Undang-Undang & SPA
Hakmilik Strata Berbanding Hakmilik Induk Malaysia: Kesilapan
Beza hakmilik induk dan hakmilik strata di Malaysia: sebab pembiayaan berbeza sebelum strata dikeluarkan, peralihan JMB ke MC, dan perangkap caj penyelenggaraan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli strata kali pertama, pembeli subjual yang mempertimbangkan unit masih di bawah hakmilik induk, pemilik yang menguruskan pertikaian JMB atau MC, dan sesiapa yang membandingkan pilihan pembiayaan sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana; unit hakmilik induk membawa geseran pembiayaan dan jualan semula bukannya risiko pemilikan, tetapi keperluan persetujuan pemaju dan peralihan JMB kepada MC yang tidak jelas boleh menyebabkan kelewatan dan pertikaian sebenar. |
| Tindakan pembeli | Tanya sama ada unit mempunyai hakmilik strata yang dikeluarkan atau masih di bawah hakmilik induk sebelum menandatangani, sahkan struktur pembiayaan dengan bank anda, laksanakan dokumen pemindahan dalam tempoh 30 hari selepas pengeluaran hakmilik strata, dan semak sebarang denda undang-undang kecil berbanding had statutori RM200 di bawah Seksyen 32(3)(i) SMA 2013. |
Hakmilik Induk Berbanding Hakmilik Strata: Perbezaan Teras
Hakmilik Induk ialah satu hakmilik tunggal sementara yang meliputi keseluruhan pembangunan, iaitu keseluruhan lot tanah, dipegang oleh pemaju semasa hakmilik strata individu belum lagi dikeluarkan kepada pemilik unit. Hakmilik Strata pula ialah hakmilik individu yang dikeluarkan bagi unit tertentu dalam bangunan berbilang unit yang distratifikasi sebaik sahaja subbahagian selesai, dan hakmilik individu inilah yang menjadi bukti pemilikan sebenar dan jangka panjang bagi unit tertentu. Setiap projek strata bermula di bawah hakmilik induk semasa pelancaran, dan persoalan bagi pembeli bukanlah sama ada hakmilik induk wujud pada satu ketika, kerana ia sentiasa wujud, tetapi berapa lama projek itu kekal di bawahnya sebelum hakmilik individu dikeluarkan kepada pemilik.
Tarikh Akhir Subbahagian dan Sebab Pengeluaran Masih Berbeza-beza
Di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, Akta 318, pemaju dikehendaki memohon subbahagian, menukar hakmilik induk kepada hakmilik strata individu, dalam tempoh enam bulan selepas pencapaian jualan utama sebaik unit dalam bangunan siap yang berkelayakan strata telah dijual. Dalam amalan, masa pengeluaran sebenar masih berbeza-beza secara meluas mengikut negeri dan kerumitan projek, kerana jam enam bulan itu mentadbir bila pemaju mesti memohon, bukan bila pejabat tanah mesti menyelesaikan pengeluaran. Tiada satu tarikh siap yang dijamin, yang merupakan punca kekecewaan pembeli yang nyata dan lazim, terutamanya bagi pemilik yang menyangka proses akan pantas sebaik tempoh enam bulan berlalu. Sebaik hakmilik strata dikeluarkan, Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 menghendaki pembeli melaksanakan dokumen pemindahan mereka dalam tempoh 30 hari selepas pengeluaran, atau dalam mana-mana tempoh yang dilanjutkan secara rasmi, dan terlepas tempoh ini boleh menimbulkan komplikasi pentadbiran.
