Pembeli Filipina
Had 40% Kondominium, Dibandingkan
Filipina mengehadkan jumlah pemilikan asing dalam mana-mana projek kondominium pada 40% daripada unitnya, dipantau projek demi projek — sebuah menara popular di Manila boleh menjadi penuh dan menutup terus akses pembeli asing. Malaysia menggunakan harga minimum dan bukannya had peratusan. Berikut cara had ini berfungsi, apa yang berlaku apabila ia penuh, dan apa yang menggantikannya di Malaysia.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli Filipina yang secara aktif membandingkan projek kondominium tertentu di Manila atau Cebu dengan projek Malaysia, yang perlu memahami dengan tepat apa yang mengehadkan akses di setiap pasaran. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Tanya Lewis kedudukan pembeli asing semasa bagi mana-mana projek Malaysia yang anda senarai pendek — tidak seperti menara kondominium Filipina, tiada had untuk disemak, tetapi ada harga minimum dan garis masa kelulusan yang berbaloi disahkan sebelum anda komited. |
Cara Sebenar Had 40% Berfungsi
Seksyen 5 Akta Republik 4726 menetapkan peraturan itu dalam satu ayat: perbadanan kondominium tidak boleh mengeluarkan atau memindah milik unit kepada warganegara asing jika berbuat demikian akan menolak jumlah pemilikan asing melepasi 40% daripada jumlah unit projek. Angka 40% itu dikira merentasi keseluruhan projek, bukan mengikut fasa bangunan dan bukan mengikut pembeli — ia adalah jumlah berterusan yang pemaju dan perbadanan kondominium diwajibkan oleh undang-undang untuk dipantau sejak jualan asing pertama. Ia turut merangkumi pembelian terus dan pegangan melalui entiti dikawal asing, jadi menstruktur sekitarnya melalui syarikat cangkang tidak berfungsi seperti di tempat lain. Dalam menara yang laris di Bonifacio Global City atau CBD Makati, di mana pembeli asing bersaing secara aktif untuk unit, had itu boleh dicecah jauh sebelum bangunan itu habis dijual, terutamanya dalam pembangunan boutique yang lebih kecil di mana jumlah unit rendah dan pengiraan cepat melepasi 40%.
Apa yang Berlaku Apabila Projek Mencecah Had
Sebaik sahaja jumlah pemilikan asing sesebuah projek mencecah 40%, perbadanan kondominium dilarang oleh undang-undang daripada meluluskan sebarang pindah milik unit selanjutnya kepada pembeli asing, tanpa pengecualian — tidak kira anda membayar tunai penuh, penjual pemilik Filipina yang rela menjual semula kepada anda, atau anda sudah membayar yuran tempahan; jika had itu penuh, perbadanan mesti menolak untuk mendaftarkan pindah milik itu. Ini dikuatkuasakan di peringkat surat ikatan induk dan daftar saham perbadanan kondominium sendiri, dan pemaju yang melanggarnya menghadapi penalti pentadbiran dan boleh menjejaskan status pematuhan projek. Dalam praktiknya, pemaju yang diuruskan dengan baik menyimpan penampan khas Filipina apabila projek menghampiri had, dan mendedahkan baki inventori layak-asing apabila diminta, tetapi ini adalah budi bicara, bukan keperluan undang-undang — pembeli asing yang mempunyai wang tunai masih boleh ditolak daripada unit jualan semula dalam bangunan popular semata-mata kerana pengiraan korporat tidak membenarkan pindah milik itu, satu risiko kecairan sebenar di sebelah keluar juga, bukan sekadar di sebelah masuk.
