Undang-Undang & SPA

Syarat Beli Hartanah MM2H 2026: Kewangan & Sekatan

MM2H Persekutuan kini mewajibkan pembelian hartanah sehingga RM2,000,000 dengan sekatan penjualan 10 tahun.

Quick summary

Jawapan pantas

Sesuai untuk

Ekspatriat, pesara, dan pelabur asing yang sedang bersedia untuk pemohonan MM2H persekutuan serta mematuhi peraturan kebenaran negeri.

Tahap risiko

Risiko sekatan modal yang tinggi disebabkan syarat sekatan penjualan 10 tahun dan kos duti setem asing yang tidak boleh dituntut semula

Tindakan pembeli

Pastikan harga hartanah sasaran anda memenuhi syarat kelas MM2H dan had harga minimum pembeli asing bagi negeri tersebut sebelum menandatangani sebarang dokumen booking.

Sesuai untuk	Ekspatriat, pesara, dan pelabur asing yang sedang bersedia untuk pemohonan MM2H persekutuan serta mematuhi peraturan kebenaran negeri.
Tahap risiko	Risiko sekatan modal yang tinggi disebabkan syarat sekatan penjualan 10 tahun dan kos duti setem asing yang tidak boleh dituntut semula
Tindakan pembeli	Pastikan harga hartanah sasaran anda memenuhi syarat kelas MM2H dan had harga minimum pembeli asing bagi negeri tersebut sebelum menandatangani sebarang dokumen booking.

Rangka Kerja Wajib Beli Hartanah Mengikut Tiga Kelas

Di bawah program MM2H persekutuan yang dikemas kini, pembelian hartanah kediaman bukan lagi pilihan sebaliknya merupakan syarat mandatori yang wajib dipenuhi. Program ini distrukturkan kepada tiga kelas utama: pemohon kelas Perak wajib membeli hartanah bernilai sekurang-kurangnya RM600,000; pemohon kelas Emas wajib membeli hartanah bernilai sekurang-kurangnya RM1,000,000; manakala pemohon kelas Platinum wajib membeli hartanah bernilai sekurang-kurangnya RM2,000,000. Hartanah yang dibeli tertakluk kepada sekatan penjualan selama 10 tahun. Sepanjang tempoh sekatan ini, anda dibenarkan menaik taraf kepada unit yang lebih mahal tetapi dilarang menukar kepada unit lebih murah atau menjualnya tanpa membeli pengganti yang setara.

Kesan Pelaksanaan Duti Setem Asing Kadar Rata 8%

Satu perubahan cukai yang besar untuk urus niaga hartanah pembeli asing telah mula berkuat kuasa pada 1 Januari 2026. Semua pembeli asing—sama ada di bawah visa MM2H atau membeli secara bebas—wajib membayar kadar duti setem rata sebanyak 8% (Surat Cara Pindah Milik) untuk pindah milik hartanah kediaman. Ini merupakan peningkatan ketara daripada kadar progresif terdahulu yang dihadkan pada 4%. Bagi pemohon kelas Emas yang membeli rumah bernilai RM1,000,000, bayaran duti setem ialah RM80,000 (berbanding sekitar RM24,000 yang dibayar warga Malaysia). Bagi pemohon kelas Platinum dengan rumah bernilai RM2,000,000, cukai duti setem meningkat kepada RM160,000, sekali gus menambah beban modal pendahuluan.

Had Harga Minimum Peringkat Negeri vs. Syarat Kelas MM2H

Kekeliruan yang sering dihadapi oleh pemohon ialah pertindihan antara syarat MM2H persekutuan dengan dasar pemilikan tanah pembeli asing peringkat negeri. Undang-undang negeri beroperasi secara berasingan daripada kelayakan visa MM2H. Kuala Lumpur, Selangor, dan Johor menetapkan had harga minimum pembeli asing sebanyak RM1,000,000. Bahagian Pulau Pinang mengenakan had minimum RM3,000,000 untuk hartanah strata, manakala Seberang Perai membenarkan pembelian strata bermula RM500,000. Melaka dan Perlis pula membenarkan pemilikan strata bermula RM500,000, manakala Sabah dan Kedah bermula RM600,000. Paling kritikal, had ini ditentukan berasaskan harga pembelian dalam SPA, bukannya nilai pasaran bank.