Pembiayaan dan Jualan Semula Di Bawah Hakmilik Induk: Struktur LACA
Semasa unit kekal di bawah hakmilik induk, pinjaman disusun sebagai Perjanjian Pinjaman bersama Penyerahan Hak, dikenali sebagai LACA, dan bukan caj berdaftar piawai terhadap hakmilik individu. Ini memerlukan lebih banyak akujanji dan penyelarasan antara pemaju, pembiaya, dan peguam, dan ia adalah mekanisme LACA yang sama digunakan dalam lelongan lucut hak bank bagi hartanah yang belum mempunyai hakmilik individu, yang relevan jika anda membeli unit subjual yang masih di bawah hakmilik induk. Risiko sebenar yang dihadapi pembeli di bawah hakmilik induk sebelum pengeluaran hakmilik strata termasuk kelewatan penyelesaian akibat urusan berasaskan penyerahan hak yang bergantung kepada pelbagai akujanji, persetujuan pemaju yang selalunya diperlukan bagi sebarang pemindahan atau caj, amat membatasi pada tanah pajakan atau unit terhad kuota Bumiputera, jualan semula yang lebih sukar dan kurang bersih kerana pembeli umumnya lebih suka hartanah yang telah mempunyai hakmilik individu, dan pendedahan kepada syarat pinjaman atau keadaan pasaran yang berubah jika giliran undang-undang dan pentadbiran pemaju perlahan.
Daripada JMB kepada MC: Tadbir Urus dan Perangkap Undang-Undang Lazim
Badan Pengurusan Bersama, atau JMB, dibentuk bersama oleh pemaju dan pembeli sebelum hakmilik strata dikeluarkan, dan ia mentadbir bangunan serta harta bersama sepanjang tempoh peralihan. Sebaik hakmilik strata dikeluarkan kepada proporsi pemilik yang mencukupi, sebuah Perbadanan Pengurusan, atau MC, dibentuk, terdiri semata-mata daripada pemilik lot, kerana pemaju tidak lagi secara automatik menjadi sebahagian daripadanya, dan MC kemudiannya mengambil alih tanggungjawab undang-undang penuh daripada JMB. Peralihan JMB kepada MC ini sering menjadi punca kekeliruan dan pertikaian dalam kalangan pemilik yang tidak pasti badan mana yang bertanggungjawab dari segi undang-undang pada sesuatu ketika. Satu perangkap lazim yang berasingan melibatkan pemaju, JMB, atau MC cuba mengenakan caj tambahan melebihi yuran penyelenggaraan bulanan piawai dan sumbangan kumpulan wang penjejasan menggunakan mekanisme undang-undang yang salah, caj yang dalam sesetengah kes tidak boleh dituntut secara sah akibatnya. Pemilik juga harus tahu bahawa Seksyen 32(3)(i) Akta Pengurusan Strata 2013 mengehadkan sebarang denda kerana melanggar undang-undang kecil pada maksimum RM200, dan pemilik kadangkala dikenakan denda melebihi had statutori ini secara salah.
Checklist pembeli
Hakmilik Induk ialah satu hakmilik tunggal sementara meliputi keseluruhan pembangunan sebelum hakmilik strata individu dikeluarkan, manakala Hakmilik Strata ialah hakmilik individu bagi unit tertentu. Di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, pemaju mesti memohon subbahagian dalam tempoh enam bulan selepas pencapaian jualan utama, walaupun masa pengeluaran sebenar masih berbeza-beza secara meluas. Semasa di bawah Hakmilik Induk, pembiayaan berjalan melalui Perjanjian Pinjaman bersama Penyerahan Hak, atau LACA, bukan caj piawai, dan sebaik hakmilik strata dikeluarkan, pembeli harus melaksanakan dokumen pemindahan dalam tempoh 30 hari. Badan Pengurusan Bersama mentadbir sebelum hakmilik strata dikeluarkan, beralih kepada Perbadanan Pengurusan sebaik cukup proporsi hakmilik dikeluarkan.
1
2
3
4
5
| 1 | Tanya secara terus sama ada unit mempunyai hakmilik strata yang dikeluarkan atau masih di bawah hakmilik induk sebelum menandatangani. |
|---|---|
| 2 | Sahkan dengan bank anda sama ada pembiayaan akan disusun sebagai LACA atau caj piawai, dan fahami penyelarasan tambahan yang diperlukan LACA. |
| 3 | Jika hakmilik strata baru dikeluarkan, laksanakan dokumen pemindahan anda dalam tempoh 30 hari seperti dikehendaki di bawah Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013. |
| 4 | Semak sama ada bangunan anda kini ditadbir oleh JMB atau telah beralih kepada MC, kerana itu menentukan akauntabiliti undang-undang. |
| 5 | Jika didenda kerana melanggar undang-undang kecil, sahkan jumlah itu tidak melebihi had statutori RM200 di bawah Seksyen 32(3)(i) Akta Pengurusan Strata 2013. |
Soalan lazim
Adakah berisiko membeli hartanah yang masih di bawah hakmilik induk?
