Undang-Undang & SPA · 6 min
Panduan Perjanjian Sewa Malaysia: Peraturan Duti Setem 2026 & Perlindungan Undang-Undang
Fahami kerangka undang-undang perjanjian sewa Malaysia pada tahun 2026. Ketahui sistem e-Duti Setem, formula cukai baharu, dan cara melindungi hak anda tanpa akta sewaan tunggal.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Setakat tahun 2026, Malaysia masih belum mempunyai Akta Sewaan Kediaman yang bersatu, bermakna perlindungan sewaan bergantung sepenuhnya kepada perjanjian bertulis yang lengkap. Sistem taksiran sendiri e-Duti Setem di MyTax kini aktif, dan Akta Kewangan 2024 telah memansuhkan pengecualian duti setem RM2,400 yang lama. Pengiraan duti setem berdasarkan sewa tahunan amat penting bagi mengelakkan kesilapan borang BNDS, manakala LHDN akan membuat audit secara retrospektif.
Lewis verdict
Saya selalu beritahu klien saya: jangan guna templat kosong RM10 yang dimuat turun dari internet. Disebabkan Akta Sewaan Kediaman masih di peringkat draf KPKT, kita terpaksa bergantung kepada undang-undang sedia ada seperti Akta Kontrak 1950 dan Akta Pelepasan Spesifik 1950. Jika anda tidak menulis dengan jelas tempoh bayaran balik deposit—yang mana standard pasaran adalah 14 hari—atau syarat sewaan semula (sublet), tiada akta automatik yang akan melindungi anda. Ingat juga, portal STAMPS lama telah ditutup sejak Januari 2026 dan digantikan dengan e-Duti Setem MyTax melalui taksiran sendiri. Pastikan anda memasukkan sewa tahunan, bukan sewa bulanan, dalam Borang BNDS. Untuk kondo sewa RM2,500/bulan selama 2 tahun, sewa tahunan ialah RM30,000, bersamaan 120 band. Darab kadar RM3 untuk sewaan 1-3 tahun, dutinya ialah RM360. Tambah RM10 untuk salinan kedua, jumlahnya RM370. Jangan silap isi, kerana pelonggaran penalti LHDN bagi Borang BNDS akan berakhir pada 1 Januari 2027, selepas itu penalti Akta Setem 1949 akan dikuatkuasakan dengan tegas.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Pastikan semua klausa penting (deposit, notis, sublet) disesuaikan, guna nilai sewa tahunan untuk mengisi Borang BNDS di MyTax, dan jelaskan bayaran dalam tempoh 30 hari selepas tandatangan.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Tuan rumah, penyewa, dan ejen hartanah di Malaysia yang ingin menyediakan perjanjian sewa sah serta mengira duti setem dengan betul di bawah sistem e-Duti Setem 2026. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana; pendedahan undang-undang kerana ketiadaan akta sewaan tunggal dan risiko audit cukai retrospektif oleh LHDN. |
| Lewis verdict | Saya selalu beritahu klien saya: jangan guna templat kosong RM10 yang dimuat turun dari internet. Disebabkan Akta Sewaan Kediaman masih di peringkat draf KPKT, kita terpaksa bergantung kepada undang-undang sedia ada seperti Akta Kontrak 1950 dan Akta Pelepasan Spesifik 1950. Jika anda tidak menulis dengan jelas tempoh bayaran balik deposit—yang mana standard pasaran adalah 14 hari—atau syarat sewaan semula (sublet), tiada akta automatik yang akan melindungi anda. Ingat juga, portal STAMPS lama telah ditutup sejak Januari 2026 dan digantikan dengan e-Duti Setem MyTax melalui taksiran sendiri. Pastikan anda memasukkan sewa tahunan, bukan sewa bulanan, dalam Borang BNDS. Untuk kondo sewa RM2,500/bulan selama 2 tahun, sewa tahunan ialah RM30,000, bersamaan 120 band. Darab kadar RM3 untuk sewaan 1-3 tahun, dutinya ialah RM360. Tambah RM10 untuk salinan kedua, jumlahnya RM370. Jangan silap isi, kerana pelonggaran penalti LHDN bagi Borang BNDS akan berakhir pada 1 Januari 2027, selepas itu penalti Akta Setem 1949 akan dikuatkuasakan dengan tegas. |
