Pembeli Filipina
Harga Minimum Mengikut Negeri
Malaysia tiada satu harga minimum kebangsaan untuk pembeli asing — setiap negeri menetapkan harga minimum sendiri, beberapa dibahagikan mengikut zon atau jenis hartanah. Kuala Lumpur, Selangor, Johor dan Pulau Pinang dibandingkan, berserta yuran kelulusan negeri semasa, dan mengapa anda perlu mengesahkan setiap angka sebelum menempah unit.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli Filipina yang membandingkan negeri tertentu atau projek yang disenarai pendek, yang memerlukan ambang semasa sebenar berbanding satu angka kebangsaan sahaja. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Beritahu Lewis bajet dan negeri pilihan anda, dan beliau akan mengesahkan ambang semasa bagi zon dan jenis hartanah khusus anda sebelum anda menyenarai pendek apa-apa — ini berubah cukup kerap sehingga berbaloi disemak semula setiap kali. |
Mengapa Malaysia Menggunakan Harga Minimum, Bukan Had Peratusan
Berbanding mengehadkan berapa banyak sesebuah projek boleh dimiliki warga asing — mekanisme yang digunakan Filipina di bawah RA 4726 — Malaysia mengawal pemilikan asing dengan harga belian minimum. Pentadbiran tanah terletak pada setiap 13 negeri Malaysia ditambah tiga Wilayah Persekutuan di bawah perlembagaan, bukan kerajaan persekutuan, jadi tiada satu angka kebangsaan tunggal; setiap negeri (atau, bagi Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan, Unit Perancang Ekonomi persekutuan) menetapkan harga minimum sendiri, dan beberapa negeri seterusnya membahagikan harga minimum itu mengikut zon, jenis hartanah, atau sama ada tanah itu di pulau berbanding daratan. Ini bermakna jawapan kepada 'apakah harga minimum untuk warga asing di Malaysia' benar-benar bergantung kepada lokasi yang anda lihat, dan angka yang tepat untuk pembelian rakan di Pulau Pinang mungkin tidak relevan untuk pembelian anda di Johor. Berikut ialah pecahan mengikut negeri bagi ambang yang paling konsisten dilaporkan oleh peguam hartanah dan ejen bertauliah Malaysia setakat 2026 — anggap setiap angka di sini sebagai titik permulaan untuk pengesahan anda sendiri, bukan pengganti kepadanya, kerana negeri memang menyemak semula ambang ini, kadangkala dengan notis awam yang terhad.
Kuala Lumpur dan Wilayah-Wilayah Persekutuan
Kuala Lumpur dan dua Wilayah Persekutuan lain — Putrajaya dan Labuan — tidak mempunyai kerajaan negeri, jadi kelulusan pembelian asing berjalan melalui Unit Perancang Ekonomi (EPU) persekutuan berbanding Pejabat Tanah Negeri. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) telah menetapkan harga belian minimum untuk pembeli asing pada RM1,000,000, terpakai secara meluas kepada kedua-dua kondominium dan hartanah kediaman bertanah dalam Wilayah Persekutuan, menjadikannya salah satu negeri yang lebih mudah untuk dirancang kerana tiada pembahagian zon demi zon untuk dijejaki. Dalam praktiknya, ini bermakna pembeli asing dengan RM1 juta atau lebih untuk digunakan mempunyai set pilihan hak milik kekal dan pajakan yang benar-benar luas merentasi KL, termasuk alamat bertingkat tinggi mapan di KLCC, Bukit Bintang, Bangsar, dan pembangunan baharu berhubung transit di kawasan seperti Sri Petaling dan Bukit Jalil. Residensi Andalan dan Aurum Residence di Bukit Jalil, serta Park Green berdekatan dengan presint sukan Bukit Jalil, adalah contoh kondominium hak milik kekal Kuala Lumpur yang berharga dalam julat yang memenuhi atau menghampiri harga minimum ini, bergantung kepada saiz dan tingkat unit.
