Undang-Undang & SPA
Perangkap Skim Pajakan Swasta (PLS) di Medini Iskandar
Panduan amaran untuk pembeli Singapura mengenai risiko struktural Skim Pajakan Swasta di Medini Iskandar, perangkap hak milik, dan kes mahkamah pembeli utama.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Sesuai untuk
Pelabur Singapura yang menilai hartanah kemasukan rendah yang menarik di Medini Iskandar yang ingin mengelakkan perangkap hak milik bukan berkanun.
Tahap risiko
Tinggi
Lewis verdict
Jangan sekali-kali membeli hartanah Medini tanpa mengesahkan sama ada ia membawa hak milik strata Jadual H yang betul; perjanjian PLS membawa risiko susut nilai.
Tindakan pembeli
Berhubung dengan Lewis dan peguam pindah milik bebas untuk mengaudit status hak milik tanah Medini sasaran anda sebelum membuat deposit.
| Sesuai untuk | Pelabur Singapura yang menilai hartanah kemasukan rendah yang menarik di Medini Iskandar yang ingin mengelakkan perangkap hak milik bukan berkanun. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Lewis verdict | Jangan sekali-kali membeli hartanah Medini tanpa mengesahkan sama ada ia membawa hak milik strata Jadual H yang betul; perjanjian PLS membawa risiko susut nilai. |
| Tindakan pembeli | Berhubung dengan Lewis dan peguam pindah milik bebas untuk mengaudit status hak milik tanah Medini sasaran anda sebelum membuat deposit. |
Memahami Skim Pajakan Swasta (PLS) di Zon Khas Medini
Medini Iskandar telah didedikasikan sebagai zon khas bebas cukai di Johor, menawarkan insentif pelaburan unik termasuk pengecualian daripada ambang harga belian minimum asing. Untuk mengelakkan sekatan hak milik tanah berkanun, pemaju di Medini memperkenalkan Skim Pajakan Swasta (PLS). Di bawah struktur pajakan tradisional Malaysia, pembeli mendapat hak milik strata berkanun berdaftar.
Preceden Undang-Undang dan Keputusan Mahkamah Membuka Kelemahan PLS
Kelemahan undang-undang struktur PLS telah mengakibatkan pertarungan mahkamah yang ketara melibatkan pembeli Singapura di Johor. Dalam satu tuntutan mahkamah terkemuka, sekumpulan pembeli hartanah Medini mendakwa pemaju membimbing mereka mempercayai mereka memperoleh hak milik pajakan standard. Tambahan pula, dalam penghakiman 2020, 107 pembeli menang tuntutan.
Penglibatan JV Institusi dan Risiko Pasaran Struktural
Bahaya kritikal bagi pembeli ialah mengandaikan bahawa struktur PLS digunakan hanya oleh pemaju kecil. Pada hakikatnya, usaha sama melibatkan syarikat pelaburan berkaitan kerajaan telah menggunakan model PLS. Risiko jangka panjang pemilikan PLS termasuk susut nilai hartanah yang cepat apabila tempoh pajakan kecil menurun, dan tiada hak mengundi berkanun.
Langkah Pengesahan Undang-Undang Penting Sebelum Pelaksanaan SPA
Sebelum menandatangani sebarang perjanjian penempahan atau SPA di Medini Iskandar, pembeli mesti melantik peguam pindah milik bebas untuk menjalankan usaha wajar menyeluruh. Peguam mesti mengesahkan bahawa projek itu membawa Perjanjian Jual Beli Jadual H yang diluluskan. Pembeli hendaklah mendesak untuk meneliti carian hak milik tanah induk.
Checklist pembeli
Skim Pajakan Swasta (PLS) di Medini tidak memberikan pemilikan strata berkanun di bawah Kanun Tanah Negara; pembeli hanya menerima pajakan kecil kontraktual.
1
Tanya pemaju secara eksplisit sama ada hartanah itu membawa hak milik strata Jadual H.
2
Lantik peguam pindah milik Malaysia yang bebas untuk menjalankan carian daftar hak milik.
3
Sahkan sama ada hak milik tanah dikeluarkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 atau PLS.
4
Elakkan projek di mana pemilikan dirangka sebagai kontrak pajakan kecil 99 tahun daripada pemaju.
5
Semak rekod penghakiman mahkamah mengenai kesahan perlindungan perumahan.
6
Elakkan membayar deposit tidak boleh dikembalikan sehingga peguam mengesahkan status hak milik.
| 1 | Tanya pemaju secara eksplisit sama ada hartanah itu membawa hak milik strata Jadual H. |
|---|---|
| 2 | Lantik peguam pindah milik Malaysia yang bebas untuk menjalankan carian daftar hak milik. |
| 3 | Sahkan sama ada hak milik tanah dikeluarkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 atau PLS. |
| 4 | Elakkan projek di mana pemilikan dirangka sebagai kontrak pajakan kecil 99 tahun daripada pemaju. |
| 5 | Semak rekod penghakiman mahkamah mengenai kesahan perlindungan perumahan. |
| 6 | Elakkan membayar deposit tidak boleh dikembalikan sehingga peguam mengesahkan status hak milik. |
Soalan lazim
Apakah perbezaan antara hak milik pajakan biasa dan Skim Pajakan Swasta (PLS) di Medini?
Hak milik pajakan biasa memberikan pemilikan berkanun yang berdaftar dengan pihak berkuasa tanah. PLS sekadar pajakan kecil 99 tahun kontraktual daripada pemaju, meninggalkan hak milik strata atas nama pemaju.
Bolehkah saya membentuk Perbadanan Pengurusan (MC) jika kondominium Medini saya di bawah PLS?
Tidak, disebabkan pembeli PLS tidak memegang hak milik strata berkanun, mereka kekurangan hak mengundi di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 dan tidak boleh membentuk MC bebas.
Pernahkah pembeli berjaya menyaman pemaju berhubung Skim Pajakan Swasta di Medini?
Ya, dalam kes mercu tanda 2020, 107 pembeli projek Medini berjaya menyaman pemaju mereka, dengan mahkamah memutuskan bahawa perjanjian pajakan swasta melanggar Akta Pemajuan Perumahan 1966.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda. Nampak percuma, tetapi boleh melanggar peraturan pinjaman BNM dan mencetuskan audit duti setem LHDN.
Lewis verdict
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Dana Terbenam (Sinking Fund)
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Rizab yang kronik berkurangan akan membawa kepada levi khas yang besar. Ini cara menilai kesihatan kewangan projek.
Lewis verdict
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026
Berkuat kuasa Januari 2026, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN memindahkan beban taksiran kepada pembeli. Dengan audit retrospektif aktif sehingga 3 tahun, ketepatan penilaian dan SPA anda adalah kritikal.
Lewis verdict
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tanya pemaju secara eksplisit sama ada hartanah itu membawa hak milik strata Jadual H.
Send
Lantik peguam pindah milik Malaysia yang bebas untuk menjalankan carian daftar hak milik.
Send
Sahkan sama ada hak milik tanah dikeluarkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 atau PLS.
Send
Elakkan projek di mana pemilikan dirangka sebagai kontrak pajakan kecil 99 tahun daripada pemaju.