Kecacatan, Pembaikan & Pengubahsuaian
Adakah perbelanjaan pengubahsuaian mengurangkan RPGT anda apabila menjual?
Apabila menjual hartanah di Malaysia, perbelanjaan pengubahsuaian mengurangkan Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) hanya jika ia layak sebagai penambahan modal di bawah Jadual 2 Akta RPGT 1976. Pembaikan dan penyelenggaraan biasa tidak dibenarkan, dengan resit berbutir dan invois cukai menentukan kelayakan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang bakal berbelanja untuk kerja pengubahsuaian |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Dua panggilan yang berbaloi dibuat dahulu
Persoalan di sini ialah perbezaan antara menambah nilai hartanah dan menyelenggaranya, dan mengapa resit yang menentukannya Pertikaian pengubahsuaian jarang tentang mutu kerja secara abstrak. Ia tentang skop yang tidak pernah ditulis dan bayaran yang mendahului kerja.
Rangka kerja statutori: perbelanjaan dibenarkan di bawah Jadual 2 Akta RPGT
Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) dikenakan ke atas keuntungan boleh caj yang diperoleh daripada pelupusan harta tanah di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Di bawah perenggan 4 Jadual 2 Akta tersebut, keuntungan boleh caj pelupus dikira dengan menolak perbelanjaan yang dibenarkan daripada harga pelupusan. Potongan modal yang dibenarkan merangkumi perbelanjaan yang dilakukan sepenuhnya dan semata-mata ke atas hartanah oleh pemilik selepas pemerolehan bagi maksud menambah atau memelihara nilainya. Syarat statutori yang penting ialah perbelanjaan penambahan nilai tersebut mestilah tercermin secara kekal dalam keadaan atau sifat hartanah semasa pelupusan. Jika penambahan tersebut telah dirobohkan atau rosak sebelum jualan, ia tidak boleh ditolak.
Penambahan modal lawan penyelenggaraan biasa: perbezaan undang-undang
Penaksir cukai LHDN menguatkuasakan perbezaan yang tegas antara penambahan modal dan penyelenggaraan biasa. Penambahan modal (capital enhancement) melibatkan kerja-kerja fizikal yang mengubah, meluaskan, atau menaik taraf keupayaan fungsi aset secara kekal. Ini merangkumi membina sambungan bangunan, mengubah laman terbuka menjadi ruang tamu berbumbung, menambah bilik air, menggantikan bumbung lama kepada kekuda keluli dan genting konkrit, membina papak tempat letak kereta konkrit kekal, atau memasang kabinet dapur binaan dalam yang kekal. Sebaliknya, penyelenggaraan biasa merangkumi perbelanjaan untuk memulihkan atau mengekalkan keadaan sedia ada, seperti membaiki kebocoran bumbung, menampal lepaan rekah, atau mengecat semula dinding yang pudar.
Perabot longgar dan lekapan bukan kekal: pengecualian mutlak
Kesilapan yang kerap dilakukan pemilik hartanah adalah cuba menuntut kos hiasan dalaman, perabot, dan perkakasan elektrik sebagai perbelanjaan pengubahsuaian yang dibenarkan. Di bawah undang-undang cukai hartanah Malaysia, harta alih peribadi (chattels) bukan sebahagian daripada harta tanah. Perbelanjaan membeli meja makan, sofa, almari pakaian mudah alih, langsir, kipas siling, lampu hiasan, dan pendingin hawa jenis split dikecualikan sepenuhnya daripada pengiraan RPGT. Walaupun barangan ini dibeli sebagai sebahagian daripada pakej reka bentuk dalaman yang mahal, penaksir cukai LHDN akan mengeluarkan semua nilai harta alih tersebut daripada asas tuntutan potongan.
Piawaian dokumentasi: mengapa resit dan bukti bank menentukan segalanya
Dalam audit cukai LHDN, beban membuktikan perbelanjaan yang dibenarkan terletak sepenuhnya ke atas pembayar cukai di bawah undang-undang percukaian. Pemilik rumah yang mengemukakan baucar bayaran tunai tulisan tangan, draf sebut harga tanpa tandatangan, atau resit kasar yang hanya mencatatkan 'kerja-kerja pengubahsuaian' akan ditolak serta-merta. LHDN mewajibkan rantaian bukti dokumentasi yang kukuh. Ini memerlukan perjanjian pengubahsuaian bertulis yang menetapkan skop kerja, invois tuntutan kemajuan kerja berbutir yang memperincikan penambahan struktur khusus, resit cukai rasmi daripada perniagaan berdaftar, dan slip debit bank atau cek yang membuktikan wang dipindahkan.
