Kecacatan, Pembaikan & Pengubahsuaian
Kontraktor yang melanggar peraturan — mengapa pemilik yang menerima notis
Apabila kontraktor pengubahsuaian melanggar undang-undang bangunan pihak berkuasa tempatan, notis penguatkuasaan berkanun diserahkan kepada pemilik hartanah, bukan kontraktor. Di bawah Akta 133, denda statutori dan perintah perobohan mahkamah mengikat pemilik berdaftar.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang bakal berbelanja untuk kerja pengubahsuaian |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Di mana liabiliti sebenarnya jatuh
Yang berikut membedah kawalan bangunan dikuatkuasakan terhadap pemilik bangunan, apa pun yang kontrak antara anda nyatakan Dua soalan menentukan kebanyakan risiko sebelum sekeping jubin pun diangkat: adakah kerja ini memerlukan kelulusan, dan adakah orang yang melakukannya berdaftar untuk itu.
Sasaran statutori penguatkuasaan: mengapa liabiliti terbeban kepada pemilik
Apabila pegawai penguat kuasa bangunan pihak berkuasa tempatan mengesan pembinaan haram—seperti sambungan dapur belakang tanpa kelulusan atau perobohan struktur tanpa permit—jentera penguatkuasaan bertindak secara mutlak terhadap pemilik berdaftar. Di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), pihak berkuasa tempatan dipertanggungjawabkan untuk mengawal selia persekitaran binaan fizikal dalam kawasannya. Statut ini digubal untuk mengikat orang yang memegang hakmilik sah ke atas tanah dan bukannya kontraktor luar yang diupah. Walaupun pemilik rumah mengemukakan kontrak renovasi bertulis di mana kontraktor berjanji menanggung semua liabiliti undang-undang, pendakwa majlis akan mengetepikan kontrak persendirian tersebut dan mengeluarkan saman terus kepada pemilik hartanah.
Pengubahan tanpa kebenaran di bawah s.70(11): denda statutori dan perintah mahkamah
Seksyen 70(11) Akta 133 menetapkan akibat undang-undang bagi pengubahan bangunan sedia ada tanpa kebenaran bertulis majlis. Sesiapa yang membuat apa-apa pengubahan kepada bangunan tanpa kebenaran bertulis melakukan kesalahan dan apabila disabitkan boleh didenda tidak melebihi dua puluh lima ribu ringgit (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda). Paling penting, seksyen ini menetapkan bahawa Mahkamah Majistret hendaklah, atas permohonan pihak berkuasa tempatan, mengeluarkan perintah mandatori mengarahkan pemilik yang disabitkan untuk mengubah bangunan tersebut mengikut cara yang diperintahkan atau merobohkannya sepenuhnya. Penggunaan perkataan 'hendaklah' mewajibkan mahkamah mengeluarkan perintah perobohan.
Mendirikan tanpa kebenaran: penalti berat dan denda harian berterusan s.70(13)
Sekiranya pengubahsuaian tanpa kebenaran diklasifikasikan sebagai mendirikan bangunan tanpa kebenaran di bawah perenggan (c) seksyen 70(13) Akta 133—seperti membina struktur bangunan tambahan dua tingkat yang besar—penalti undang-undang meningkat secara mendadak. Pemilik berdepan hukuman denda tidak melebihi lima puluh ribu ringgit atau penjara tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda). Selain penalti utama, statut memperuntukkan denda tambahan sebanyak satu ribu ringgit bagi setiap hari kesalahan itu diteruskan selepas sabitan. Denda harian berterusan ini akan terus terkumpul sehingga struktur haram tersebut dirobohkan sepenuhnya, menjadikannya liabiliti kewangan yang berpanjangan.
Perangkap penalti retrospektif s.70(14) dan perintah mandatori meroboh s.70(15)
Pemilik rumah yang tertangkap sering cuba memohon kelulusan secara retrospektif dengan melantik arkitek mengemukakan pelan selepas bangunan siap dibina. Seksyen 70(14) Akta 133 menetapkan bahawa pelan retrospektif hanya boleh dikemukakan dengan bayaran penalti tidak kurang daripada lima kali ganda dan tidak melebihi dua puluh kali ganda fi yang ditetapkan (sila sahkan fi semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda). Pihak berkuasa tempatan dilarang di sisi undang-undang untuk menerima pelan tanpa bayaran penalti tersebut. Tambahan pula, di bawah seksyen 70(15), berikutan sabitan di bawah s.70(13), Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori yang mewajibkan pesalah mengubah atau merobohkan bangunan itu.
