Undang-Undang & SPA
Proses Pengusiran Malaysia: Panduan Sah Untuk Tuan Rumah
Sebab pengusiran penyewa tanpa perintah mahkamah adalah haram di Malaysia, dan proses sah mendapatkan semula milikan di bawah Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah, tuan rumah, dan pengurus hartanah di Malaysia yang ingin menyelesaikan masalah penyewa culas secara sah serta mengelakkan liabiliti sivil akibat tindakan sendiri. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi; risiko disaman balas oleh penyewa, kelewatan pemilikan semula, dan denda kewangan jika tuan rumah cuba mengusir sendiri tanpa perintah mahkamah. |
| Tindakan pembeli | Keluarkan notis pelanggaran kontrak dan surat tuntutan rasmi dengan segera, sediakan bukti gambar serta rekod kewangan yang lengkap, dan rujuk peguam untuk memfailkan perintah pengusiran mahkamah. |
Larangan Keras Pengusiran Sendiri Di Bawah Seksyen 7(2)
Di bawah perundangan Malaysia, sebarang bentuk tindakan sendiri oleh tuan rumah untuk mengusir penyewa adalah dilarang sama sekali. Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950 menyatakan dengan jelas bahawa apabila sesuatu sewaan telah berakhir atau ditamatkan dan penyewa masih menduduki premis tersebut, tuan rumah tidak boleh mengambil balik pemilikan premis melainkan melalui perintah mahkamah yang sah. Syarat statutori ini mengatasi sebarang klausa bercanggah yang ditulis dalam perjanjian sewa. Walaupun kontrak mengandungi klausa yang memberikan tuan rumah 'hak masuk semula dan mengunci premis' jika penyewa culas bayar sewa, klausa tersebut tidak boleh mengatasi undang-undang bertulis. Tuan rumah tetap wajib mendapatkan perintah mahkamah terlebih dahulu.
Kesan Sebenar: Bagaimana Tindakan Sendiri Boleh Menjerat Tuan Rumah
Tindakan sendiri seperti menukar kunci pintu, memotong utiliti, memindahkan barang peribadi penyewa, atau mengusir mereka secara fizikal tanpa perintah mahkamah adalah salah di sisi undang-undang sivil. Langkah ini tidak dipengaruhi oleh jumlah tunggakan sewa atau betapa jelasnya pelanggaran kontrak oleh penyewa. Tindakan semberono ini akan merosakkan kedudukan tuan rumah semasa kes dibawa ke mahkamah. Hakim tidak menyokong pihak yang mengambil undang-undang ke tangan sendiri. Malah, ia boleh menyebabkan mahkamah melambatkan perintah pengusiran, mengarahkan tuan rumah membuka semula premis, serta mengenakan ganti rugi dan kos mahkamah ke atas tuan rumah walaupun penyewa bersalah.
Laluan Sah: Menggunakan Sistem Mahkamah Sivil
Satu-satunya kaedah sah untuk mengusir penyewa culas adalah melalui proses rasmi di mahkamah sivil (sama ada Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen, bergantung kepada nilai tuntutan). Tuan rumah perlu faham bahawa Malaysia tidak mempunyai tribunal sewaan kediaman khusus buat masa ini, berbeza dengan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah yang menyelesaikan pertikaian kecacatan atau kelewatan rumah baru. Semua kes pengusiran dan tuntutan tunggakan sewa mesti melalui sistem mahkamah sivil am di bawah undang-undang sedia ada seperti Akta Kontrak 1950, Akta Pelepasan Spesifik 1950, Akta Distres 1951, dan Akta Undang-Undang Sivil 1956. Walaupun Akta Sewaan Kediaman (masih di peringkat draf di KPKT) bakal memperkenalkan Tribunal Sewaan Kediaman untuk mempercepat kes, ia belum wujud pada tahun 2026.
Pertikaian Deposit dan Syarat Nyata Seksyen 74
Dalam kes pengusiran, pertikaian berkenaan deposit sekuriti kerap berlaku terutamanya apabila tuan rumah cuba menolak tunggakan sewa atau kos kerosakan. Di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950, tuan rumah tidak boleh melucutkan deposit sekuriti begitu sahaja sebagai penalti am. Sebarang pemotongan deposit mestilah disokong oleh senarai tuntutan terperinci berserta bukti kukuh. Ini termasuk checklist pemeriksaan masuk dan keluar yang ditandatangani, bukti bergambar kerosakan, resit pembaikan sebenar, atau tunggakan bil utiliti. Jika tuan rumah melucutkan deposit tanpa bukti kerosakan atau tunggakan setanding, penyewa boleh menyaman untuk mendapatkan semula wang tersebut. Tuan rumah perlu mendokumentasikan semua pelanggaran secara bertulis dari awal.
Checklist pembeli
Di bawah Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950, tuan rumah tidak boleh mengambil balik pemilikan hartanah tanpa perintah mahkamah yang sah, tidak kira apa yang tertulis dalam kontrak. Tindakan sendiri seperti menukar kunci atau memotong utiliti adalah haram dan boleh merosakkan kedudukan undang-undang tuan rumah di mahkamah. Pertikaian mesti melalui mahkamah sivil biasa kerana tiada tribunal sewaan kediaman buat masa ini.
1
2
3
4
5
| 1 | Keluarkan notis bertulis rasmi bagi pelanggaran kontrak dan tuntutan tunggakan sewa sebaik sahaja berlaku culas. |
|---|---|
| 2 | Dapatkan khidmat peguam berkelayakan untuk menyediakan Surat Tuntutan rasmi dan notis penamatan sewaan. |
| 3 | Elakkan sebarang tindakan sendiri seperti menukar kunci pintu, memotong bekalan utiliti, atau membuang barang penyewa. |
| 4 | Failkan saman sivil rasmi di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen untuk mendapatkan perintah pengusiran yang sah. |
| 5 | Sediakan senarai tuntutan terperinci bersama gambar dan resit bagi sebarang pemotongan deposit di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950. |
Soalan lazim
Bolehkah tuan rumah mengunci pagar unit sewaan jika penyewa gagal membayar sewa selama tiga bulan berturut-turut?
Tidak. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950, tuan rumah tidak boleh mengambil balik pemilikan hartanah tanpa perintah mahkamah, menjadikan tindakan mengunci premis itu haram.
Adakah terdapat tribunal laluan pantas di Malaysia untuk menyelesaikan pertikaian pengusiran kediaman pada tahun 2026?
Tidak. Walaupun draf Akta Sewaan Kediaman di bawah KPKT mencadangkan penubuhan tribunal khas, setakat tahun 2026 semua pertikaian pengusiran mesti diselesaikan melalui sistem mahkamah sivil am.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026: Panduan Pembeli Rumah
Fahami Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN 2026, tempoh bayaran 30 hari, audit 3 tahun, serta pengecualian 100% pembeli rumah pertama sehingga RM500k.
Kesimpulan Lewis
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Keluarkan notis bertulis rasmi bagi pelanggaran kontrak dan tuntutan tunggakan sewa sebaik sahaja berlaku culas.
Send
Dapatkan khidmat peguam berkelayakan untuk menyediakan Surat Tuntutan rasmi dan notis penamatan sewaan.
Send
Elakkan sebarang tindakan sendiri seperti menukar kunci pintu, memotong bekalan utiliti, atau membuang barang penyewa.
Send
Failkan saman sivil rasmi di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen untuk mendapatkan perintah pengusiran yang sah.