Undang-Undang & SPA
Cara Mengesahkan Hak Milik Strata Sebenar di Malaysia Sebelum Menandatangani SPA (Senarai Semak Pembeli)
Panduan usaha wajar langkah demi langkah untuk memastikan hartanah Malaysia anda memegang hak milik strata berkanun di bawah Jadual H dan bukannya perjanjian pajakan swasta.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Sesuai untuk
Pembeli rumah Singapura yang bersedia untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli untuk kondominium bertingkat tinggi Malaysia.
Tahap risiko
Rendah
Lewis verdict
Mendesak untuk menerima laporan carian hak milik rasmi daripada peguam bebas sebelum membayar sebarang yuran tempahan.
Tindakan pembeli
Berhubung dengan Lewis untuk menyemak dokumentasi kontrak Jadual H pemaju sasaran anda dan kredensial carian hak milik.
| Sesuai untuk | Pembeli rumah Singapura yang bersedia untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli untuk kondominium bertingkat tinggi Malaysia. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah |
| Lewis verdict | Mendesak untuk menerima laporan carian hak milik rasmi daripada peguam bebas sebelum membayar sebarang yuran tempahan. |
| Tindakan pembeli | Berhubung dengan Lewis untuk menyemak dokumentasi kontrak Jadual H pemaju sasaran anda dan kredensial carian hak milik. |
Kepentingan Kontrak Jadual H Berkanun di bawah Undang-Undang Perumahan
Apabila memperoleh hartanah strata kediaman di Malaysia, memastikan bahawa transaksi ditadbir oleh Perjanjian Jual Beli (SPA) Jadual H berkanun adalah perlindungan undang-undang yang paling penting bagi pembeli. Di bawah Peraturan Pemajuan Perumahan 1989, Jadual H ialah kontrak berkanun standard mandatori yang direka oleh kerajaan Malaysia untuk melindungi pengguna.
Menjalankan Carian Hak Milik Induk di Pejabat Tanah
Untuk mengesahkan kesahan pemilikan sebelum menandatangani SPA, peguam pindah milik pembeli mesti menjalankan carian Hak Milik Induk rasmi di Pejabat Tanah dan Galian yang berkaitan. Dokumen carian hak milik mendedahkan butiran bebanan kritikal, termasuk nama pemilik berdaftar, tempoh tanah, dan kaveat.
Mengesahkan Lesen Pemaju HDA dan Permit Pengiklanan
Selain carian hak milik, pembeli mesti mengaudit kredensial lesen berkanun pemaju di bawah Akta Pemajuan Perumahan 1966. Pemaju kediaman yang sah mesti memegang nombor Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) yang aktif, Lesen Pemaju (DL) yang sah, dan Permit Pengiklanan dan Jualan (APDL) rasmi.
Tanda Amaran yang Menunjukkan Skim Pajakan Swasta
Pembeli mesti kekal berwaspada terhadap kontrak bukan standard yang meniru SPA tulen sambil mengabaikan perlindungan berkanun. Tanda amaran utama termasuk kontrak bertajuk 'Deed of Assignment of Lease', 'Perjanjian Pajakan Kecil', atau 'Surat Ikatan Perjanjian Bersama' menggantikan SPA Jadual H standard.
Checklist pembeli
Lindungi modal anda dengan mengesahkan bahawa transaksi hartanah anda dilaksanakan di bawah SPA Jadual H berkanun dengan pendaftaran hak milik strata individu.
1
Sahkan bahawa SPA anda dinamakan secara eksplisit Perjanjian Jual Beli Jadual H.
2
Sahkan butiran akaun bank Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) pemaju yang aktif.
3
Minta laporan carian Daftar Hak Milik Induk yang disahkan daripada peguam pindah milik.
4
Semak Lesen Pemaju (DL) dan nombor permit APDL pemaju yang sah dengan KPKT.
5
Pastikan yuran tempahan dimasukkan ke dalam akaun escrow HDA rasmi.
6
Elakkan daripada melaksanakan kontrak yang dirangka sebagai pajakan kecil swasta.
| 1 | Sahkan bahawa SPA anda dinamakan secara eksplisit Perjanjian Jual Beli Jadual H. |
|---|---|
| 2 | Sahkan butiran akaun bank Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) pemaju yang aktif. |
| 3 | Minta laporan carian Daftar Hak Milik Induk yang disahkan daripada peguam pindah milik. |
| 4 | Semak Lesen Pemaju (DL) dan nombor permit APDL pemaju yang sah dengan KPKT. |
| 5 | Pastikan yuran tempahan dimasukkan ke dalam akaun escrow HDA rasmi. |
| 6 | Elakkan daripada melaksanakan kontrak yang dirangka sebagai pajakan kecil swasta. |
Soalan lazim
Apakah kontrak Jadual H dalam hartanah Malaysia?
Jadual H ialah Perjanjian Jual Beli berkanun terpiawai yang dimandatkan oleh kerajaan Malaysia untuk hartanah strata kediaman di bawah Peraturan Pemajuan Perumahan 1989.
Bagaimanakah saya boleh menyemak sama ada permit APDL pemaju adalah sah?
Anda boleh mengesahkan nombor permit APDL yang dicetak pada risalah jualan pemaju secara terus melalui portal Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Apakah yang patut saya buat jika pemaju meminta saya membayar deposit ke dalam akaun syarikat?
Enggan membuat pembayaran serta-merta. Di bawah Akta Pemajuan Perumahan 1966, semua deposit pembeli kediaman diwajibkan secara undang-undang dibayar ke akaun HDA.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Cara Saya Membaca Berita Hartanah Sebelum Mencadangkan Projek
Bukan setiap headline positif ialah signal beli. Ini filter ringkas sebelum berita dijadikan shortlist projek.
Lewis verdict
Advisor yang baik patut membantu anda bertenang selepas berita menarik, bukan cepat booking kerana headline nampak kuat.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda. Nampak percuma, tetapi boleh melanggar peraturan pinjaman BNM dan mencetuskan audit duti setem LHDN.
Lewis verdict
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Dana Terbenam (Sinking Fund)
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Rizab yang kronik berkurangan akan membawa kepada levi khas yang besar. Ini cara menilai kesihatan kewangan projek.
Lewis verdict
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan bahawa SPA anda dinamakan secara eksplisit Perjanjian Jual Beli Jadual H.
Send
Sahkan butiran akaun bank Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) pemaju yang aktif.
Send
Minta laporan carian Daftar Hak Milik Induk yang disahkan daripada peguam pindah milik.
Send
Semak Lesen Pemaju (DL) dan nombor permit APDL pemaju yang sah dengan KPKT.