Sistem Dua Zon Selangor
Selangor menggunakan sistem dua zon yang mengejutkan ramai pembeli asing kali pertama kerana ia jauh lebih tinggi berbanding harga minimum KL bersebelahan. Zon 1 dan Zon 2 — meliputi daerah paling padat penduduk, termasuk Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang, Kuala Selangor dan Kuala Langat — membawa harga minimum RM2,000,000, manakala Zon 3, daerah yang kurang dibandarkan, lebih rendah pada kira-kira RM1,000,000. Selangor juga mengehadkan pembeli asing kepada hak milik strata dan pembangunan bertanah-strata berpagar; rumah bertanah bermilik individu berasingan, walaupun jauh melebihi harga minimum, secara amnya tidak tersedia untuk pembeli asing di negeri ini. Shah Alam, ibu negeri Selangor dan sebuah bandar terancang yang benar-benar majoriti Muslim dengan masjid dan kemudahan halal dibina ke dalam reka bentuk perbandarannya, berada dalam sistem ini — tetapi ia juga amaran yang berguna: kondominium hak milik kekal seperti Arinna di Shah Alam berharga jauh di bawah RM500,000, jauh di bawah harga minimum Zon 3 iaitu kira-kira RM1,000,000, bermakna projek seperti ini dibina untuk pasaran warganegara dan sangat tidak mungkin boleh dibeli secara sah oleh pembeli asing, tidak kira betapa menariknya harga itu kelihatan dalam talian. Sentiasa semak harga sesebuah projek berbanding harga minimum zon tertentunya sebelum menganggap ia terbuka untuk anda.
BINCANG DENGAN LEWIS
Saya pernah melihat pembeli jatuh cinta dengan harga sesebuah projek, hanya untuk mendapati ia berada di bawah ambang zon mereka dan langsung tidak boleh dibeli secara sah oleh mereka. Penyelesaiannya membosankan tetapi tidak boleh dipertikaikan: semak zon, semak jenis hartanah, semak notis negeri semasa, mengikut susunan itu, sebelum anda terikat secara emosi dengan sesuatu penyenaraian.
Harga Minimum Johor dan Levi Negeri yang Meningkat
Kedekatan Johor Bahru dengan Singapura telah menjadikan Johor negeri paling sibuk di negara ini untuk pertanyaan hartanah asing, dan peraturannya telah berubah dengan ketara dalam dua tahun kebelakangan ini. Harga belian minimum am untuk pembeli asing ialah RM1,000,000 bagi kedua-dua hartanah kediaman strata dan bertanah merentasi kebanyakan negeri, tetapi kerajaan negeri telah mewartakan satu set 'zon antarabangsa' — termasuk Nusajaya (Iskandar Puteri), pusat bandar Johor Bahru, Danga Bay, Tanjung Pelepas, Pasir Gudang dan beberapa lagi yang berkait dengan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura — di mana hartanah kediaman bertanah membawa harga minimum lebih tinggi iaitu RM2,000,000. Di atas harga belian, Johor menaikkan levi kelulusan negerinya pada pertengahan 2025 daripada 2% (minimum RM20,000) kepada 3% daripada harga belian dengan minimum RM30,000, satu kos sebenar yang mengejutkan pembeli yang hanya membajet untuk duti setem dan yuran guaman. Projek hak milik kekal seperti Twin Tower Residence dan Setia Sky 88, kedua-duanya di pusat bandar Johor Bahru, berada dalam jangkauan pembeli yang memenuhi harga minimum strata RM1,000,000, satu sebab mengapa Johor kekal sebagai negeri paling aktif untuk pembeli Filipina dan Asia Tenggara lain walaupun levi dinaikkan.
