Tuan Rumah & Penyewa
Dua nama pada hakmilik: bagaimana sewa diisytiharkan
Apabila hartanah didaftarkan atas nama bersama, pendapatan sewa tidak boleh diisytiharkan secara sewenang-wenangnya oleh seorang pemilik untuk mengurangkan kadar cukai. Di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967, setiap pemilik mesti ditaksir mengikut bahagian pemilikan undang-undang masing-masing.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Tuan rumah dan penyewa yang berdepan masalah penyewaan semasa |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Sebelum anda menghantar mesej itu
Persoalan di sini ialah pembahagian mengikut bahagian pemilikan, bukan sesiapa yang kebetulan mengutip wang itu Kerana terma itu berbentuk kontrak dan bukan berkanun, dua tuan rumah dalam bangunan yang sama boleh berada dalam kedudukan undang-undang yang berbeza sama sekali atas masalah yang sama, bergantung semata-mata pada apa yang perjanjian mereka nyatakan.
Klasifikasi statutori pendapatan sewa di bawah seksyen 4(d) Akta 53
Di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967 (Akta 53), hasil sewa daripada penyewaan hartanah kediaman dikategorikan di bawah seksyen 4(d) sebagai punca pendapatan bukan perniagaan. Klasifikasi ini terpakai kepada sebahagian besar pemilik hartanah sewa persendirian. Oleh kerana pendapatan ini adalah punca bukan perniagaan berkanun, ia mesti dilaporkan setiap tahun oleh pemilik benefisial yang memegang hakmilik sah ke atas aset tersebut. Mekanisme percukaian menganggap setiap pemilik sebagai unit pembayar cukai bebas yang mesti mengakaunkan bahagian masing-masing.
Kepentingan pemilikan berdaftar menentukan liabiliti cukai, bukan penerima wang
Amalan biasa dalam kalangan pemilik bersama ialah melantik seorang untuk menguruskan penyewaan, mengutip sewa ke dalam akaun peribadi, dan mengisytiharkan 100% pendapatan sewa dalam borang cukai individu mereka—biasanya memilih pemilik berpendapatan rendah untuk mengambil kesempatan atas kadar cukai progresif yang lebih rendah. Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) menolak pendekatan ini. Di bawah undang-undang cukai, pendapatan sewa mengikut pemilikan benefisial hartanah. Jika dua individu memiliki hartanah bersama, setiap pemilik ditaksir mengikut bahagian undang-undang yang didaftarkan pada hakmilik.
Membahagikan perbelanjaan boleh tolak di bawah seksyen 33(1)
Mengira pendapatan sewa bersih memerlukan penolakan perbelanjaan dibenarkan daripada sewa kasar. Seksyen 33(1) Akta Cukai Pendapatan 1967 menetapkan bahawa pendapatan diselaraskan ditentukan dengan menolak perbelanjaan yang dilakukan sepenuhnya dan semata-mata dalam pengeluaran pendapatan kasar daripada punca tersebut. Bagi pemilik bersama, perbelanjaan boleh tolak—seperti faedah pinjaman perumahan, cukai pintu, cukai tanah, insurans kebakaran, dan pembaikan biasa—mesti dibahagikan mengikut kadar pemilikan hakmilik yang tepat.
Risiko audit pergeseran pendapatan buatan antara ahli keluarga
Cubaan memindahkan pendapatan sewa kepada pasangan atau rakan kongsi dalam kurungan cukai rendah dianggap oleh pihak berkuasa sebagai pengaturan buatan untuk memanipulasi kadar cukai progresif. Semasa audit cukai, LHDN membuat semakan silang antara perjanjian sewa yang dimatikan setem, rekod pejabat tanah, dan penyata bank. Jika didapati pemilik bersama gagal mengisytiharkan bahagian keuntungan sewa mereka, pemilik tersebut akan dikenakan taksiran ke belakang, tuntutan cukai tertunggak, dan pelarasan pentadbiran serta-merta.