Ia bukan risiko pemilikan, kerana hakmilik induk masih mewakili hak milik anda dari segi undang-undang sementara menunggu subbahagian, tetapi ia bermakna pinjaman anda disusun sebagai LACA dan bukan caj piawai, persetujuan pemaju selalunya diperlukan bagi pemindahan, dan jualan semula umumnya lebih perlahan berbanding unit dengan hakmilik strata yang dikeluarkan.
Berapa banyak saya boleh didenda kerana melanggar undang-undang kecil di bangunan strata saya?
Seksyen 32(3)(i) Akta Pengurusan Strata 2013 mengehadkan sebarang denda kerana melanggar undang-undang kecil pada maksimum RM200. Jika JMB atau MC mengenakan caj lebih daripada itu bagi satu pelanggaran undang-undang kecil, lebihan itu tidak dibenarkan dengan wajar di bawah Akta tersebut.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Hakmilik Strata vs Individu: Panduan Pembeli Kondo & Landed
Fahami perbezaan utama dari segi undang-undang dan praktikal antara hakmilik strata, individu, dan induk, serta kesannya terhadap pinjaman bank dan jualan semula.
Kesimpulan Lewis
Saya telah menguruskan banyak transaksi subsale di mana pembeli tidak menyemak status hakmilik lebih awal, dan akhirnya tersekat semasa memohon pinjaman. Kebenaran yang nyata: membeli hartanah yang telah siap 10 tahun tetapi masih di bawah hakmilik induk adalah satu kesulitan besar. Ya, bank akan memberi pinjaman bagi projek baharu di bawah hakmilik induk — itu biasa. Tetapi untuk unit subsale berusia lebih 10 tahun, kebanyakan bank akan menolak permohonan pinjaman jika pemaju belum mengeluarkan hakmilik strata atau pemaju telah muflis. Sentiasa semak jika hakmilik strata telah dikeluarkan dan didaftarkan atas nama penjual. Jika masih di bawah hakmilik induk, jangkakan transaksi mengambil masa 6 hingga 9 bulan berbanding standard 3 bulan.
Berapa lama pemaju dibenarkan di sisi undang-undang untuk menyerahkan hakmilik strata anda — dan apa yang perlu dibuat jika lewat
Seksyen 8(2) Akta Hakmilik Strata 1985 memberi pemilik asal tiga bulan untuk memohon pecah bahagi setelah sesuatu petak dijual — dikira dari sijil peringkat superstruktur, dari siap, atau dari jualan, bergantung pada perenggan mana yang terpakai. Pengarah Ukur boleh melanjutkannya sekali, tidak melebihi satu bulan.
Kesimpulan Lewis
Jika anda diberitahu enam bulan, anda diberitahu kedudukan sebelum 2015. Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 menulis semula bahagian ini, dan nombor yang kini penting ialah tiga bulan ditambah kemungkinan lanjutan satu bulan daripada Pengarah Ukur. Minta tarikh pemfailan dan rujukannya, bukan kemas kini kemajuan.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tanya secara terus sama ada unit mempunyai hakmilik strata yang dikeluarkan atau masih di bawah hakmilik induk sebelum menandatangani.
Send
Sahkan dengan bank anda sama ada pembiayaan akan disusun sebagai LACA atau caj piawai, dan fahami penyelarasan tambahan yang diperlukan LACA.
Send
Jika hakmilik strata baru dikeluarkan, laksanakan dokumen pemindahan anda dalam tempoh 30 hari seperti dikehendaki di bawah Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013.
Send
Semak sama ada bangunan anda kini ditadbir oleh JMB atau telah beralih kepada MC, kerana itu menentukan akauntabiliti undang-undang.