Jalan Pintas Korporat, dan Mengapa Ia Lebih Lemah Daripada Bunyinya
Sesetengah pembeli asing cuba mengelakkan larangan tanah dan had kondominium serentak dengan membeli melalui syarikat Filipina yang secara nominal 60% dimiliki rakyat Filipina, yang secara teknikal melayakkan syarikat itu memegang tanah dan memberikan pemegang saham minoriti asing pendedahan ekonomi tidak langsung kepada rumah-dan-tanah. Ini sah pada zahirnya, tetapi ia rapuh dari segi struktur: pemegang saham asing tidak memegang hak milik, pemegang saham majoriti Filipina mengekalkan kawalan undang-undang ke atas syarikat dan asetnya, dan pertikaian, kematian, atau perubahan rakan kongsi Filipina boleh meninggalkan pelabur asing dengan bahagian minoriti dalam sebuah syarikat berbanding hak yang jelas ke atas hartanah tertentu. Mahkamah juga telah membatalkan susunan yang didapati sebagai skim 'dummy' yang disengajakan untuk mengelak peraturan perlembagaan 60/40, bermakna struktur yang disediakan dengan buruk boleh dibatalkan sepenuhnya. Ini bukan kritikan terhadap mana-mana individu — ia semata-mata realiti struktur menggunakan kenderaan korporat untuk mengelilingi sekatan pemilikan peribadi, dan inilah sebabnya ramai keluarga Filipina dengan pasangan asing atau rakan perniagaan asing melihat melangkaui jalan pintas korporat ke arah pasaran di mana hak milik itu sendiri, bukan pegangan saham, adalah aset itu.
BINCANG DENGAN LEWIS
Had itu sendiri tidak membimbangkan saya — 40% daripada menara besar masih beratus-ratus unit. Apa yang saya akan minta klien semak ialah kiraan semasa bagi bangunan khusus mereka, secara bertulis, sebelum membayar yuran tempahan, kerana 'cukup popular sehingga habis dijual kepada warga asing' adalah tepat jenis bangunan yang paling cepat memenuhi had itu — dan diberitahu tidak boleh selepas anda sudah membayar adalah kedudukan yang lebih buruk berbanding mengetahui terlebih dahulu.
Pintu Berbeza Malaysia: Harga, Bukan Peratusan
Malaysia menyelesaikan matlamat dasar yang sama — memastikan kebanyakan hartanah kediaman kekal boleh diakses oleh warganegara — dengan mekanisme yang sama sekali berbeza: berbanding mengehadkan bahagian projek yang boleh dibeli warga asing, setiap negeri menetapkan harga belian minimum di bawah mana warga asing langsung tidak boleh membeli, tanpa mengira berapa banyak unit dalam projek tertentu itu sudah dimiliki asing. Kami mengulas angka mengikut negeri secara terperinci di tempat lain dalam siri ini, tetapi bentuk keseluruhannya ialah: penuhi harga minimum (biasanya RM1 juta atau lebih bergantung negeri) dan dapatkan kelulusan negeri, dan tiada had tambahan yang berkait dengan berapa ramai jiran anda dalam menara yang sama yang juga pemilik asing. Sebuah projek secara prinsipnya boleh dijual sepenuhnya kepada pembeli asing jika setiap unit memenuhi harga minimum dan setiap pembeli mendapat kelulusan — sesuatu yang mustahil dari segi struktur di Filipina sebaik sahaja projek melepasi 40%. Itulah kelebihan praktikal bagi pembeli Filipina: kepastian akses sebaik sahaja anda memenuhi harga kemasukan, berbanding jumlah berterusan yang anda tidak boleh lihat dari luar pejabat pemaju.
Di Mana Malaysia Masih Merasionkan Akses
Rasion berasaskan harga tidak sama dengan akses tanpa had, dan berbaloi untuk tepat tentang di mana Malaysia masih menyekat pembeli asing. Kategori perumahan kos rendah dan mampu milik, yang wujud di setiap negeri untuk melayani warganegara berpendapatan sederhana, tertutup sepenuhnya kepada pembeli asing tanpa mengira harga yang dibayar. Kuota Bumiputera — bahagian tetap unit dalam banyak pembangunan yang dikhaskan untuk pembeli Melayu dan bumiputera — adalah mekanisme berasingan yang bertujuan memastikan akses warganegara merentasi kumpulan etnik, bukan menyasarkan warga asing secara khusus, tetapi ia mengurangkan kelompok unit yang tersedia untuk mana-mana pembeli bukan-kuota, asing atau selainnya, dalam sesebuah projek. Dan beberapa negeri langsung tidak membenarkan warga asing membeli rumah bertanah bermilik individu berasingan, hanya membenarkan hak milik strata atau bertanah-strata berpagar. Tiada satu pun mekanisme ini adalah had peratusan ke atas pemilikan asing seperti mana RA 4726 — ia sama ada harga minimum, perlindungan tingkat pendapatan untuk warganegara, atau kuota etnik yang wujud lebih awal dan tidak berkaitan dengan dasar pembeli asing — tetapi ia bermaksud 'tiada had 40%' tidak sama dengan 'beli apa-apa, di mana-mana'.
