Kecacatan, Pembaikan & Pengubahsuaian
Kontena, kanopi atau bangsal di atas tanah anda sendiri
Mendirikan kontena, kanopi logam, atau bangsal pasang siap di atas tanah sendiri memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133. Salah faham mengenai struktur 'sementara' mendedahkan pemilik kepada denda dan perintah roboh.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang menambah sesuatu pada hartanah, atau memeriksanya |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Tanya majlis dahulu
Catatan ini menghuraikan 'sementara' dan 'boleh alih' bukan ujiannya, dan memiliki tanah itu bukan jawapannya Kawalan bangunan dikuatkuasakan terhadap pemilik tanah, dan sama ada sesuatu memerlukan kelulusan ialah soalan untuk pihak berkuasa tempatan anda sendiri, bukan untuk orang yang memberi sebut harga membinanya.
Definisi statutori bangunan yang luas di bawah Akta 133
Salah faham undang-undang utama mengenai kabin modular, kontena perkapalan, dan kanopi logam berpunca daripada kekeliruan terhadap takrifan 'bangunan'. Di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), definisi statutori bangunan adalah sangat luas. Ia merangkumi apa-apa rumah, pondok, bangsal, atau kepungan beratap, sama ada digunakan untuk kediaman manusia atau tidak, dan tanpa mengira sama ada ia dipasak dengan asas konkrit atau diletakkan di atas pelapik boleh alih. Asalkan sesuatu struktur menyediakan ruang bertutup atau berbumbung, ia tertakluk sepenuhnya di bawah kawalan undang-undang bangunan statutori.
Syarat kebenaran bertulis terlebih dahulu di bawah Seksyen 70(1)
Seksyen 70(1) Akta 133 menetapkan perintah statutori yang jelas: tiada seorang pun boleh mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan. Pemilikan hakmilik kekal atau pembayaran cukai tanah tidak memberikan hak mutlak kepada pemilik untuk membina struktur secara sesuka hati. Hak pemilikan hartanah persendirian tertakluk kepada kawalan perancangan bandar, sanitasi alam sekitar, keselamatan kebakaran, dan sistem saliran perbandaran yang ditadbir oleh pihak berkuasa tempatan.
Penalti statutori, perintah Mahkamah Majistret, dan kuasa perobohan majlis
Kuasa penguatkuasaan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133 adalah tegas dan berkesan. Di bawah Seksyen 70(11), pengubahsuaian tanpa kebenaran boleh didenda tidak melebihi dua puluh lima ribu ringgit (sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah, atas permohonan pihak berkuasa tempatan, mengeluarkan perintah mandatori untuk mengubah atau merobohkan struktur tersebut. Di bawah Seksyen 72(1), majlis boleh menyampaikan notis kepada pemilik untuk merobohkan binaan dalam tempoh yang ditetapkan. Jika pemilik gagal mematuhinya, Seksyen 72(5) memberi kuasa kepada majlis untuk merobohkan struktur tersebut dan menuntut semua perbelanjaan operasi daripada pemilik.
Liabiliti statutori ketat ditanggung oleh pemilik berdaftar tanah
Apabila pegawai penguat kuasa pihak berkuasa tempatan mengeluarkan notis henti kerja atau perintah perobohan di bawah Seksyen 72, tindakan undang-undang ditujukan secara khusus kepada pemilik berdaftar tanah seperti yang tercatat dalam dokumen hakmilik. Pemilik tidak boleh melepaskan tanggungjawab dengan mendakwa kontena tersebut dibekalkan oleh pihak ketiga atau didirikan oleh penyewa tanpa kebenaran. Di bawah rangka kerja Akta 133, pemilik tanah memikul liabiliti ketat bagi semua struktur fizikal yang didirikan di atas lot tanah mereka.