Perbezaan Pulau Berbanding Daratan Pulau Pinang
Pulau Pinang menggunakan sistem paling terperinci antara empat negeri yang dibincangkan di sini, membahagikan harga minimumnya mengikut kedua-dua jenis hartanah dan geografi. Di Pulau Pinang Island — tempat George Town dan sebahagian besar kondominium bertaraf antarabangsa negeri itu — harga minimum ialah RM1,000,000 untuk hartanah strata (kondominium dan pangsapuri) dan jauh lebih tinggi iaitu RM3,000,000 untuk hartanah kediaman bertanah. Di daratan (Seberang Perai), harga minimum turun kepada RM500,000 untuk hartanah strata dan RM1,000,000 untuk bertanah. Pulau Pinang juga mengenakan levi negeri kira-kira 3% daripada harga belian ke atas transaksi asing, di atas duti setem dan yuran guaman standard, dikenakan selepas Perjanjian Jual Beli ditandatangani. Kesan praktikalnya ialah pasaran kondominium Pulau Pinang Island — berharga dari kira-kira RM1 juta — benar-benar lebih mudah diakses pembeli asing berbanding pasaran perumahan bertanahnya, yang berada dalam kelompok harga yang sama dengan ambang Zon 1/2 Selangor; pembeli yang berazam mendapatkan hartanah bertanah di Pulau Pinang Island patut membajet lebih dekat dengan banglo hak milik kekal peringkat atasan Kuala Lumpur berbanding sebuah pangsapuri.
Empat Negeri Bersebelahan
Jadual di bawah menyatukan empat negeri ini dalam satu paparan. Anggap setiap angka sebagai yang paling kerap dilaporkan oleh peguam hartanah dan ejen bertauliah Malaysia setakat 2026, bukan sebagai kad kadar rasmi kerajaan yang boleh anda percayai tanpa semakan — pihak berkuasa negeri menyemak semula ambang ini secara berkala, dan peratusan yuran kelulusan khususnya telah berubah dalam dua tahun kebelakangan ini.
Empat Negeri Bersebelahan
Negeri / Zon
Minimum Strata
Minimum Bertanah
Yuran Kelulusan Negeri
Negeri / Zon
Minimum Strata
Minimum Bertanah
Yuran Kelulusan Negeri
Negeri / Zon
Minimum Strata
Minimum Bertanah
Yuran Kelulusan Negeri
Negeri / Zon
Minimum Strata
Minimum Bertanah
Yuran Kelulusan Negeri
Negeri / Zon
Minimum Strata
Minimum Bertanah
Yuran Kelulusan Negeri
Negeri / Zon
Minimum Strata
Minimum Bertanah
Yuran Kelulusan Negeri
Negeri / Zon
Minimum Strata
Minimum Bertanah
Yuran Kelulusan Negeri
| Negeri / Zon | Minimum Strata | Minimum Bertanah | Yuran Kelulusan Negeri |
|---|---|---|---|
| Kuala Lumpur & Wilayah Persekutuan | RM1,000,000 | RM1,000,000 | Melalui EPU, yuran berbeza-beza |
| Selangor — Zon 1 & 2 | RM2,000,000 | Amnya tidak tersedia untuk warga asing | ~RM10,000–20,000 atau 1–2% |
| Selangor — Zon 3 | RM1,000,000 | Amnya tidak tersedia untuk warga asing | ~RM10,000–20,000 atau 1–2% |
| Johor — kawasan standard | RM1,000,000 | RM1,000,000 | 3% harga, minimum RM30,000 |
| Johor — zon antarabangsa | RM1,000,000 | RM2,000,000 | 3% harga, minimum RM30,000 |
| Pulau Pinang Island | RM1,000,000 | RM3,000,000 | ~3% harga |
| Pulau Pinang Daratan (Seberang Perai) | RM500,000 | RM1,000,000 | ~3% harga |
Apa Ertinya dalam Praktik — Sahkan Sebelum Anda Komited
Kira angka anda sendiri berbanding jadual ini sebelum anda menyenarai pendek mana-mana projek. Pembeli Filipina dengan kira-kira RM1 juta mempunyai pilihan hak milik kekal yang sebenar di Kuala Lumpur, kawasan standard Johor, dan daratan Pulau Pinang; pembeli dengan bajet bawah RM1 juta secara berkesan tersingkir daripada pembelian asing yang sah di mana-mana yang dibincangkan di sini kecuali hartanah strata daratan Pulau Pinang; dan pembeli yang mahukan hartanah bertanah khususnya memerlukan lebih dekat dengan RM2 juta hingga RM3 juta di kebanyakan negeri. Tiada satu pun angka ini yang akan saya pertaruhkan deposit klien tanpa semakan akhir — pihak berkuasa negeri boleh dan memang menyemak semula ambang, kadangkala mengikut kitaran bajet negeri, dan peratusan yuran kelulusan Johor sudah berubah sekali dalam dua tahun kebelakangan ini. Sebelum anda menandatangani borang tempahan, minta ejen atau peguam anda mengesahkan ambang semasa bagi zon dan jenis hartanah projek khusus anda terus berbanding pekeliling negeri terkini, bukan berbanding artikel blog — termasuk artikel ini.