Kelulusan statutori sebagai bukti sokongan: menghubungkan pelan dengan potongan
Bagi pengubahsuaian modal utama yang melibatkan sambungan struktur, juruaudit LHDN semakin kerap menyemak tuntutan berbanding rekod pematuhan statutori majlis. Apabila pemilik menuntut potongan cukai yang besar untuk membina sambungan dapur belakang, penaksir cukai boleh menyemak sama ada pembayar cukai memperoleh kelulusan pelan bangunan bertulis daripada pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133. Memiliki kelulusan pelan bangunan majlis rasmi, dokumen Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), dan pengesahan orang utama yang mengemukakan (PSP) menyediakan bukti sokongan yang kukuh bahawa kerja penambahan modal benar-benar dilaksanakan.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Sahkan dua perkara dengan pihak berkuasa tempatan anda sendiri sebelum kerja bermula: sama ada kerja itu memerlukan kelulusan, dan sama ada kontraktor anda berdaftar untuknya. Kedua-dua jawapan berbeza antara majlis dan negeri, dan pengubahsuaian yang memerlukan kelulusan tetapi tidak memilikinya ialah masalah pemilik, bukan kontraktor.
Checklist pembeli
Di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 yang ditadbir oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), perbelanjaan pengubahsuaian tidak secara automatik mengurangkan keuntungan yang dikenakan cukai apabila anda menjual hartanah. Kelayakan potongan cukai bergantung sepenuhnya pada perbezaan statutori yang ketat antara penambahan nilai modal dan penyelenggaraan biasa di bawah Jadual 2 Akta tersebut. Untuk melayakkan sebagai perbelanjaan dibenarkan yang mengurangkan keuntungan boleh caj, perbelanjaan mesti dilakukan untuk menambah atau memelihara nilai hartanah, dan penambahan tersebut mestilah tercermin secara kekal dalam keadaan atau sifat hartanah semasa pelupusan. Penambahan modal yang dibenarkan merangkumi pembinaan sambungan bangunan, penambahan bilik tidur atau bilik air, pembinaan tembok sempadan kekal, pemasangan kabinet dapur terbina dalam, dan pemasangan jubin lantai kekal. Sebaliknya, pembaikan dan penyelenggaraan biasa—seperti mengecat semula dinding yang pudar, membaiki paip bocor, menyervis pendingin hawa, menggantikan lampu rosak, atau membeli perabot longgar—ditolak secara mutlak oleh juruaudit LHDN. Tambahan pula, kelayakan ditentukan oleh bukti dokumentasi yang ketat: LHDN menolak resit tunai tulisan tangan dan invois tanpa butiran, serta mewajibkan invois cukai rasmi, perjanjian kontrak terperinci, dan bukti pembayaran bank.
1
2
3
4
5
| 1 | Bezakan penambahan modal kekal daripada penyelenggaraan biasa dan pembaikan sebelum menuntut potongan RPGT. |
|---|---|
| 2 | Asingkan semua perabot mudah alih, lampu hiasan, dan perkakasan elektrik daripada tuntutan potongan cukai anda. |
| 3 | Simpan invois cukai rasmi berbutir dan kontrak bertandatangan yang dikeluarkan oleh entiti kontraktor berdaftar. |
| 4 | Simpan rekod transaksi pembayaran bank dan penyata akaun bank yang mengesahkan pemindahan wang sebenar. |
| 5 | Simpan pelan bangunan yang diluluskan pihak berkuasa tempatan dan dokumen CCC untuk menyokong sambungan modal struktur. |
Soalan lazim
Bolehkah saya menolak kos mengecat semula rumah daripada RPGT apabila saya menjualnya?
Tidak boleh. Mengecat semula secara rutin diklasifikasikan sebagai penyelenggaraan biasa dan bukan penambahan modal di bawah Jadual 2 Akta RPGT 1976. LHDN melarang perbelanjaan penyelenggaraan biasa daripada mengurangkan keuntungan boleh caj.
Apakah jenis kerja pengubahsuaian yang layak sebagai perbelanjaan modal dibenarkan di bawah Akta RPGT?
Kerja yang menambah nilai modal hartanah secara kekal dan kekal tercermin semasa pelupusan adalah layak, seperti membina sambungan dapur, menambah bilik tidur atau bilik air, membina tembok sempadan, dan memasang kabinet dapur terbina dalam.