Sifat Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam yang diterima pakai mengikut negeri
Realiti perundangan yang penting ialah Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL) bukan kod kebangsaan yang seragam sepenuhnya; ia diguna pakai secara berasingan oleh setiap Pihak Berkuasa Negeri. Oleh itu, jarak anjakan sempadan bangunan dari garisan lot, spesifikasi dinding penahan api, nisbah pengudaraan, dan prosedur permit struktur sementara berbeza antara Selangor, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Pulau Pinang, dan Johor. Pemilik hartanah tidak boleh bergantung pada angka umum; semua cadangan pembinaan mesti disahkan secara bertulis dengan pihak berkuasa tempatan anda sendiri.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Tanya pihak berkuasa tempatan anda sendiri sebelum membina, dan dapatkan jawapan secara bertulis. Sama ada sesuatu struktur memerlukan kelulusan berbeza antara majlis dan antara negeri, dan notis bagi yang tidak diluluskan pergi kepada pemilik dan bukan kepada sesiapa yang mendirikannya.
Checklist pembeli
Menempatkan kontena perkapalan, kabin pasang siap, kanopi tempat letak kereta, atau bangsal simpanan di atas tanah milik sendiri tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan adalah menyalahi undang-undang bangunan di Malaysia. Tanggapan lazim bahawa struktur dikecualikan daripada kawalan statutori semata-mata kerana ia bersifat 'sementara', 'boleh ditanggalkan', atau 'tidak berasas konkrit' langsung tidak mempunyai asas undang-undang. Di bawah Seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), tiada seorang pun boleh mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan. Seksyen 70(11) secara khusus memperuntukkan mengenai pengubahsuaian tanpa kebenaran yang membawa hukuman denda tidak melebihi dua puluh lima ribu ringgit (sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan menetapkan bahawa Mahkamah Majistret hendaklah, atas permohonan pihak berkuasa tempatan, mengeluarkan perintah mandatori untuk mengubah atau merobohkan struktur tersebut. Di bawah Seksyen 72(1), majlis boleh menyampaikan notis kepada pemilik untuk merobohkan struktur dalam tempoh yang ditetapkan, dan di bawah Seksyen 72(5), jika pemilik gagal mematuhinya, pihak berkuasa tempatan boleh melaksanakan kerja perobohan itu sendiri dan menuntut semua kos terus daripada pemilik. Penguatkuasaan undang-undang ini terpakai strictly terhadap pemilik berdaftar tanah dan bukannya kontraktor atau pembekal kabin. Oleh kerana Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam (UBBL) diguna pakai mengikut negeri, anjakan sempadan berbeza mengikut negeri; pemilik tanah wajib mendapatkan kelulusan bertulis daripada pihak berkuasa tempatan masing-masing sebelum mendirikan sebarang struktur.
1
2
3
4
5
| 1 | Rujuk arkitek atau pelukis pelan berdaftar untuk menyediakan pelan bangunan rasmi sebelum memperoleh struktur kontena. |
|---|---|
| 2 | Kemukakan permohonan bertulis untuk kelulusan pelan bangunan atau permit struktur sementara kepada majlis perbandaran anda. |
| 3 | Sahkan jarak anjakan sempadan dan peraturan pemisahan keselamatan kebakaran di bawah UBBL yang diguna pakai oleh negeri anda. |
| 4 | Pastikan struktur yang dicadangkan tidak menceroboh rizab parit perbandaran atau laluan paip pembetungan bawah tanah. |
| 5 | Pastikan permit kelulusan bangunan rasmi daripada majlis tempatan telah dikeluarkan dan dicop sebelum struktur dibawa masuk. |
Soalan lazim
Bolehkah saya meletakkan kontena di atas roda atau blok kayu untuk mengelakkan keperluan kelulusan majlis?
Tidak boleh. Di bawah Seksyen 70(1) Akta 133, 'bangunan' merangkumi apa-apa pondok, bangsal, atau kepungan berbumbung tanpa mengira jenis asas. Meletakkan kontena di atas pelapik atau roda tidak mengecualikannya daripada bidang kuasa undang-undang bangunan.
Apakah hukuman statutori di bawah Akta 133 bagi pengubahsuaian struktur tanpa kelulusan majlis?
Di bawah Seksyen 70(11) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, pengubahsuaian tanpa kebenaran membawa denda tidak melebihi dua puluh lima ribu ringgit (sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), serta perintah mandatori Mahkamah Majistret untuk merobohkannya.
Siapakah yang akan didakwa jika penyewa meletakkan kabin tanpa kelulusan di atas tanah yang disewa?
