Undang-Undang & SPA
Bolehkah seorang peguam bertindak untuk pembeli dan penjual?
Peguam panel pemaju bertindak untuk pemaju, bukan untuk anda — "yuran guaman percuma" hanya bermaksud pemaju yang membayar bil peguam itu. Anda kekal berhak melantik peguam anda sendiri. Dalam subjual, satu firma bertindak untuk kedua-dua pembeli dan penjual ialah risiko konflik kepentingan sebenar sebaik sahaja kepentingan mereka benar-benar bercanggah.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli di peringkat tempahan, tawaran atau PJB |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, bagaimana nama dipegang pada hakmilik dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Sebelum anda menandatangani apa-apa
Yang berikut membedah peguam panel pemaju bukan peguam anda, dan yuran guaman percuma ialah tempat perkara itu menjadi penting Bagi unit kediaman yang dijual oleh pemaju berlesen, perjanjian itu ialah borang berkanun. Perlindungan di dalamnya bukan konsesi yang pemaju pilih untuk beri, dan ia tidak boleh dikontrak keluar.
"Yuran guaman percuma" menerangkan siapa yang bayar, bukan untuk siapa peguam itu bekerja
Pemasaran pelancaran baharu kerap mengiklankan yuran guaman percuma sebagai insentif pembeli. Apa yang frasa itu sebenarnya terangkan ialah siapa yang menanggung bil, bukan siapa yang diwakili peguam itu. Peguam yang dilantik di bawah susunan itu ialah peguam panel pemaju, dilantik dan dibayar oleh pemaju untuk menyediakan dan bertindak atas perjanjian jual beli. Kewajipan profesional peguam itu tertumpu kepada pemaju sebagai klien, bukan kepada anda sebagai pembeli, walaupun kertas kerja yang mereka hasilkan ialah dokumen yang bakal anda tandatangani. Dalam urus niaga rutin ini jarang menimbulkan geseran yang jelas, kerana kepentingan pemaju terhadap jualan yang lancar dan standard biasanya tidak bercanggah dengan kepentingan pembeli terhadap perkara yang sama. Tetapi peguam itu tidak berada di situ dalam kapasiti sebagai penasihat guaman anda.
Anda kekal berhak melantik peguam anda sendiri
Tiada apa-apa dalam susunan yuran guaman percuma yang menghapuskan hak anda untuk mengarahkan peguam berasingan pilihan anda sendiri bertindak bagi pihak anda dan menyemak perjanjian itu secara bebas, dengan kos anda sendiri. Pembeli yang berbuat demikian membayar sesuatu yang khusus: peguam yang kewajipan profesionalnya tertumpu kepada mereka, menyemak perjanjian itu, jadual yang diikutinya, dan sebarang variasi daripada terma standard, semata-mata daripada pihak pembeli. Sama ada perbelanjaan itu berbaloi bergantung pada saiz pembelian dan berapa banyak pemeriksaan bebas yang anda mahukan — tetapi pilihan itu wujud tidak kira apa yang disiratkan pemasaran pemaju tentang yuran guaman yang ditanggung.
Mengapa subjual mempunyai profil risiko yang berbeza
Dalam subjual, penjimatan kos kadangkala menyebabkan pembeli dan penjual sama-sama mengarahkan firma guaman yang sama mengendalikan urus niaga itu, atas asas pindah milik yang mudah antara pihak yang bekerjasama tidak memerlukan dua set peguam. Ini boleh berfungsi selagi kedua-dua pihak benar-benar bersetuju tentang harga, garis masa dan terma, kerana pada ketika itu tiada konflik yang perlu diuruskan firma itu. Risikonya terletak pada apa yang berlaku jika itu berhenti benar — pertikaian tentang kecacatan, ketidaksepakatan tentang apa yang termasuk dalam jualan, kelewatan yang dipersalahkan satu pihak kepada satu lagi. Satu firma tidak dapat bertindak sepenuhnya bagi kepentingan dua pihak yang kedudukannya telah bercanggah, yang merupakan intipati konflik kepentingan dalam amalan profesional.
Prinsip kelakuan profesional yang dipertaruhkan
Prinsip asasnya mudah difahami tanpa perlu memetik peraturan profesional: kewajipan peguam ialah memajukan dan melindungi kepentingan kliennya, dan seorang peguam tidak dapat menunaikan kewajipan itu sepenuhnya kepada dua klien serentak sebaik sahaja kepentingan klien-klien itu menuju arah berbeza. Itulah sebabnya bertindak untuk kedua-dua pihak dianggap boleh diterima hanya apabila kepentingan benar-benar sejajar, dan menjadi tidak boleh dipertahankan sebaik sahaja ia tidak lagi begitu — pada ketika itu satu atau kedua-dua pihak biasanya perlu dinasihatkan mendapatkan peguam berasingan.