Apa Ertinya Jika Anda Membandingkan Menara Makati dengan Menara KL
Letakkan angka konkrit di sebelah ini dan perbandingan menjadi lebih jelas. Unit satu bilik dalam menara Manila pasaran pertengahan mungkin disenaraikan pada kira-kira PHP 8 hingga 12 juta — dalam jangkauan ramai pekerja dan profesional Filipina di luar negara — tetapi jika menara itu popular dengan permintaan asing yang kuat, anda sebenarnya tidak dapat mengetahui sama ada unit itu masih tersedia untuk anda sebagai pembeli asing sehingga pemaju mengesahkan kiraan pemilikan asing semasa. Unit hak milik kekal dalam projek Kuala Lumpur atau Johor Bahru yang memenuhi harga minimum negeri tidak membawa ketidakpastian itu: jika anda memenuhi harga dan mendapat kelulusan, unit itu milik anda, dan hakikat jiran anda juga pembeli asing tidak mengubah apa-apa tentang kelayakan anda. Pertukarannya, sekali lagi, ialah harga minimum Malaysia mendorong anda ke julat harga yang lebih tinggi berbanding unit yang biasanya boleh diakses warga asing dalam pasaran kondominium Filipina — jadi ini bukan kesimpulan mudah 'Malaysia lebih senang', ia adalah set kekangan yang benar-benar berbeza yang sesuai dengan bajet dan tahap toleransi ketidakpastian yang berbeza.
Checklist pembeli
Had 40% dalam RA 4726 dipantau mengikut projek, bukan mengikut pembeli — sebaik sahaja pemilikan asing dalam sesebuah menara mencecah 40%, tiada lagi unit boleh dijual kepada warga asing tanpa mengira harga atau permintaan. Malaysia tiada had setara; akses dikawal oleh harga minimum yang ditetapkan negeri.
1
2
3
4
5
6
| 1 | Tanya pemaju secara terus peratusan unit pemilikan asing semasa dalam mana-mana projek kondominium Filipina sebelum menempah |
|---|---|
| 2 | Dapatkan pengesahan had secara bertulis, bukan secara lisan daripada ejen jualan, jika anda bergantung padanya untuk menyempurnakan pembelian |
| 3 | Jika mempertimbangkan struktur korporat untuk memegang hartanah Filipina, minta ia disemak oleh peguam Filipina bebas, bukan pihak yang mencadangkannya |
| 4 | Sahkan harga minimum negeri Malaysia untuk projek sasaran anda sebelum anda jatuh cinta dengan unit itu |
| 5 | Tanya sama ada projek sasaran Malaysia anda mempunyai kuota Bumiputera yang menjejaskan stok tersedia, walaupun ia tidak terpakai secara langsung kepada kelayakan anda |
| 6 | Peruntukkan bajet dengan hakikat bahawa harga minimum Malaysia meletakkan anda pada julat lebih tinggi berbanding unit setara di Manila |
Soalan lazim
Adakah had 40% dikira mengikut bangunan atau mengikut pemaju?
Mengikut projek kondominium (mengikut bangunan atau surat ikatan induk), bukan mengikut pemaju. Seorang pemaju boleh mempunyai satu menara pada 40% pemilikan asing dan menara baharu bersebelahan dengan banyak ruang tinggal, jadi sentiasa semak projek tertentu, bukan sekadar jenama.
Apa yang berlaku kepada deposit saya jika had itu penuh sebelum saya menyempurnakan pembelian?
Ini sepatutnya dinyatakan dalam perjanjian tempahan anda; pemaju yang bereputasi baik menempah unit secara proaktif apabila menghampiri had untuk mengelakkan situasi ini, tetapi anda perlu bertanya secara jelas bagaimana pemaju menguruskannya dan mendapatkan jawapan bertulis sebelum membayar yuran tempahan.
Bolehkah saya membeli melalui syarikat Filipina untuk mengelak had itu?
Anda boleh memegang kepentingan ekonomi melalui syarikat yang 60% dimiliki rakyat Filipina, tetapi anda tidak akan memegang hak milik terus, dan susunan itu membawa risiko undang-undang dan hubungan yang sebenar — mahkamah telah membatalkan struktur yang didapati sebagai pengelakan yang disengajakan terhadap peraturan 60/40.
Adakah Malaysia mempunyai sesuatu seperti had 40%?
