Undang-Undang & SPA · 6 min
Proses Pengusiran di Malaysia: Panduan Undang-Undang Tuan Rumah & Risiko Tindakan Sendiri
Ketahui mengapa tindakan sendiri mengusir penyewa adalah haram di Malaysia dan fahami proses sah melalui perintah mahkamah di bawah Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Di bawah Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950, tuan rumah tidak boleh mengambil balik pemilikan hartanah tanpa perintah mahkamah yang sah, tidak kira apa yang tertulis dalam kontrak. Tindakan sendiri seperti menukar kunci atau memotong utiliti adalah haram dan boleh merosakkan kedudukan undang-undang tuan rumah di mahkamah. Pertikaian mesti melalui mahkamah sivil biasa kerana tiada tribunal sewaan kediaman buat masa ini.
Lewis verdict
Ramai tuan rumah fikir jika penyewa culas bayar sewa 3 bulan, mereka boleh terus pergi kunci pintu. Saya beritahu terus: jangan buat begitu. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950, tindakan sendiri mengusir penyewa adalah 100% haram di Malaysia. Walaupun kontrak anda ada klausa menyatakan anda boleh masuk semula dan mengunci premis, klausa itu tidak sah di sisi undang-undang. Jika anda potong bekalan air atau tukar kunci, anda mendedahkan diri untuk disaman oleh penyewa. Hakim mahkamah sangat tidak suka tuan rumah yang mengambil tindakan sendiri; ini boleh melambatkan kes pengusiran anda dan mengakibatkan perintah kos yang merugikan dikenakan ke atas anda. Disebabkan KPKT masih memperkemas draf Akta Sewaan Kediaman, kita tiada Tribunal Sewaan Kediaman khusus pada tahun 2026. Anda perlu memfailkan saman rasmi di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Jika anda ingin memotong tunggakan sewa daripada deposit sekuriti, Seksyen 74 Akta Kontrak 1950 memerlukan anda menyediakan penyataan item berserta bukti gambar dan resit. Elakkan sakit kepala—simpan bukti bertulis dan ikut saluran undang-undang yang betul.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Keluarkan notis pelanggaran kontrak dan surat tuntutan rasmi dengan segera, sediakan bukti gambar serta rekod kewangan yang lengkap, dan rujuk peguam untuk memfailkan perintah pengusiran mahkamah.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah, tuan rumah, dan pengurus hartanah di Malaysia yang ingin menyelesaikan masalah penyewa culas secara sah serta mengelakkan liabiliti sivil akibat tindakan sendiri. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi; risiko disaman balas oleh penyewa, kelewatan pemilikan semula, dan denda kewangan jika tuan rumah cuba mengusir sendiri tanpa perintah mahkamah. |
| Lewis verdict | Ramai tuan rumah fikir jika penyewa culas bayar sewa 3 bulan, mereka boleh terus pergi kunci pintu. Saya beritahu terus: jangan buat begitu. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950, tindakan sendiri mengusir penyewa adalah 100% haram di Malaysia. Walaupun kontrak anda ada klausa menyatakan anda boleh masuk semula dan mengunci premis, klausa itu tidak sah di sisi undang-undang. Jika anda potong bekalan air atau tukar kunci, anda mendedahkan diri untuk disaman oleh penyewa. Hakim mahkamah sangat tidak suka tuan rumah yang mengambil tindakan sendiri; ini boleh melambatkan kes pengusiran anda dan mengakibatkan perintah kos yang merugikan dikenakan ke atas anda. Disebabkan KPKT masih memperkemas draf Akta Sewaan Kediaman, kita tiada Tribunal Sewaan Kediaman khusus pada tahun 2026. Anda perlu memfailkan saman rasmi di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Jika anda ingin memotong tunggakan sewa daripada deposit sekuriti, Seksyen 74 Akta Kontrak 1950 memerlukan anda menyediakan penyataan item berserta bukti gambar dan resit. Elakkan sakit kepala—simpan bukti bertulis dan ikut saluran undang-undang yang betul. |
| Tindakan pembeli | Keluarkan notis pelanggaran kontrak dan surat tuntutan rasmi dengan segera, sediakan bukti gambar serta rekod kewangan yang lengkap, dan rujuk peguam untuk memfailkan perintah pengusiran mahkamah. |
Larangan Keras Pengusiran Sendiri Di Bawah Seksyen 7(2)
Di bawah perundangan Malaysia, sebarang bentuk tindakan sendiri oleh tuan rumah untuk mengusir penyewa adalah dilarang sama sekali. Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950 menyatakan dengan jelas bahawa apabila sesuatu sewaan telah berakhir atau ditamatkan dan penyewa masih menduduki premis tersebut, tuan rumah tidak boleh mengambil balik pemilikan premis melainkan melalui perintah mahkamah yang sah. Syarat statutori ini mengatasi sebarang klausa bercanggah yang ditulis dalam perjanjian sewa. Walaupun kontrak mengandungi klausa yang memberikan tuan rumah 'hak masuk semula dan mengunci premis' jika penyewa culas bayar sewa, klausa tersebut tidak boleh mengatasi undang-undang bertulis. Tuan rumah tetap wajib mendapatkan perintah mahkamah terlebih dahulu.