Protokol pemfailan praktikal dan pengesahan bahagian hakmilik dengan LHDN
Bagi memfailkan cukai secara patuh, pemilik bersama wajar menyimpan penyata penyelarasan yang memperincikan kutipan sewa kasar dan semua resit perbelanjaan di bawah seksyen 33(1). Setiap pemilik bersama mesti melaporkan bahagian pendapatan kasar dan menuntut bahagian perbelanjaan boleh tolak di bawah seksyen 4(d) dalam borang cukai tahunan masing-masing. Di mana hakmilik tidak menyatakan bahagian yang berbeza, pemilikan dianggap sama rata di sisi undang-undang, dan pembayar cukai wajar mengesahkan kedudukan pembahagian terus dengan LHDN.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Baca perjanjian penyewaan anda sendiri sebelum bertindak atas apa-apa di sini. Malaysia tiada akta penyewaan kediaman, jadi perjanjian itu hampir keseluruhan undang-undang antara anda. Apa yang dinyatakan tentang notis, deposit, akses dan penamatan yang mengawal, dan di mana ia senyap, anda berada dalam undang-undang kontrak am dan menuju ke peguam.
Checklist pembeli
Di bawah seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 (Akta 53), pendapatan sewa dikenakan cukai sebagai punca pendapatan bukan perniagaan melainkan penyewaan tersebut merupakan perniagaan aktif di bawah seksyen 4(a). Bagi hartanah yang dimiliki secara bersama—seperti antara suami isteri, adik-beradik, atau rakan kongsi pelaburan—setiap pemilik bersama berdaftar ditaksir mengikut bahagian pendapatan sewa bersih masing-masing. Pembahagian tersebut mengikut kepentingan pemilikan yang didaftarkan pada hakmilik, bukan siapa yang mengutip sewa, akaun siapa yang menerima wang, atau siapa yang menandatangani perjanjian sewa. Di bawah seksyen 33(1), perbelanjaan yang dibenarkan yang dilakukan sepenuhnya dan semata-mata dalam pengeluaran pendapatan kasar sewa mesti dibahagikan mengikut kadar pemilikan hakmilik masing-masing. Memindahkan semua keuntungan sewa kepada pemilik bersama yang berpendapatan rendah adalah salah di sisi undang-undang.
1
2
3
4
5
| 1 | Semak dokumen hakmilik hartanah untuk mengesahkan bahagian pemilikan undang-undang setiap pemilik bersama. |
|---|---|
| 2 | Simpan rekod lengkap semua deposit sewa, kutipan bulanan, dan perjanjian sewa yang telah dimatikan setem. |
| 3 | Simpan resit sah bagi semua perbelanjaan yang dituntut sebagai potongan di bawah seksyen 33(1) Akta Cukai Pendapatan 1967. |
| 4 | Bahagikan pendapatan sewa kasar dan potongan yang dibenarkan mengikut kadar hakmilik setiap pemilik. |
| 5 | Pastikan kedua-dua pemilik bersama mengisytiharkan bahagian sewa di bawah seksyen 4(d) dalam borang cukai individu. |
Soalan lazim
Bolehkah pemilik bersama bersetuju bahawa hanya pasangan berpendapatan rendah mengisytiharkan sewa?
Tidak boleh. Di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967, pendapatan sewa di bawah seksyen 4(d) mengikut pemilikan benefisial hartanah. Setiap pemilik bersama ditaksir mengikut bahagian pada hakmilik, bukan persetujuan peribadi.
Bagaimanakah sewa diisytiharkan jika hakmilik tidak menyatakan pecahan peratusan pemilikan?
Di bawah undang-undang tanah, jika hakmilik menyenaraikan pemilik bersama tanpa pecahan peratusan, pemilikan dianggap sama rata. Pendapatan sewa bersih dan perbelanjaan dibahagikan sama rata melainkan disahkan sebaliknya dengan LHDN.
Bolehkah seorang pemilik bersama menolak keseluruhan faedah pinjaman dalam cukai peribadi?
