Undang-Undang & SPA
Kadar Komisen Ejen Hartanah Malaysia 2026: Had Sebenar
Had komisen maksimum kawalan BOVAEP bagi jualan dan sewaan hartanah di Malaysia, pihak yang lazimnya membayar komisen, dan cara Cukai Perkhidmatan dikenakan atas yuran.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Penjual yang merunding yuran ejen, tuan tanah yang menyenaraikan hartanah untuk disewa, dan pembeli atau penyewa yang mengesahkan siapa bertanggungjawab membayar komisen. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah, kerana had komisen dikawal selia oleh BOVAEP, tetapi terdapat risiko praktikal membayar lebih jika had itu dianggap kadar tetap berbanding siling boleh dirunding, atau jika Cukai Perkhidmatan disalah anggap sudah termasuk. |
| Tindakan pembeli | Sahkan peratusan komisen dan sama ada ia termasuk atau tidak termasuk Cukai Perkhidmatan secara bertulis sebelum menandatangani perjanjian agensi, dan runding kadar berbanding mengandaikan had BOVAEP adalah tetap. |
Siapa Yang Menetapkan Had Komisen
Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta, biasa dikenali dengan akronimnya BOVAEP atau LPPEH, ialah badan pengawal selia yang bertanggungjawab menetapkan had komisen maksimum yang boleh dikenakan oleh ejen hartanah berlesen di Malaysia. Had ini terpakai bagi transaksi jualan dan sewaan, walaupun struktur dan asas pengiraan berbeza antara kedua-duanya.
Had Komisen Jualan dan Sewaan
Bagi transaksi jualan, sama ada kediaman atau komersial, komisen maksimum dihadkan pada 3% daripada harga jualan akhir hartanah. 3% ini ialah siling kawal selia, bukan kadar tetap, dan selalunya dirunding lebih rendah antara penjual dan ejen. Mengikut konvensyen, penjual, atau vendor, membayar komisen bagi jualan, bukan pembeli. Bagi transaksi sewaan hartanah kediaman, komisen maksimum dihadkan pada satu bulan sewa atau 10% daripada jumlah sewa bagi keseluruhan tempoh tenansi, mana yang lebih rendah.
Had Komisen Jualan dan Sewaan
Jenis Transaksi
Komisen Maksimum
Secara Konvensyennya Dibayar Oleh
Jenis Transaksi
Komisen Maksimum
Secara Konvensyennya Dibayar Oleh
| Jenis Transaksi | Komisen Maksimum | Secara Konvensyennya Dibayar Oleh |
|---|---|---|
| Jualan (kediaman / komersial) | 3% harga jualan akhir, boleh dirunding lebih rendah | Penjual |
| Sewaan (kediaman) | Satu bulan sewa ATAU 10% jumlah sewa, mana yang lebih rendah | Tuan tanah (bergantung susunan) |
Cukai Perkhidmatan Ke Atas Komisen Agensi
Perkhidmatan agensi hartanah diklasifikasikan sebagai perkhidmatan bercukai di Malaysia, bermakna komisen ejen tertakluk kepada Cukai Perkhidmatan, SST, pada kadar semasa 8%, dikenakan di atas komisen itu sendiri. Ini titik kekeliruan lazim dalam rundingan, kerana peratusan komisen yang disebut mungkin atau tidak sudah mengambil kira komponen SST bergantung kepada cara ejen atau agensi membentangkan angka tersebut.
Mengapa Had Ialah Siling, Bukan Kadar Tetap
Kerana siling jualan 3% dan had sewaan yang ditetapkan BOVAEP adalah maksimum kawal selia, kadar yang dirunding sebenarnya dalam amalan berbeza dengan ketara dan selalunya lebih rendah, terutamanya bagi transaksi bernilai tinggi di mana jumlah komisen mutlak, walaupun pada peratusan dikurangkan, tetap besar. Penjual atau tuan tanah yang merunding dengan ejen wajar menganggap had yang diterbitkan sebagai siling permulaan untuk perbincangan berbanding caj automatik yang tidak boleh dirunding.
Checklist pembeli
Di Malaysia, had komisen ejen hartanah ditetapkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta, BOVAEP, juga dikenali sebagai LPPEH. Transaksi jualan dihadkan pada maksimum 3% daripada harga jualan akhir, secara konvensyennya dibayar oleh penjual dan boleh dirunding lebih rendah. Transaksi sewaan kediaman dihadkan pada satu bulan sewa atau 10% daripada jumlah sewa keseluruhan tempoh tenansi, mana yang lebih rendah. Komisen agensi juga tertakluk kepada Cukai Perkhidmatan pada 8%, ditambah di atas komisen itu sendiri.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan peratusan komisen secara bertulis sebelum menyenaraikan hartanah anda untuk dijual atau disewa. |
|---|---|
| 2 | Anggap siling jualan 3% dan had sewaan sebagai siling boleh dirunding, bukan kadar tetap, terutamanya bagi hartanah bernilai tinggi. |
| 3 | Tanya secara jelas sama ada angka komisen yang disebut termasuk Cukai Perkhidmatan 8% atau tidak. |
| 4 | Sahkan siapa bertanggungjawab membayar komisen sebelum menandatangani perjanjian agensi, kerana konvensyen ialah penjual membayar bagi jualan. |
| 5 | Bagi sewaan, sahkan sama ada had dikira sebagai satu bulan sewa atau 10% jumlah sewa tenansi, dan pastikan angka yang lebih rendah digunakan. |
Soalan lazim
Adakah komisen ejen 3% bagi jualan hartanah kadar tetap di Malaysia?
Tidak. Angka 3% yang ditetapkan BOVAEP ialah maksimum kawal selia, bukan kadar tetap, dan selalunya dirunding lebih rendah antara penjual dan ejen, terutamanya bagi hartanah bernilai tinggi.
Perlukah saya membayar Cukai Perkhidmatan di atas komisen ejen?
Ya. Perkhidmatan agensi hartanah ialah perkhidmatan bercukai di Malaysia, jadi komisen ejen tertakluk kepada Cukai Perkhidmatan pada 8%, ditambah di atas jumlah komisen yang dipersetujui. Sentiasa sahkan dengan ejen sama ada angka yang disebut sudah termasuk cukai ini.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026: Panduan Pembeli Rumah
Fahami Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN 2026, tempoh bayaran 30 hari, audit 3 tahun, serta pengecualian 100% pembeli rumah pertama sehingga RM500k.
Kesimpulan Lewis
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan peratusan komisen secara bertulis sebelum menyenaraikan hartanah anda untuk dijual atau disewa.
Send
Anggap siling jualan 3% dan had sewaan sebagai siling boleh dirunding, bukan kadar tetap, terutamanya bagi hartanah bernilai tinggi.
Send
Tanya secara jelas sama ada angka komisen yang disebut termasuk Cukai Perkhidmatan 8% atau tidak.
Send
Sahkan siapa bertanggungjawab membayar komisen sebelum menandatangani perjanjian agensi, kerana konvensyen ialah penjual membayar bagi jualan.