Undang-Undang & SPA · 7 min
Syarat Wajib Beli Hartanah MM2H Pada Tahun 2026: Pengiraan Kewangan dan Sekatan
MM2H Persekutuan kini mewajibkan pembelian hartanah sehingga RM2,000,000 dengan sekatan penjualan 10 tahun. Fahami had harga minimum negeri, duti setem asing 8% baharu, dan pengecualian S-MM2H.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Di bawah MM2H baharu, pembelian hartanah adalah wajib: Perak (RM600k), Emas (RM1juta), Platinum (RM2juta) dengan sekatan penjualan selama 10 tahun. Tambahan pula, semua pembeli asing dikenakan duti setem rata 8% mulai 2026, dan had harga minimum negeri tetap terpakai.
Lewis verdict
Jika anda berhasrat memohon MM2H persekutuan, jangan sekadar melihat kelayakan visa; anda perlukan strategi modal yang kukuh. Bermula 1 Januari 2026, semua pembeli asing dikenakan duti setem rata 8% ke atas pindah milik hartanah, iaitu dua kali ganda berbanding kadar 4% dahulu. Untuk unit kediaman kelas Emas bernilai RM1,000,000, ini bermakna RM80,000 diperuntukkan untuk duti setem sahaja berbanding RM24,000 bagi warga tempatan. Jika anda menyasarkan kelas Platinum, hartanah bernilai RM2,000,000 memerlukan duti setem RM160,000. Ingat juga sekatan penjualan selama 10 tahun. Anda boleh naik taraf unit, tetapi tidak boleh turun taraf atau menunaikan aset sepanjang tempoh sekatan. Jika anda mahu keluar dengan fleksibel, pertimbangkan S-MM2H Sarawak yang tidak mewajibkan pembelian hartanah. Saya sentiasa menasihatkan pembeli asing menyemak silang had MM2H dengan had harga minimum negeri—seperti RM3,000,000 di bahagian Pulau Pinang—sebelum membayar sebarang wang booking.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Pastikan harga hartanah sasaran anda memenuhi syarat kelas MM2H dan had harga minimum pembeli asing bagi negeri tersebut sebelum menandatangani sebarang dokumen booking.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Ekspatriat, pesara, dan pelabur asing yang sedang bersedia untuk pemohonan MM2H persekutuan serta mematuhi peraturan kebenaran negeri. |
|---|---|
| Tahap risiko | Risiko sekatan modal yang tinggi disebabkan syarat sekatan penjualan 10 tahun dan kos duti setem asing yang tidak boleh dituntut semula |
| Lewis verdict | Jika anda berhasrat memohon MM2H persekutuan, jangan sekadar melihat kelayakan visa; anda perlukan strategi modal yang kukuh. Bermula 1 Januari 2026, semua pembeli asing dikenakan duti setem rata 8% ke atas pindah milik hartanah, iaitu dua kali ganda berbanding kadar 4% dahulu. Untuk unit kediaman kelas Emas bernilai RM1,000,000, ini bermakna RM80,000 diperuntukkan untuk duti setem sahaja berbanding RM24,000 bagi warga tempatan. Jika anda menyasarkan kelas Platinum, hartanah bernilai RM2,000,000 memerlukan duti setem RM160,000. Ingat juga sekatan penjualan selama 10 tahun. Anda boleh naik taraf unit, tetapi tidak boleh turun taraf atau menunaikan aset sepanjang tempoh sekatan. Jika anda mahu keluar dengan fleksibel, pertimbangkan S-MM2H Sarawak yang tidak mewajibkan pembelian hartanah. Saya sentiasa menasihatkan pembeli asing menyemak silang had MM2H dengan had harga minimum negeri—seperti RM3,000,000 di bahagian Pulau Pinang—sebelum membayar sebarang wang booking. |
| Tindakan pembeli | Pastikan harga hartanah sasaran anda memenuhi syarat kelas MM2H dan had harga minimum pembeli asing bagi negeri tersebut sebelum menandatangani sebarang dokumen booking. |
Rangka Kerja Wajib Beli Hartanah Mengikut Tiga Kelas
Di bawah program MM2H persekutuan yang dikemas kini, pembelian hartanah kediaman bukan lagi pilihan sebaliknya merupakan syarat mandatori yang wajib dipenuhi. Program ini distrukturkan kepada tiga kelas utama: pemohon kelas Perak wajib membeli hartanah bernilai sekurang-kurangnya RM600,000; pemohon kelas Emas wajib membeli hartanah bernilai sekurang-kurangnya RM1,000,000; manakala pemohon kelas Platinum wajib membeli hartanah bernilai sekurang-kurangnya RM2,000,000. Hartanah yang dibeli tertakluk kepada sekatan penjualan selama 10 tahun. Sepanjang tempoh sekatan ini, anda dibenarkan menaik taraf kepada unit yang lebih mahal tetapi dilarang menukar kepada unit lebih murah atau menjualnya tanpa membeli pengganti yang setara.