Tidak boleh. Di bawah seksyen 33(1), perbelanjaan boleh tolak yang dilakukan dalam pengeluaran pendapatan sewa mesti dibahagikan mengikut kadar pemilikan berdaftar setiap pemilik bersama ke atas hartanah tersebut.
Adakah menandatangani perjanjian sewa sebagai tuan rumah tunggal mengubah liabiliti cukai kami?
Tidak. Menandatangani perjanjian sewa secara bersendirian tidak mengubah pemilikan hakmilik hartanah. Liabiliti cukai terikat kepada pemilik berdaftar hartanah, bukan sesiapa yang menandatangani perjanjian tersebut.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Keluar sebelum penyewaan tamat: apa sebenarnya yang menentukan deposit
Meninggalkan hartanah sewa sebelum tempoh tamat ditadbir sepenuhnya oleh perjanjian sewa, bukan mana-mana akta sewaan kediaman. Apa yang berlaku kepada deposit keselamatan bergantung sama ada kontrak anda mengandungi klausa pemutusan nyata dan bagaimana kerugian sebenar dinilai.
Kesimpulan Lewis
Sebelum mengemas barang atau menghantar mesej kemarahan, buka perjanjian sewa yang telah dimatikan setem dan baca klausa penamatan perkataan demi perkataan. Jika ada klausa pemutusan, serahkan notis mengikut kaedah yang ditetapkan dan simpan bukti penerimaan. Jika tiada klausa, anda melanggar kontrak di sisi undang-undang; cadangkan penyewa pengganti yang sesuai atau runding pelepasan bertulis daripada pergi begitu sahaja dan membiarkan deposit hangus.
Bolehkah anda melaporkan penyewa yang gagal bayar kepada CTOS?
Tuan rumah sering mengancam untuk menyenaraihitamkan penyewa yang ingkar ke CTOS, tetapi agensi pelaporan kredit tidak boleh mendaftar hutang tanpa perjanjian pelanggan atau rekod awam rasmi. Memahami mekanisme undang-undang pelaporan kredit membezakan ancaman kosong daripada pemulihan hutang sebenar.
Kesimpulan Lewis
Hentikan ugutan lisan santai untuk menyenaraihitamkan penyewa di CTOS. Jika sewa tertunggak teruk dan penyewa enggan keluar, rujuk peguam litigasi untuk mengeluarkan surat tuntutan rasmi dan memfailkan tindakan sivil untuk menuntut sewa dan milikan kosong. Penghakiman mahkamah yang dimeterai ialah rekod awam kukuh yang akan mencemari fail kredit tanpa pertikaian.
Tuan rumah yang masuk sendiri
Memiliki hartanah kediaman tidak memberikan hak kepada tuan rumah untuk masuk tanpa notis semasa penyewa menghuninya secara sah. Di bawah undang-undang kontrak Malaysia, pemberian penyewaan memindahkan milikan eksklusif kepada penyewa, dan pencerobohan tuan rumah adalah pelanggaran serius.
Kesimpulan Lewis
Jika anda tuan rumah, serahkan milikan sepenuhnya dan jangan sekali-kali masuk ke unit tanpa memberikan notis bertulis serta persetujuan masa daripada penyewa. Jika anda penyewa yang berdepan tuan rumah menceroboh masuk sendiri, keluarkan bantahan bertulis rasmi merujuk kepada perjanjian, simpan bukti bertarikh, dan tukar silinder kunci luar dengan menyimpan kunci asal untuk dipasang semula semasa penyerahan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak dokumen hakmilik hartanah untuk mengesahkan bahagian pemilikan undang-undang setiap pemilik bersama.
Send
Simpan rekod lengkap semua deposit sewa, kutipan bulanan, dan perjanjian sewa yang telah dimatikan setem.
Send
Simpan resit sah bagi semua perbelanjaan yang dituntut sebagai potongan di bawah seksyen 33(1) Akta Cukai Pendapatan 1967.
Send
Bahagikan pendapatan sewa kasar dan potongan yang dibenarkan mengikut kadar hakmilik setiap pemilik.