Bolehkah saya menuntut kos membeli perabot longgar atau pendingin hawa daripada RPGT?
Tidak boleh. Perabot longgar, peralatan elektrik mudah alih, langsir, dan pendingin hawa split diklasifikasikan sebagai harta alih dan bukannya harta tanah, dan dikecualikan secara nyata oleh LHDN daripada potongan renovasi.
Apakah dokumentasi yang diwajibkan oleh LHDN untuk meluluskan potongan perbelanjaan renovasi?
LHDN mewajibkan invois cukai rasmi berbutir, perjanjian renovasi bertulis yang memperincikan skop kerja teknikal, resit rasmi perniagaan, dan slip debit bank yang mengesahkan pemindahan wang sebenar.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Panduan Bajet Ubah Suai: Perancangan Kos Penyerahan Kondo
Ketahui cara merancang bajet ubah suai kondo baharu secara realistik, elakkan kos tersembunyi, dan pelihara waranti pemaju semasa ubah suai.
Kesimpulan Lewis
Saya selalu memberitahu pelabur bahawa kelengkapan RM20,000 untuk unit kondo standard adalah garis panduan yang baik, disusutnilaikan dalam tempoh 10 tahun (kira-kira RM167 sebulan) untuk kiraan aliran tunai. Tetapi jika anda membeli untuk kediaman sendiri, gandakan angka itu. Kesilapan terbesar yang biasa dilakukan ialah memulakan ubah suai sejurus mendapat kunci. Jangan buat begini. Jika kontraktor anda merosakkan paip atau dinding, pemaju akan menolak tanggungjawab membaiki kecacatan asal. Selesaikan aduan kecacatan dengan pemaju terlebih dahulu. Dan tolong, jangan ubah suai melampau untuk unit sewaan. Melabur RM50,000 untuk perabot terbina di kondo Cheras yang sewanya hanya RM1,800 sebulan adalah keputusan kewangan yang merugikan.
Apa yang dikira kecacatan, dan apa yang sekadar haus, enapan atau perbuatan anda sendiri
Sempadan undang-undang antara kecacatan pembinaan yang boleh dituntut, enapan semula jadi, haus dan lusuh munasabah, serta kerosakan pemilik menentukan siapa yang membayar pembaikan di Malaysia. Di bawah rumah HDA berkanun dalam tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan, pemaju memikul kewajipan pembaikan, manakala sub-jualan dijual sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Sebelum membangkitkan pertikaian dengan pemaju atau penjual, kelaskan isu tersebut berpandukan kontrak berkanun anda. Jika hartanah anda kediaman HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, serahkan notis kecacatan bertulis rasmi yang menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Sekiranya pemaju gagal bertindak, failkan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika anda membeli unit sub-jualan, ingat bahawa tiada tempoh liabiliti berkanun wujud, menjadikan pemeriksaan sebelum menandatangani perjanjian satu-satunya perlindungan anda.
Rumah berkepilan yang bocor
Kebocoran air di rumah bertanah Malaysia berbeza sama sekali daripada kebocoran antara tingkat strata. Air hujan mengalir di sepanjang kekuda dan rasuk sebelum menitis ke siling, mengaburkan punca sebenar. Bagi rumah HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam tempoh 30 hari, manakala pembeli sub-jualan menanggungnya sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Hentikan tindakan mengecat kesan air pada siling dan bawalah pemeriksa berpengalaman ke dalam ruang bumbung semasa hujan lebat untuk mengesan laluan air sebenar. Jika anda dalam tempoh DLP 24 bulan bagi rumah bertanah HDA, hantar notis bertulis rasmi di bawah Jadual G menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju ingkar, kemukakan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika ia rumah sub-jualan, peruntukkan kos pembaikan talang dan kepingan kalis air sebelum menandatangani perjanjian.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Bezakan penambahan modal kekal daripada penyelenggaraan biasa dan pembaikan sebelum menuntut potongan RPGT.
Send
Asingkan semua perabot mudah alih, lampu hiasan, dan perkakasan elektrik daripada tuntutan potongan cukai anda.
Send
Simpan invois cukai rasmi berbutir dan kontrak bertandatangan yang dikeluarkan oleh entiti kontraktor berdaftar.
Send
Simpan rekod transaksi pembayaran bank dan penyata akaun bank yang mengesahkan pemindahan wang sebenar.