Kesan Pelaksanaan Duti Setem Asing Kadar Rata 8%
Satu perubahan cukai yang besar untuk urus niaga hartanah pembeli asing telah mula berkuat kuasa pada 1 Januari 2026. Semua pembeli asing—sama ada di bawah visa MM2H atau membeli secara bebas—wajib membayar kadar duti setem rata sebanyak 8% (Surat Cara Pindah Milik) untuk pindah milik hartanah kediaman. Ini merupakan peningkatan ketara daripada kadar progresif terdahulu yang dihadkan pada 4%. Bagi pemohon kelas Emas yang membeli rumah bernilai RM1,000,000, bayaran duti setem ialah RM80,000 (berbanding sekitar RM24,000 yang dibayar warga Malaysia). Bagi pemohon kelas Platinum dengan rumah bernilai RM2,000,000, cukai duti setem meningkat kepada RM160,000, sekali gus menambah beban modal pendahuluan.
Had Harga Minimum Peringkat Negeri vs. Syarat Kelas MM2H
Kekeliruan yang sering dihadapi oleh pemohon ialah pertindihan antara syarat MM2H persekutuan dengan dasar pemilikan tanah pembeli asing peringkat negeri. Undang-undang negeri beroperasi secara berasingan daripada kelayakan visa MM2H. Kuala Lumpur, Selangor, dan Johor menetapkan had harga minimum pembeli asing sebanyak RM1,000,000. Bahagian Pulau Pinang mengenakan had minimum RM3,000,000 untuk hartanah strata, manakala Seberang Perai membenarkan pembelian strata bermula RM500,000. Melaka dan Perlis pula membenarkan pemilikan strata bermula RM500,000, manakala Sabah dan Kedah bermula RM600,000. Paling kritikal, had ini ditentukan berasaskan harga pembelian dalam SPA, bukannya nilai pasaran bank.
Sekatan Hartanah Landed dan Pengecualian S-MM2H Sarawak
Pembeli asing, termasuk pemegang visa MM2H, secara amnya disekat kepada pembelian hartanah jenis strata seperti kondominium dan apartmen servis sahaja. Pembelian hartanah landed (tanah bertapak) adalah sangat terhad dan memerlukan kelulusan khas Pihak Berkuasa Negeri yang jarang diluluskan melainkan di zon ekonomi khas. Berbeza dengan program persekutuan, program MM2H Sarawak (S-MM2H) tidak mewajibkan pembelian hartanah. Pemegang visa S-MM2H bebas untuk menyewa, atau boleh memohon mengeluarkan sehingga 50% daripada deposit tetap mereka untuk membeli hartanah kediaman selepas setahun, memberikan kecairan modal yang jauh lebih baik.
Checklist pembeli
Di bawah MM2H baharu, pembelian hartanah adalah wajib: Perak (RM600k), Emas (RM1juta), Platinum (RM2juta) dengan sekatan penjualan selama 10 tahun. Tambahan pula, semua pembeli asing dikenakan duti setem rata 8% mulai 2026, dan had harga minimum negeri tetap terpakai.
| 1 | Pastikan harga hartanah sasaran memenuhi syarat minimum kelas visa MM2H anda |
|---|---|
| 2 | Semak had harga minimum pemilikan pembeli asing bagi negeri di lokasi hartanah sasaran |
| 3 | Sediakan peruntukan untuk kadar duti setem pembeli asing flat 8% (Surat Cara Pindah Milik) dalam bajet |
| 4 | Sahkan bahawa unit sasaran mempunyai hak milik strata kerana hartanah landed adalah terhad |
| 5 | Nilai pilihan S-MM2H Sarawak sekiranya anda memerlukan fleksibiliti modal tanpa sekatan penjualan 10 tahun |
Soalan lazim
Bolehkah saya menjual hartanah MM2H sebelum tamat tempoh sekatan 10 tahun?
Anda hanya boleh menjualnya jika anda naik taraf ke unit yang lebih mahal atau menggantikannya dengan hartanah kediaman bernilai sama atau lebih tinggi. Anda dilarang menjual tanpa penggantian atau turun taraf sepanjang tempoh 10 tahun tersebut.
Adakah pembeli hartanah MM2H mendapat sebarang diskaun atau pengecualian daripada duti setem asing 8%?
Tidak. Cukai duti setem 8% ialah kadar rata yang diperkenalkan bermula 1 Januari 2026 dan terpakai kepada semua pembeli asing yang membeli hartanah kediaman di Malaysia, tanpa mengira sama ada mereka pemegang visa MM2H atau tidak. Tiada diskaun disediakan.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Pastikan harga hartanah sasaran memenuhi syarat minimum kelas visa MM2H anda
Send
Semak had harga minimum pemilikan pembeli asing bagi negeri di lokasi hartanah sasaran
Send
Sediakan peruntukan untuk kadar duti setem pembeli asing flat 8% (Surat Cara Pindah Milik) dalam bajet
Send
Sahkan bahawa unit sasaran mempunyai hak milik strata kerana hartanah landed adalah terhad