Checklist pembeli
Tiada satu 'harga minimum untuk warga asing di Malaysia' — setiap negeri menetapkan harga minimumnya sendiri, dan beberapa membahagikannya mengikut zon atau strata berbanding bertanah. Kuala Lumpur dan Johor kawasan standard berada pada RM1 juta; zon teras Selangor dan hartanah bertanah Pulau Pinang Island berjulat RM2-3 juta; daratan Pulau Pinang paling rendah pada RM500,000 untuk strata.
1
2
3
4
5
| 1 | Kenal pasti negeri dan zon dalam negeri tersebut tempat projek sasaran anda berada sebelum menyemak sebarang ambang harga |
|---|---|
| 2 | Sahkan sama ada ambang itu terpakai kepada hartanah strata atau bertanah — selalunya angka berbeza dalam negeri yang sama |
| 3 | Bajetkan yuran kelulusan negeri secara berasingan — ia peratusan harga di sesetengah negeri, julat tetap di negeri lain |
| 4 | Minta peguam anda mengesahkan ambang semasa berbanding pekeliling negeri terkini, bukan artikel blog atau anggaran lisan ejen |
| 5 | Jika membandingkan beberapa negeri, susun projek mengikut kos keseluruhan (harga + duti setem + yuran kelulusan), bukan harga jualan sahaja |
Soalan lazim
Negeri Malaysia manakah mempunyai harga minimum paling rendah untuk warga asing?
Antara negeri yang dibincangkan di sini, daratan Pulau Pinang (Seberang Perai) mempunyai harga minimum yang diterbitkan paling rendah, iaitu RM500,000 untuk hartanah strata, walaupun ini khusus zon daratan negeri itu — sentiasa sahkan zon, bukan sekadar nama negeri.
Adakah harga minimum ini terpakai kepada nilai pasaran hartanah atau harga yang saya sebenarnya bayar?
Ia terpakai kepada harga belian yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli, yang dibandingkan oleh pihak berkuasa negeri dengan ambang yang diterbitkan semasa menyemak permohonan kelulusan anda.
Bolehkah saya menggabungkan unit yang lebih murah dengan kos pengubahsuaian untuk mencapai ambang itu?
Tidak — ambang itu berdasarkan harga belian dalam SPA, bukan jumlah keseluruhan yang akhirnya anda belanjakan termasuk kerja hiasan dalaman atau perabot.
Mengapa Johor menaikkan levi negerinya?
Kerajaan negeri Johor menaikkan levi kelulusan ke atas pembelian hartanah asing daripada 2% kepada 3% (dengan minimum lebih tinggi RM30,000) sekitar pertengahan 2025, sebahagian daripada usaha lebih luas untuk mengaut lebih banyak hasil negeri daripada lonjakan aktiviti pembelian asing, khususnya Singapura, yang berkait dengan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura.
Adakah garis panduan persekutuan RM1 juta masih relevan?