Tindakan perobohan terus majlis dan tuntutan kos di bawah s.72(1) dan s.72(5)
Kuasa penguatkuasaan pihak berkuasa tempatan tidak terhad kepada saman mahkamah; ia merangkumi tindakan fizikal secara terus. Di bawah seksyen 72(1) Akta 133, jika bangunan didirikan atau diubah melanggar seksyen 70, pihak berkuasa tempatan boleh menyerahkan notis terus kepada pemilik yang menuntut mereka berhenti bekerja, merobohkan bangunan dalam tempoh ditetapkan, atau mengambil langkah pemulihan. Sekiranya pemilik gagal mematuhi notis s.72(1), seksyen 72(5) memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan untuk memasuki premis, melaksanakan kerja perobohan menggunakan kontraktor majlis, dan menuntut semula keseluruhan kos perobohan daripada pemilik sebagai hutang sivil yang sah.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Sahkan dua perkara dengan pihak berkuasa tempatan anda sendiri sebelum kerja bermula: sama ada kerja itu memerlukan kelulusan, dan sama ada kontraktor anda berdaftar untuknya. Kedua-dua jawapan berbeza antara majlis dan negeri, dan pengubahsuaian yang memerlukan kelulusan tetapi tidak memilikinya ialah masalah pemilik, bukan kontraktor.
Checklist pembeli
Di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), kawalan bangunan dikuatkuasakan secara mutlak terhadap pemilik berdaftar bangunan, tidak kira apa jua kontrak persendirian atau jaminan lisan antara pemilik dan kontraktor renovasi. Seksyen 70(1) melarang sesiapa mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu. Apabila pengubahan tanpa kebenaran dijalankan, seksyen 70(11) memperuntukkan bahawa pemilik boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori untuk mengubah atau merobohkan bangunan itu. Di bawah s.70(13), mendirikan bangunan tanpa kebenaran boleh didenda tidak melebihi RM50,000 atau penjara tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya, berserta denda tambahan RM1,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan selepas sabitan (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda). Berikutan sabitan di bawah s.70(13), seksyen 70(15) menetapkan bahawa Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori mengarahkan bangunan itu diubah atau dirobohkan. Percubaan mengemukakan pelan secara retrospektif di bawah s.70(14) dikenakan bayaran penalti tidak kurang lima kali dan tidak melebihi dua puluh kali fi yang ditetapkan (sila sahkan fi semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda). Di bawah s.72(1), majlis menyerahkan notis meroboh terus kepada pemilik; jika diingkari, s.72(5) memberi kuasa kepada majlis untuk menjalankan perobohan sendiri dan menuntut kos daripada pemilik.
1
2
3
4
5
| 1 | Fahami bahawa notis kawalan bangunan dan pendakwaan mahkamah di bawah Akta 133 diserahkan secara mutlak kepada pemilik. |
|---|---|
| 2 | Pastikan kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa tempatan diperoleh sebelum memulakan apa-apa pengubahan struktur. |
| 3 | Sahkan jumlah penalti semasa di bawah s.70(11) dan s.70(13) dengan pihak berkuasa tempatan anda sebelum memulakan kerja. |
| 4 | Ambil perhatian bahawa permohonan pelan retrospektif di bawah s.70(14) dikenakan bayaran penalti lima hingga dua puluh kali ganda fi. |
| 5 | Ketahui bahawa perintah perobohan Majistret di bawah s.70(15) dan s.70(11) adalah mandatori berikutan sabitan mahkamah. |
Soalan lazim
Jika kontraktor renovasi melanggar peraturan bangunan majlis, mengapakah notis penguatkuasaan atas nama saya?
Di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), kawalan bangunan dikuatkuasakan secara mutlak terhadap pemilik berdaftar hartanah. Majlis tiada hubungan statutori dengan kontraktor anda; liabiliti undang-undang terbeban sepenuhnya kepada pemilik hakmilik.
Apakah penalti di bawah s.70(11) Akta 133 jika membuat pengubahan bangunan tanpa kebenaran?
Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran membawa denda apabila disabitkan tidak melebihi dua puluh lima ribu ringgit (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya.
Apakah penalti harian berterusan di bawah s.70(13) jika mendirikan bangunan tanpa kebenaran?
Di bawah s.70(13) Akta 133, pesalah berdepan denda tidak melebihi lima puluh ribu ringgit atau penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, berserta denda tambahan satu ribu ringgit bagi setiap hari kesalahan berterusan selepas sabitan (sila sahkan dengan PBT anda).
Berapakah bayaran penalti untuk mengemukakan pelan retrospektif bagi renovasi haram di bawah s.70(14)?
Di bawah s.70(14) Akta 133, pelan retrospektif hanya boleh dikemukakan dengan bayaran penalti tidak kurang daripada lima kali ganda dan tidak melebihi dua puluh kali ganda fi yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri (sila sahkan fi semasa dengan PBT anda).
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Apa yang dikira kecacatan, dan apa yang sekadar haus, enapan atau perbuatan anda sendiri
Sempadan undang-undang antara kecacatan pembinaan yang boleh dituntut, enapan semula jadi, haus dan lusuh munasabah, serta kerosakan pemilik menentukan siapa yang membayar pembaikan di Malaysia. Di bawah rumah HDA berkanun dalam tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan, pemaju memikul kewajipan pembaikan, manakala sub-jualan dijual sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Sebelum membangkitkan pertikaian dengan pemaju atau penjual, kelaskan isu tersebut berpandukan kontrak berkanun anda. Jika hartanah anda kediaman HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, serahkan notis kecacatan bertulis rasmi yang menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Sekiranya pemaju gagal bertindak, failkan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika anda membeli unit sub-jualan, ingat bahawa tiada tempoh liabiliti berkanun wujud, menjadikan pemeriksaan sebelum menandatangani perjanjian satu-satunya perlindungan anda.
Rumah berkepilan yang bocor
Kebocoran air di rumah bertanah Malaysia berbeza sama sekali daripada kebocoran antara tingkat strata. Air hujan mengalir di sepanjang kekuda dan rasuk sebelum menitis ke siling, mengaburkan punca sebenar. Bagi rumah HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam tempoh 30 hari, manakala pembeli sub-jualan menanggungnya sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Hentikan tindakan mengecat kesan air pada siling dan bawalah pemeriksa berpengalaman ke dalam ruang bumbung semasa hujan lebat untuk mengesan laluan air sebenar. Jika anda dalam tempoh DLP 24 bulan bagi rumah bertanah HDA, hantar notis bertulis rasmi di bawah Jadual G menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju ingkar, kemukakan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika ia rumah sub-jualan, peruntukkan kos pembaikan talang dan kepingan kalis air sebelum menandatangani perjanjian.
Retak pada dinding: mana yang kosmetik, mana yang struktur
Retak pada rumah di Malaysia merangkumi kesan pengecutan lepaan kosmetik sehinggalah enapan asas struktur. Arah, corak, dan sama ada rekahan semakin membesar mengikut masa menentukan sama ada anda memanggil tukang cat atau jurutera profesional. Bagi rumah HDA dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam 30 hari.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membiarkan kontraktor sekadar menampal lepaan pada retakan menyerong atau bertingkat yang merentasi elemen struktur. Jika retakan masih aktif atau disertai pintu yang tersangkut, lantik jurutera profesional berdaftar untuk menjalankan penilaian integriti struktur. Jika rumah anda masih dalam tempoh DLP 24 bulan di bawah Jadual G atau Jadual H, serahkan notis bertulis rasmi yang mewajibkan pemaju membaiki dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju enggan, bawa tuntutan anda sehingga RM50,000 ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Fahami bahawa notis kawalan bangunan dan pendakwaan mahkamah di bawah Akta 133 diserahkan secara mutlak kepada pemilik.
Send
Pastikan kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa tempatan diperoleh sebelum memulakan apa-apa pengubahan struktur.
Send
Sahkan jumlah penalti semasa di bawah s.70(11) dan s.70(13) dengan pihak berkuasa tempatan anda sebelum memulakan kerja.
Send
Ambil perhatian bahawa permohonan pelan retrospektif di bawah s.70(14) dikenakan bayaran penalti lima hingga dua puluh kali ganda fi.