Kesan Sebenar: Bagaimana Tindakan Sendiri Boleh Menjerat Tuan Rumah
Tindakan sendiri seperti menukar kunci pintu, memotong utiliti, memindahkan barang peribadi penyewa, atau mengusir mereka secara fizikal tanpa perintah mahkamah adalah salah di sisi undang-undang sivil. Langkah ini tidak dipengaruhi oleh jumlah tunggakan sewa atau betapa jelasnya pelanggaran kontrak oleh penyewa. Tindakan semberono ini akan merosakkan kedudukan tuan rumah semasa kes dibawa ke mahkamah. Hakim tidak menyokong pihak yang mengambil undang-undang ke tangan sendiri. Malah, ia boleh menyebabkan mahkamah melambatkan perintah pengusiran, mengarahkan tuan rumah membuka semula premis, serta mengenakan ganti rugi dan kos mahkamah ke atas tuan rumah walaupun penyewa bersalah.
Laluan Sah: Menggunakan Sistem Mahkamah Sivil
Satu-satunya kaedah sah untuk mengusir penyewa culas adalah melalui proses rasmi di mahkamah sivil (sama ada Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen, bergantung kepada nilai tuntutan). Tuan rumah perlu faham bahawa Malaysia tidak mempunyai tribunal sewaan kediaman khusus buat masa ini, berbeza dengan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah yang menyelesaikan pertikaian kecacatan atau kelewatan rumah baru. Semua kes pengusiran dan tuntutan tunggakan sewa mesti melalui sistem mahkamah sivil am di bawah undang-undang sedia ada seperti Akta Kontrak 1950, Akta Pelepasan Spesifik 1950, Akta Distres 1951, dan Akta Undang-Undang Sivil 1956. Walaupun Akta Sewaan Kediaman (masih di peringkat draf di KPKT) bakal memperkenalkan Tribunal Sewaan Kediaman untuk mempercepat kes, ia belum wujud pada tahun 2026.
Pertikaian Deposit dan Syarat Nyata Seksyen 74
Dalam kes pengusiran, pertikaian berkenaan deposit sekuriti kerap berlaku terutamanya apabila tuan rumah cuba menolak tunggakan sewa atau kos kerosakan. Di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950, tuan rumah tidak boleh melucutkan deposit sekuriti begitu sahaja sebagai penalti am. Sebarang pemotongan deposit mestilah disokong oleh senarai tuntutan terperinci berserta bukti kukuh. Ini termasuk checklist pemeriksaan masuk dan keluar yang ditandatangani, bukti bergambar kerosakan, resit pembaikan sebenar, atau tunggakan bil utiliti. Jika tuan rumah melucutkan deposit tanpa bukti kerosakan atau tunggakan setanding, penyewa boleh menyaman untuk mendapatkan semula wang tersebut. Tuan rumah perlu mendokumentasikan semua pelanggaran secara bertulis dari awal.
Checklist pembeli
Di bawah Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950, tuan rumah tidak boleh mengambil balik pemilikan hartanah tanpa perintah mahkamah yang sah, tidak kira apa yang tertulis dalam kontrak. Tindakan sendiri seperti menukar kunci atau memotong utiliti adalah haram dan boleh merosakkan kedudukan undang-undang tuan rumah di mahkamah. Pertikaian mesti melalui mahkamah sivil biasa kerana tiada tribunal sewaan kediaman buat masa ini.
| 1 | Keluarkan notis bertulis rasmi bagi pelanggaran kontrak dan tuntutan tunggakan sewa sebaik sahaja berlaku culas. |
|---|---|
| 2 | Dapatkan khidmat peguam berkelayakan untuk menyediakan Surat Tuntutan rasmi dan notis penamatan sewaan. |
| 3 | Elakkan sebarang tindakan sendiri seperti menukar kunci pintu, memotong bekalan utiliti, atau membuang barang penyewa. |
| 4 | Failkan saman sivil rasmi di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen untuk mendapatkan perintah pengusiran yang sah. |
| 5 | Sediakan senarai tuntutan terperinci bersama gambar dan resit bagi sebarang pemotongan deposit di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950. |
Soalan lazim
Bolehkah tuan rumah mengunci pagar unit sewaan jika penyewa gagal membayar sewa selama tiga bulan berturut-turut?
Tidak. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950, tuan rumah tidak boleh mengambil balik pemilikan hartanah tanpa perintah mahkamah, menjadikan tindakan mengunci premis itu haram.
Adakah terdapat tribunal laluan pantas di Malaysia untuk menyelesaikan pertikaian pengusiran kediaman pada tahun 2026?
Tidak. Walaupun draf Akta Sewaan Kediaman di bawah KPKT mencadangkan penubuhan tribunal khas, setakat tahun 2026 semua pertikaian pengusiran mesti diselesaikan melalui sistem mahkamah sivil am.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Keluarkan notis bertulis rasmi bagi pelanggaran kontrak dan tuntutan tunggakan sewa sebaik sahaja berlaku culas.
Send
Dapatkan khidmat peguam berkelayakan untuk menyediakan Surat Tuntutan rasmi dan notis penamatan sewaan.
Send
Elakkan sebarang tindakan sendiri seperti menukar kunci pintu, memotong bekalan utiliti, atau membuang barang penyewa.
Send
Failkan saman sivil rasmi di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen untuk mendapatkan perintah pengusiran yang sah.