Tiada had peratusan pemilikan asing seluruh negara dalam sesebuah projek. Mekanisme pengawalan ialah harga belian minimum yang ditetapkan negeri ditambah kelulusan negeri sekali sahaja, yang kami bincangkan secara terperinci di tempat lain dalam siri ini.
Jika sebuah projek Malaysia mempunyai permintaan asing yang kuat, bolehkah ia akhirnya tertutup kepada pembeli asing baharu?
Tidak dari segi undang-undang, seperti mana kondominium Filipina. Tiada siling peratusan pemilikan berkanun ke atas projek Malaysia; akses dikawal oleh sama ada anda sendiri memenuhi harga minimum dan mendapat kelulusan, bukan oleh berapa ramai pemilik asing lain yang sudah berada dalam bangunan itu.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pemilikan: Tanah vs Hak Milik Strata
Perlembagaan Filipina menghalang warga asing daripada memiliki tanah di negara sendiri, dengan satu pengecualian sempit untuk kondominium yang dihadkan pada 40% pemilikan asing bagi setiap projek. Malaysia mengeluarkan hak milik kekal strata atas nama pembeli asing sendiri sebaik sahaja harga minimum sesebuah negeri dipenuhi — tiada had peratusan, tiada jalan pintas melalui syarikat.
Kesimpulan Lewis
Saya tidak menjual 'pemilikan' sebagai keseluruhan tawaran, kerana ia bukan begitu — hak milik atas nama anda hanya bernilai seberapa banyak hartanah di baliknya bernilai. Tetapi bagi pembeli Filipina yang sudah bertahun-tahun mendengar 'anda tidak boleh memiliki itu' tentang tanah di negara sendiri, melihat hak milik dengan nama anda sendiri, tanpa struktur syarikat yang menghalang antara anda dan pendaftaran kerajaan, adalah sebab yang sah untuk melihat Malaysia dahulu.
Harga Minimum Mengikut Negeri
Malaysia tiada satu harga minimum kebangsaan untuk pembeli asing — setiap negeri menetapkan harga minimum sendiri, beberapa dibahagikan mengikut zon atau jenis hartanah. Kuala Lumpur, Selangor, Johor dan Pulau Pinang dibandingkan, berserta yuran kelulusan negeri semasa, dan mengapa anda perlu mengesahkan setiap angka sebelum menempah unit.
Kesimpulan Lewis
Saya pernah melihat pembeli jatuh cinta dengan harga sesebuah projek, hanya untuk mendapati ia berada di bawah ambang zon mereka dan langsung tidak boleh dibeli secara sah oleh mereka. Penyelesaiannya membosankan tetapi tidak boleh dipertikaikan: semak zon, semak jenis hartanah, semak notis negeri semasa, mengikut susunan itu, sebelum anda terikat secara emosi dengan sesuatu penyenaraian.
Pulangan Sewa Peso vs Ringgit
Satu ringgit Malaysia telah bertukar dari kira-kira PHP 14.48 hingga PHP 15.67 dalam tahun 2026 sahaja — turun naik 8% yang mengubah nilai sebenar hasil sewa 5% dalam ringgit apabila ditukar kepada peso. Berikut cara memisahkan kos penukaran sekali sahaja daripada pendedahan pendapatan berterusan, berserta contoh pengiraan sebenar.
Kesimpulan Lewis
Saya memberitahu klien perkara yang sama sama ada mereka dari Filipina, China atau Singapura: jangan biarkan kadar pertukaran yang kukuh pada hari anda melihat penyenaraian memujuk anda membeli hartanah yang hanya berbaloi pada kadar tertentu itu. Masukkan hujung lemah julat itu dan lihat sama ada angka masih masuk akal — jika ya, anda ada margin. Jika tidak, yang anda ada hanyalah hamparan yang dibina atas harapan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tanya pemaju secara terus peratusan unit pemilikan asing semasa dalam mana-mana projek kondominium Filipina sebelum menempah
Send
Dapatkan pengesahan had secara bertulis, bukan secara lisan daripada ejen jualan, jika anda bergantung padanya untuk menyempurnakan pembelian
Send
Jika mempertimbangkan struktur korporat untuk memegang hartanah Filipina, minta ia disemak oleh peguam Filipina bebas, bukan pihak yang mencadangkannya
Send
Sahkan harga minimum negeri Malaysia untuk projek sasaran anda sebelum anda jatuh cinta dengan unit itu