| Tindakan pembeli | Pastikan semua klausa penting (deposit, notis, sublet) disesuaikan, guna nilai sewa tahunan untuk mengisi Borang BNDS di MyTax, dan jelaskan bayaran dalam tempoh 30 hari selepas tandatangan. |
Realiti Undang-Undang: Tiada Akta Sewaan Kediaman Bersatu pada Tahun 2026
Setakat tahun 2026, Malaysia masih belum menguatkuasakan Akta Sewaan Kediaman yang bersatu. Rang undang-undang yang sekian lama dinantikan ini masih berada di peringkat draf di Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), sedang diperkemas bersama pihak berkepentingan. Sebelum ia dibentang dan diwartakan, semua hak dan remedi tuan rumah serta penyewa dikawal oleh gabungan pelbagai undang-undang am: Akta Kontrak 1950 (kebolehkuatkuasaan kontrak asas), Akta Pelepasan Spesifik 1950 (mengawal hak pemilikan hartanah dan menyekat tindakan sendiri), Akta Distres 1951 (mekanisme kutipan tunggakan sewa), Akta Undang-Undang Sivil 1956 (ganti rugi pegangan lebih masa), dan Kanun Tanah Negara 1965 (membezakan sewaan jangka pendek dengan pajakan jangka panjang). Tanpa tribunal khusus atau peraturan standard, tiada had statutori untuk kenaikan kadar sewa atau tempoh notis. Perlindungan bergantung sepenuhnya kepada perjanjian sewa bertulis anda.
Memahami Perlindungan Deposit dan Had Undang-Undang Pelucutkan Deposit
Struktur deposit standard di pasaran Malaysia terdiri daripada Deposit Cengkeram (1 bulan sewa untuk tempahan unit), Deposit Sekuriti (2 bulan sewa untuk kerosakan fizikal), dan Deposit Utiliti (setengah bulan sewa). Walaupun struktur ini tidak diwajibkan oleh satu akta khusus, ia telah menjadi amalan biasa pasaran. Perjanjian sewa sepatutnya menyatakan bahawa deposit mesti dipulangkan dalam tempoh 14 hari selepas penyerahan milikan kosong, tertakluk kepada pemeriksaan bersama dan penyelesaian bil utiliti. Tuan rumah perlu tahu bahawa di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950, mereka tidak boleh melucutkan deposit sekuriti secara automatik sebagai penalti. Sebarang potongan mesti disokong dengan penyataan item beserta bukti seperti checklist pemeriksaan, gambar, dan resit pembaikan. Penyewa juga tidak boleh menolak sewa bulan terakhir menggunakan deposit sekuriti melainkan dibenarkan secara nyata dalam kontrak.
Regim Duti Setem 2026: Peralihan MyTax dan Sistem Taksiran Sendiri
Sejak 1 Januari 2026, Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) telah menutup sepenuhnya portal STAMPS lama. Semua proses mematikan setem perjanjian sewa kini dikendalikan melalui modul e-Duti Setem di dalam portal MyTax, menandakan Fasa 1 bagi Sistem Self-Assessment Duti Setem (SDSAS). Di bawah model taksiran sendiri ini, penyerahan dan pembayaran duti setem anda dianggap sebagai taksiran rasmi secara automatik; LHDN tidak menyemak pengiraan anda terlebih dahulu. Sebaliknya, mereka menggunakan rangka kerja audit retrospektif, bermakna kesalahan pengisytiharan boleh diaudit kemudian hari. Pengguna perlu melengkapkan Borang BNDS (kod instrumen PDS 15) dengan memasukkan tarikh pelaksanaan, tempoh sewa, dan kadar sewa bulanan. Kesilapan biasa yang merugikan adalah memasukkan sewa bulanan dalam ruangan yang memerlukan sewa tahunan, yang merosakkan pengiraan cukai. Bayaran perlu dijelaskan dalam tempoh 30 hari dari tarikh perjanjian melalui ByrHasil, FPX, atau perbankan dalam talian.