Penguatkuasaan statutori di bawah Akta 133 dilaksanakan terhadap pemilik berdaftar tanah. Walaupun pemilik boleh menuntut pelanggaran kontrak terhadap penyewa, notis perobohan majlis dan pendakwaan mahkamah ditujukan terus kepada pemilik hartanah.
Bolehkah majlis tempatan memasuki tanah persendirian secara sah untuk merobohkan binaan haram?
Ya. Di bawah Seksyen 72(5) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, jika pemilik gagal mematuhi notis perobohan statutori di bawah Seksyen 72(1), pihak berkuasa tempatan berhak memasuki tanah untuk merobohkan struktur tersebut dan menuntut semua kos daripada pemilik.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Apa yang dikira kecacatan, dan apa yang sekadar haus, enapan atau perbuatan anda sendiri
Sempadan undang-undang antara kecacatan pembinaan yang boleh dituntut, enapan semula jadi, haus dan lusuh munasabah, serta kerosakan pemilik menentukan siapa yang membayar pembaikan di Malaysia. Di bawah rumah HDA berkanun dalam tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan, pemaju memikul kewajipan pembaikan, manakala sub-jualan dijual sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Sebelum membangkitkan pertikaian dengan pemaju atau penjual, kelaskan isu tersebut berpandukan kontrak berkanun anda. Jika hartanah anda kediaman HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, serahkan notis kecacatan bertulis rasmi yang menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Sekiranya pemaju gagal bertindak, failkan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika anda membeli unit sub-jualan, ingat bahawa tiada tempoh liabiliti berkanun wujud, menjadikan pemeriksaan sebelum menandatangani perjanjian satu-satunya perlindungan anda.
Rumah berkepilan yang bocor
Kebocoran air di rumah bertanah Malaysia berbeza sama sekali daripada kebocoran antara tingkat strata. Air hujan mengalir di sepanjang kekuda dan rasuk sebelum menitis ke siling, mengaburkan punca sebenar. Bagi rumah HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam tempoh 30 hari, manakala pembeli sub-jualan menanggungnya sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Hentikan tindakan mengecat kesan air pada siling dan bawalah pemeriksa berpengalaman ke dalam ruang bumbung semasa hujan lebat untuk mengesan laluan air sebenar. Jika anda dalam tempoh DLP 24 bulan bagi rumah bertanah HDA, hantar notis bertulis rasmi di bawah Jadual G menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju ingkar, kemukakan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika ia rumah sub-jualan, peruntukkan kos pembaikan talang dan kepingan kalis air sebelum menandatangani perjanjian.
Retak pada dinding: mana yang kosmetik, mana yang struktur
Retak pada rumah di Malaysia merangkumi kesan pengecutan lepaan kosmetik sehinggalah enapan asas struktur. Arah, corak, dan sama ada rekahan semakin membesar mengikut masa menentukan sama ada anda memanggil tukang cat atau jurutera profesional. Bagi rumah HDA dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam 30 hari.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membiarkan kontraktor sekadar menampal lepaan pada retakan menyerong atau bertingkat yang merentasi elemen struktur. Jika retakan masih aktif atau disertai pintu yang tersangkut, lantik jurutera profesional berdaftar untuk menjalankan penilaian integriti struktur. Jika rumah anda masih dalam tempoh DLP 24 bulan di bawah Jadual G atau Jadual H, serahkan notis bertulis rasmi yang mewajibkan pemaju membaiki dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju enggan, bawa tuntutan anda sehingga RM50,000 ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Rujuk arkitek atau pelukis pelan berdaftar untuk menyediakan pelan bangunan rasmi sebelum memperoleh struktur kontena.
Send
Kemukakan permohonan bertulis untuk kelulusan pelan bangunan atau permit struktur sementara kepada majlis perbandaran anda.
Send
Sahkan jarak anjakan sempadan dan peraturan pemisahan keselamatan kebakaran di bawah UBBL yang diguna pakai oleh negeri anda.
Send
Pastikan struktur yang dicadangkan tidak menceroboh rizab parit perbandaran atau laluan paip pembetungan bawah tanah.