Apa maksudnya dalam praktik
Pada pelancaran baharu, ketahui peguam panel yang dibayar pemaju bekerja untuk pemaju, dan putuskan secara sengaja sama ada anda mahu peguam anda sendiri di samping susunan itu. Pada subjual, tanya secara jelas sama ada firma guaman yang terlibat bertindak untuk satu pihak atau kedua-dua pihak, dan jika ia bertindak untuk kedua-dua pihak, anggap itu baik-baik sahaja selagi kepentingan semua orang benar-benar sama — dan sebagai isyarat untuk mendapatkan peguam anda sendiri sebaik sahaja ia tidak lagi sama.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Baca perjanjian anda sendiri dan bukan ringkasannya. Bagi unit kediaman di bawah HDA, terma ditetapkan oleh statut dan tidak boleh dilemahkan, jadi mana-mana klausa yang kelihatan lebih buruk daripada kedudukan berkanun wajar dipersoalkan serta-merta. Bagi apa-apa di luar HDA, kontrak ialah apa sahaja yang telah dirangka — dan di situlah risikonya.
Checklist pembeli
"Yuran guaman percuma" dalam pembelian pelancaran baharu tidak bermaksud perwakilan guaman itu percuma — ia bermaksud pemaju yang membayar peguam yang bertindak untuk pemaju. Tugas peguam itu ialah melindungi kedudukan pemaju dalam perjanjian jual beli, bukan kedudukan anda, walaupun kertas kerja itu rutin dan kepentingan biasanya sejajar. Anda berhak melantik peguam anda sendiri untuk bertindak bagi pihak anda sebaliknya, dengan kos anda sendiri, jika anda mahukan nasihat bebas tentang perjanjian yang anda tandatangani. Dalam subjual, kadangkala satu firma guaman bertindak untuk kedua-dua pembeli dan penjual untuk menjimatkan kos — itu boleh berfungsi selagi semua orang bersetuju, tetapi ia menjadi konflik kepentingan sebenar sebaik sahaja pertikaian atau kepentingan yang bercanggah timbul, kerana satu firma tidak dapat mengadvokasi sepenuhnya bagi dua pihak yang menuju arah berbeza.
1
2
3
4
5
| 1 | Fahami bahawa peguam "yuran guaman percuma" pemaju dibayar oleh, dan bertindak untuk, pemaju. |
|---|---|
| 2 | Putuskan secara sengaja sama ada anda mahu peguam anda sendiri untuk semakan bebas, dengan kos anda sendiri. |
| 3 | Dalam subjual, tanya secara terus sama ada satu firma bertindak untuk kedua-dua pembeli dan penjual. |
| 4 | Anggap satu firma bertindak untuk kedua-dua pihak boleh berfungsi hanya selagi kepentingan semua orang benar-benar sejajar. |
| 5 | Dapatkan peguam berasingan anda sendiri sebaik sahaja pertikaian atau kepentingan yang bercanggah timbul. |
Soalan lazim
Adakah "yuran guaman percuma" bermaksud peguam itu bekerja untuk saya?
Tidak. Ia bermaksud pemaju membayar yuran peguam panel, tetapi peguam itu bertindak untuk pemaju, bukan untuk anda.
Bolehkah saya masih melantik peguam saya sendiri pada pelancaran baharu dengan yuran guaman percuma?
Boleh. Tiada apa-apa dalam susunan itu yang menghapuskan hak anda mengarahkan peguam anda sendiri bertindak bagi pihak anda dan menyemak perjanjian secara bebas, dengan kos anda sendiri.
Bolehkah satu firma guaman bertindak untuk kedua-dua pembeli dan penjual dalam subjual?
Ia boleh berfungsi selagi kedua-dua pihak benar-benar bersetuju dengan terma, tetapi ia menjadi konflik kepentingan sebenar sebaik sahaja pertikaian atau kepentingan yang bercanggah timbul.
Apa yang patut berlaku jika pembeli dan penjual berhenti bersetuju sambil berkongsi satu peguam?
Satu atau kedua-dua pihak biasanya perlu dinasihatkan mendapatkan peguam berasingan, kerana satu firma tidak dapat bertindak sepenuhnya untuk dua klien yang kepentingannya telah bercanggah.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026: Panduan Pembeli Rumah
Fahami Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN 2026, tempoh bayaran 30 hari, audit 3 tahun, serta pengecualian 100% pembeli rumah pertama sehingga RM500k.
Kesimpulan Lewis
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Fahami bahawa peguam "yuran guaman percuma" pemaju dibayar oleh, dan bertindak untuk, pemaju.
Send
Putuskan secara sengaja sama ada anda mahu peguam anda sendiri untuk semakan bebas, dengan kos anda sendiri.
Send
Dalam subjual, tanya secara terus sama ada satu firma bertindak untuk kedua-dua pembeli dan penjual.
Send
Anggap satu firma bertindak untuk kedua-dua pihak boleh berfungsi hanya selagi kepentingan semua orang benar-benar sejajar.