Angka RM1 juta yang sering disebut sebagai 'minimum kebangsaan' adalah garis panduan persekutuan yang diperkenalkan pada 2014, tetapi hal ehwal tanah adalah tanggungjawab negeri di bawah perlembagaan, jadi setiap negeri sejak itu telah menetapkan ambang sendiri — sesetengah lebih tinggi, sesetengah lebih rendah, dan beberapa dibahagikan mengikut zon atau jenis hartanah, itulah sebabnya satu angka kebangsaan tunggal tidak lagi tepat.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Pemilikan: Tanah vs Hak Milik Strata
Perlembagaan Filipina menghalang warga asing daripada memiliki tanah di negara sendiri, dengan satu pengecualian sempit untuk kondominium yang dihadkan pada 40% pemilikan asing bagi setiap projek. Malaysia mengeluarkan hak milik kekal strata atas nama pembeli asing sendiri sebaik sahaja harga minimum sesebuah negeri dipenuhi — tiada had peratusan, tiada jalan pintas melalui syarikat.
Kesimpulan Lewis
Saya tidak menjual 'pemilikan' sebagai keseluruhan tawaran, kerana ia bukan begitu — hak milik atas nama anda hanya bernilai seberapa banyak hartanah di baliknya bernilai. Tetapi bagi pembeli Filipina yang sudah bertahun-tahun mendengar 'anda tidak boleh memiliki itu' tentang tanah di negara sendiri, melihat hak milik dengan nama anda sendiri, tanpa struktur syarikat yang menghalang antara anda dan pendaftaran kerajaan, adalah sebab yang sah untuk melihat Malaysia dahulu.
Had 40% Kondominium, Dibandingkan
Filipina mengehadkan jumlah pemilikan asing dalam mana-mana projek kondominium pada 40% daripada unitnya, dipantau projek demi projek — sebuah menara popular di Manila boleh menjadi penuh dan menutup terus akses pembeli asing. Malaysia menggunakan harga minimum dan bukannya had peratusan. Berikut cara had ini berfungsi, apa yang berlaku apabila ia penuh, dan apa yang menggantikannya di Malaysia.
Kesimpulan Lewis
Had itu sendiri tidak membimbangkan saya — 40% daripada menara besar masih beratus-ratus unit. Apa yang saya akan minta klien semak ialah kiraan semasa bagi bangunan khusus mereka, secara bertulis, sebelum membayar yuran tempahan, kerana 'cukup popular sehingga habis dijual kepada warga asing' adalah tepat jenis bangunan yang paling cepat memenuhi had itu — dan diberitahu tidak boleh selepas anda sudah membayar adalah kedudukan yang lebih buruk berbanding mengetahui terlebih dahulu.
Pulangan Sewa Peso vs Ringgit
Satu ringgit Malaysia telah bertukar dari kira-kira PHP 14.48 hingga PHP 15.67 dalam tahun 2026 sahaja — turun naik 8% yang mengubah nilai sebenar hasil sewa 5% dalam ringgit apabila ditukar kepada peso. Berikut cara memisahkan kos penukaran sekali sahaja daripada pendedahan pendapatan berterusan, berserta contoh pengiraan sebenar.
Kesimpulan Lewis
Saya memberitahu klien perkara yang sama sama ada mereka dari Filipina, China atau Singapura: jangan biarkan kadar pertukaran yang kukuh pada hari anda melihat penyenaraian memujuk anda membeli hartanah yang hanya berbaloi pada kadar tertentu itu. Masukkan hujung lemah julat itu dan lihat sama ada angka masih masuk akal — jika ya, anda ada margin. Jika tidak, yang anda ada hanyalah hamparan yang dibina atas harapan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kenal pasti negeri dan zon dalam negeri tersebut tempat projek sasaran anda berada sebelum menyemak sebarang ambang harga
Send
Sahkan sama ada ambang itu terpakai kepada hartanah strata atau bertanah — selalunya angka berbeza dalam negeri yang sama
Send
Bajetkan yuran kelulusan negeri secara berasingan — ia peratusan harga di sesetengah negeri, julat tetap di negeri lain
Send
Minta peguam anda mengesahkan ambang semasa berbanding pekeliling negeri terkini, bukan artikel blog atau anggaran lisan ejen