Pengiraan Duti Setem Di Bawah Peraturan Baharu: Contoh Pengiraan
Akta Kewangan 2024 telah memansuhkan pengecualian duti setem untuk sewa tahunan bernilai RM2,400 ke bawah. Oleh itu, duti setem kini dikira atas jumlah sewa tahunan penuh dari ringgit pertama. Formulanya: Duti Setem = ceiling(Sewa Tahunan ÷ 250) × Kadar. Kadar bagi setiap band RM250 ialah RM1 untuk sewaan 1 tahun atau kurang, RM3 untuk 1-3 tahun, RM5 untuk 3-5 tahun, dan RM7 untuk sewaan melebihi 5 tahun. Duti setem minimum ialah RM10, dan setiap salinan pendua yang dikemukakan dikenakan bayaran flat RM10. Mari lihat dua contoh pengiraan. Contoh 1: Sewaan bilik RM800/sebulan selama 1 tahun mempunyai sewa tahunan RM9,600. RM9,600 dibahagi 250 adalah 38.4, dibulatkan ke atas kepada 39 band. Pada kadar RM1, duti asas ialah RM39, menjadikan RM49 dengan satu salinan pendua. Contoh 2: Sewaan kondo RM2,500/sebulan selama 2 tahun mempunyai sewa tahunan RM30,000. RM30,000 dibahagi 250 memberikan tepat 120 band. Pada kadar 2 tahun sebanyak RM3, duti asas ialah RM360, menjadikan RM370 dengan satu salinan pendua. Ambil perhatian bahawa LHDN memberikan kelonggaran tanpa penalti untuk kesilapan jujur pada Borang BNDS sepanjang tahun 2026, tetapi pelonggaran ini berakhir pada 1 Januari 2027.
Checklist pembeli
Setakat tahun 2026, Malaysia masih belum mempunyai Akta Sewaan Kediaman yang bersatu, bermakna perlindungan sewaan bergantung sepenuhnya kepada perjanjian bertulis yang lengkap. Sistem taksiran sendiri e-Duti Setem di MyTax kini aktif, dan Akta Kewangan 2024 telah memansuhkan pengecualian duti setem RM2,400 yang lama. Pengiraan duti setem berdasarkan sewa tahunan amat penting bagi mengelakkan kesilapan borang BNDS, manakala LHDN akan membuat audit secara retrospektif.
| 1 | Semak sama ada draf perjanjian sewa mengandungi struktur deposit standard 1 bulan cengkeram, 2 bulan sekuriti, dan 0.5 bulan utiliti. |
|---|---|
| 2 | Pastikan perjanjian sewa menetapkan bayaran balik deposit dalam tempoh 14 hari selepas penyerahan milikan kosong. |
| 3 | Sahkan sebarang pemotongan deposit disokong oleh resit, gambar, dan checklist pemeriksaan terperinci di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950. |
| 4 | Gunakan jumlah sewa tahunan (bukan sewa bulanan) untuk mengira e-Duti Setem pada Borang BNDS di MyTax. |
| 5 | Jelaskan bayaran duti setem dalam tempoh 30 hari dari tarikh perjanjian bagi mengelakkan penalti statutori di bawah Akta Setem 1949. |
Soalan lazim
Adakah tuan rumah boleh melucutkan deposit sekuriti jika penyewa menyewakan semula unit tanpa kebenaran?
Ya. Di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950, tindakan sublet tanpa kebenaran adalah pelanggaran sivil material yang membolehkan tuan rumah menamatkan sewaan, melucutkan deposit, dan menuntut ganti rugi jika dilarang dalam kontrak.
Bagaimanakah duti setem dikira jika tempoh sewaan adalah dua tahun dengan sewa bulanan RM2,000?
Sewa tahunan ialah RM24,000. Bahagikan jumlah ini dengan 250 untuk mendapatkan 96 band. Darabkan dengan kadar sewa 2 tahun (RM3) untuk mendapatkan RM288. Kos setem ialah RM288 ditambah RM10 untuk setiap salinan pendua.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak sama ada draf perjanjian sewa mengandungi struktur deposit standard 1 bulan cengkeram, 2 bulan sekuriti, dan 0.5 bulan utiliti.
Send
Pastikan perjanjian sewa menetapkan bayaran balik deposit dalam tempoh 14 hari selepas penyerahan milikan kosong.
Send
Sahkan sebarang pemotongan deposit disokong oleh resit, gambar, dan checklist pemeriksaan terperinci di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950.
Send
Gunakan jumlah sewa tahunan (bukan sewa bulanan) untuk mengira e-Duti Setem pada Borang BNDS di MyTax.