.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Keluarkan dokumen sebenar sebelum anda bertindak: hakmilik (untuk melihat bagaimana nama dipegang), sijil kematian, apa-apa wasiat, dan carian tanah semasa. Forum mana yang anda tuju — Unit Pusaka Kecil, Mahkamah Tinggi, atau Amanah Raya — ditentukan oleh apa yang dokumen itu nyatakan, bukan oleh apa yang keluarga percaya. Salah forum menelan kos berbulan-bulan.
Checklist pembeli
Bank komersial tidak mengiktiraf perjanjian lisan peribadi antara pemilik bersama mengenai siapa yang membayar pinjaman. Perjanjian pinjaman menetapkan liabiliti bersama dan berasingan, bermakna pemilik yang terus membayar tetap terdedah 100% kepada tuntutan undang-undang dan rekod kredit terjejas jika pihak satu lagi ingkar. Di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), pemilik bersama memegang syer tak dipecahkan di bawah s.217(1). Anda tidak boleh menjual atau memindahkan hartanah secara unilateral tanpa tandatangan mereka pada Borang 14A. Pilihan yang wujud adalah membeli syer mereka melalui Borang 14A dengan kelulusan bank, menjual secara persetujuan di bawah s.215(1), atau memohon perintah mahkamah untuk pembahagian atau jualan.
1
2
3
4
5
| 1 | Kumpulkan penyata bank yang membuktikan semua bayaran ansuran pinjaman dibuat daripada akaun peribadi anda. |
|---|---|
| 2 | Semak perjanjian pinjaman asal untuk mengesahkan peruntukan liabiliti bersama dan berasingan. |
| 3 | Semak dokumen hakmilik daftar bagi mengesahkan syer tak dipecahkan yang dipegang di bawah s.217(1). |
| 4 | Rujuk pihak bank untuk menilai sama ada pendapatan anda layak untuk membiayai semula keseluruhan kemudahan secara bersendirian. |
| 5 | Lantik peguam hartanah dan litigasi untuk menilai permohonan ke Mahkamah Tinggi bagi perintah jualan atau pembahagian tanah. |
Soalan lazim
Bolehkah bank menyaman saya jika pemilik bersama secara lisan bersetuju membayar pinjaman?
Boleh. Perjanjian pinjaman mengandungi klausa liabiliti bersama dan berasingan. Pihak bank tidak terikat dengan persetujuan peribadi dan berhak menuntut 100% daripada mana-mana peminjam.
Bolehkah saya memadamkan nama pemilik bersama di pejabat tanah secara terus?
Tidak boleh. Kanun Tanah Negara tidak menyediakan mekanisme pentadbiran untuk memadamkan nama pemilik tanpa Borang 14A yang ditandatangani oleh mereka atau perintah Mahkamah Tinggi.
Bolehkah saya menjual rumah kepada pihak ketiga tanpa tandatangan pemilik bersama?
Tidak boleh. Di bawah s.215(1) Kanun Tanah Negara (Akta 828, Disemak 2020), pindah milik tanah memerlukan semua pemilik berdaftar menandatangani Borang 14A, melainkan ada perintah jualan mahkamah.
Apakah notis yang wajib diserahkan oleh bank sebelum melelong hartanah?
Di bawah s.254(1) Kanun Tanah Negara, jika kemungkiran berterusan sekurang-kurangnya satu bulan, bank menyerahkan Borang 16D yang memberi tempoh satu bulan di bawah s.254(1)(b) untuk diselesaikan sebelum memohon perintah jualan.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Memindahkan hartanah kepada keluarga
Pindah milik hartanah kepada keluarga atas dasar kasih sayang memerlukan urusan rasmi di bawah s.215(1) Kanun Tanah Negara, pengesahan duti setem dengan LHDN, dan kebenaran pemegang gadaian bank.
Kesimpulan Lewis
Jangan anggap pindah milik antara keluarga hanyalah sekadar menandatangani borang biasa. Jika hartanah mempunyai baki pinjaman bank, berbincanglah dengan pihak bank sebelum melantik peguam kerana anda tidak boleh memindahkan hakmilik tanpa menebus gadaian sedia ada. Sentiasa minta LHDN membuat adjudikasi pelepasan duti setem sebelum pelaksanaan, dan jangan sesekali menggunakan pindah milik keluarga untuk menyembunyikan aset daripada pemiutang.
Seorang pemilik bersama muflis: apa yang berlaku kepada hartanah
Apabila seorang pemilik bersama hartanah diisytiharkan muflis di Malaysia, syer tak dipecahkan mereka terletak hak pada Ketua Pengarah Insolvensi, manakala syer pemilik solven dilindungi di bawah s.217(1).
Kesimpulan Lewis
Jika pemilik bersama anda diisytiharkan muflis, hubungi Ketua Pengarah Insolvensi dengan segera melalui peguam hartanah untuk memulakan rundingan. Jangan cuba membuat perjanjian peribadi dengan individu muflis itu kerana mereka tiada lagi kuasa undang-undang untuk menandatangani Borang 14A. Bersedia sama ada untuk membeli syer orang muflis daripada KPI atau bekerjasama dalam jualan teratur sebelum bank memulakan tindakan lelongan.
Perceraian dan rumah: bagaimana mahkamah sebenarnya membahagikan harta sepencarian
Dalam prosiding perceraian di Malaysia, mahkamah sivil membahagikan hartanah perkahwinan dengan menilai bayaran kewangan langsung, sumbangan rumah tangga, dan keperluan anak, bukan sekadar hakmilik.
Kesimpulan Lewis
Jangan anggap bahawa meletakkan hartanah atas nama anda seorang sahaja akan melindunginya daripada pembahagian semasa perceraian. Mahkamah sivil akan menyemak di sebalik daftar hakmilik untuk melihat sumbangan kewangan dan tenaga domestik yang membina rumah tangga. Kumpulkan penyata bank, resit pengubahsuaian, dan rekod perbelanjaan keluarga lebih awal, dan pastikan perintah persetujuan menetapkan penyelesaian pinjaman serta serahan Borang 14A.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kumpulkan penyata bank yang membuktikan semua bayaran ansuran pinjaman dibuat daripada akaun peribadi anda.
Send
Semak perjanjian pinjaman asal untuk mengesahkan peruntukan liabiliti bersama dan berasingan.
Send
Semak dokumen hakmilik daftar bagi mengesahkan syer tak dipecahkan yang dipegang di bawah s.217(1).
Send
Rujuk pihak bank untuk menilai sama ada pendapatan anda layak untuk membiayai semula keseluruhan kemudahan secara bersendirian.