Undang-Undang & SPA
Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) untuk Penjual Asing di Malaysia (Panduan 2026)
Panduan terperinci mengenai kadar cukai RPGT untuk pemilik asing yang menjual hartanah Malaysia, termasuk kadar 30% dalam 5 tahun dan lantai kekal 10%.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Sesuai untuk
Pelabur Singapura yang menilai strategi keluar dan liabiliti cukai keuntungan modal untuk pegangan hartanah Malaysia.
Tahap risiko
Sederhana
Lewis verdict
Masukkan lantai cukai keluar RPGT 10% kekal dalam model pulangan modal anda; tidak seperti warganegara, pemilik asing tidak akan mencapai kadar 0%.
Tindakan pembeli
Berhubung dengan Lewis untuk mengira unjuran keuntungan modal bersih selepas mengambil kira tetingkat cukai RPGT.
| Sesuai untuk | Pelabur Singapura yang menilai strategi keluar dan liabiliti cukai keuntungan modal untuk pegangan hartanah Malaysia. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Lewis verdict | Masukkan lantai cukai keluar RPGT 10% kekal dalam model pulangan modal anda; tidak seperti warganegara, pemilik asing tidak akan mencapai kadar 0%. |
| Tindakan pembeli | Berhubung dengan Lewis untuk mengira unjuran keuntungan modal bersih selepas mengambil kira tetingkat cukai RPGT. |
Struktur Kadar RPGT Berkanun untuk Penjual Hartanah Luar Negara
Di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 yang ditadbir oleh LHDN, pemilik hartanah asing tertakluk kepada percukaian keuntungan modal berkanun apabila melupuskan hartanah. RPGT dikenakan strictly atas keuntungan modal bersih yang direalisasikan. Bagi penjual bukan warganegara, LHDN menguatkuasakan struktur kadar bertingkat yang ketat.
Kadar Jangka Pendek 5 Tahun lwn Lantai Cukai Tahun 6+ Kekal
Jika pemilik asing melupuskan hartanah dalam tempoh 5 tahun dari pelaksanaan SPA, keuntungan modal bersih dikenakan cukai pada kadar rata berkanun 30%. Dari tahun ke-6 pemilikan dan seterusnya, kadar RPGT turun kepada 10%. Tidak seperti warganegara yang turun kepada 0%, pemilik asing berdepan lantai cukai 10% kekal.
Potongan Dibenarkan dan Potongan Peningkatan Modal
Apabila mengira keuntungan boleh dikenakan cukai bersih, LHDN membenarkan penjual memotong perbelanjaan modal yang layak daripada keuntungan jualan kasar. Potongan yang dibenarkan termasuk bayaran duti setem pengambilalihan asal, yuran guaman belian dan jualan, komisen ejen hartanah, dan penambahbaikan struktur.
Pematuhan Penahanan Peguam (CKHT 502) dan Pelepasan Cukai
Di bawah protokol penguatkuasaan cukai Malaysia, peguam pindah milik pembeli dikehendaki secara undang-undang untuk menahan 7% daripada jumlah harga belian di bawah Borang CKHT 502. Jumlah yang ditahan ini diremitkan terus kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari pelaksanaan SPA sebagai penahanan cukai pendahuluan.
Checklist pembeli
Penjual hartanah asing berdepan RPGT kadar rata 30% atas keuntungan modal bersih jika menjual dalam tempoh 5 tahun, yang turun kepada lantai kekal 10% dari Tahun 6.
1
Ambil kira kadar RPGT 30% dalam pengiraan keluar jika menjual dalam tempoh 5 tahun.
2
Sediakan bajet untuk lantai cukai keluar RPGT 10% kekal jika memegang hartanah 6 tahun atau lebih.
3
Arkiifkan semua resit pembelian asal, resit duti setem, dan baucar yuran guaman.
4
Simpan invois kontraktor terdokumen untuk penambahbaikan hartanah modal struktur.
5
Bersedia untuk penahanan peguam mandatori 7% (Borang CKHT 502) daripada hasil jualan.
6
Rujuk penasihat cukai berpengalaman untuk mengesahkan garis masa pelepasan cukai.
| 1 | Ambil kira kadar RPGT 30% dalam pengiraan keluar jika menjual dalam tempoh 5 tahun. |
|---|---|
| 2 | Sediakan bajet untuk lantai cukai keluar RPGT 10% kekal jika memegang hartanah 6 tahun atau lebih. |
| 3 | Arkiifkan semua resit pembelian asal, resit duti setem, dan baucar yuran guaman. |
| 4 | Simpan invois kontraktor terdokumen untuk penambahbaikan hartanah modal struktur. |
| 5 | Bersedia untuk penahanan peguam mandatori 7% (Borang CKHT 502) daripada hasil jualan. |
| 6 | Rujuk penasihat cukai berpengalaman untuk mengesahkan garis masa pelepasan cukai. |
Soalan lazim
Adakah kadar RPGT untuk penjual asing pernah turun kepada 0% di Malaysia?
Tidak, berbeza dengan warganegara Malaysia yang menikmati kadar 0% selepas 5 tahun, penjual asing berdepan lantai cukai 10% kekal dari Tahun 6.
Bolehkah saya memotong bayaran pinjaman bulanan saya daripada keuntungan boleh dikenakan cukai RPGT?
Tidak, bayaran pinjaman bulanan rutin dan caj faedah bank dikecualikan secara ketat daripada potongan perbelanjaan RPGT di bawah peraturan LHDN.
Mengapakah peguam pembeli menahan 7% daripada harga jualan semasa jualan semula hartanah?
Di bawah peraturan Borang CKHT 502, peguam diwajibkan secara undang-undang untuk menyerahkan 7% daripada hasil jualan kepada LHDN sebagai penahanan cukai.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda. Nampak percuma, tetapi boleh melanggar peraturan pinjaman BNM dan mencetuskan audit duti setem LHDN.
Lewis verdict
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Dana Terbenam (Sinking Fund)
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Rizab yang kronik berkurangan akan membawa kepada levi khas yang besar. Ini cara menilai kesihatan kewangan projek.
Lewis verdict
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026
Berkuat kuasa Januari 2026, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN memindahkan beban taksiran kepada pembeli. Dengan audit retrospektif aktif sehingga 3 tahun, ketepatan penilaian dan SPA anda adalah kritikal.
Lewis verdict
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Ambil kira kadar RPGT 30% dalam pengiraan keluar jika menjual dalam tempoh 5 tahun.
Send
Sediakan bajet untuk lantai cukai keluar RPGT 10% kekal jika memegang hartanah 6 tahun atau lebih.
Send
Arkiifkan semua resit pembelian asal, resit duti setem, dan baucar yuran guaman.
Send
Simpan invois kontraktor terdokumen untuk penambahbaikan hartanah modal struktur.