Kecacatan, Pembaikan & Pengubahsuaian
Pengubahsuaian mana yang memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan, dan mana yang tidak
Undang-undang bangunan Malaysia tidak menyediakan satu senarai nasional bagi pengubahsuaian yang dikecualikan. Di bawah s.70(1) Akta 133, mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis adalah dilarang, dengan peraturan terperinci ditadbir oleh undang-undang kecil yang diterima pakai oleh negeri dan dikuatkuasakan terhadap pemilik.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang bakal berbelanja untuk kerja pengubahsuaian |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Selesaikan ini sebelum kerja bermula
Catatan ini menghuraikan soalan tanpa satu jawapan nasional, dan andaian yang salah ditanggung pemilik dan bukan kontraktor Kawalan bangunan dikuatkuasakan terhadap sesiapa yang memiliki bangunan itu. Kontrak anda dengan kontraktor menentukan apa yang boleh anda tuntut daripada mereka selepas itu; ia tidak mengalihkan notis daripada nama anda.
Larangan berkanun di bawah s.70(1) Akta 133
Titik permulaan bagi semua kesahan pengubahsuaian di Semenanjung Malaysia ialah seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), yang menyatakan: 'Tiada seorang pun boleh mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan.' Di bawah seksyen 3, takrifan mendirikan bangunan melangkaui pembinaan rumah baharu di atas tanah kosong. Ia merangkumi apa-apa pengubahan atau penambahan kepada bangunan sedia ada, sebarang pengubahsuaian struktur yang menjejaskan agihan beban, dan penutupan ruang terbuka menjadi bilik. Larangan ini terpakai di seluruh Semenanjung Malaysia, bermakna membuat pengubahan fizikal tanpa kelulusan majlis adalah satu kesalahan di sisi undang-undang melainkan dikecualikan secara nyata.
Undang-undang kecil yang diterima pakai oleh negeri dan bidang kuasa PBT
Kesilapan lazim pemilik hartanah adalah mencari satu senarai persekutuan tunggal bagi kerja pengubahsuaian yang dibenarkan. Walaupun Akta 133 adalah akta ibu, peraturan teknikal terperinci termaktub dalam Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam sebagaimana yang diterima pakai oleh setiap negeri. Oleh kerana setiap negeri menerima pakai dan meminda undang-undang kecil bangunannya sendiri, jarak anjakan bangunan, piawaian pencahayaan, dan pengecualian permohonan berbeza antara Selangor, Pulau Pinang, Johor, dan Wilayah Persekutuan. Pihak berkuasa tempatan (seperti MBPJ, DBKL, atau MBIP) mengeluarkan garis panduan pengubahsuaian tempatan yang berbeza. Pemilik rumah mesti membuat semakan dengan pihak berkuasa tempatan masing-masing dan tidak boleh menganggap peraturan adalah sama di setiap negeri.
Kerja kosmetik dalaman yang dibenarkan lawan pengubahan struktur
Dalam amalan pihak berkuasa tempatan, majlis membezakan antara kerja hiasan dalaman dan pengubahan struktur bangunan. Kerja-kerja kosmetik kecil—seperti memasang kabinet dapur terbina dalam, memasang almari pakaian bilik tidur, memasang jubin lantai di atas papak sedia ada, mengecat dinding dalaman, atau menukar perkakasan bilik air dalam susun atur sedia ada—secara umumnya tidak memerlukan kelulusan pelan bangunan daripada majlis. Namun, sebaik sahaja kerja renovasi melibatkan pemecahan dinding bata, menebuk bukaan pintu atau tingkap baharu, membina loteng mezanin, mengalihkan tangga, atau membina rasuk konkrit bertetulang baharu, ia mengubah susun atur yang diluluskan dan mewajibkan permohonan pelan rasmi.
Penyambungan luar, anjakan bangunan, dan permohonan PSP di bawah s.70(2)
Pengubahsuaian luaran yang menambah keluasan lantai bangunan sentiasa memerlukan kelulusan pelan bangunan rasmi daripada majlis. Menyambung dapur ke rizab lorong belakang, membina ruang dobi berbumbung di laman tepi, menutup balkoni terbuka menjadi bilik tidur, atau membina struktur tempat letak kereta konkrit mengubah pelan asal bangunan. Di bawah seksyen 70(2) Akta 133, pelan dan spesifikasi kerja mesti disediakan dan dikemukakan kepada pihak berkuasa tempatan oleh orang utama yang mengemukakan (arkitek berdaftar) atau orang yang mengemukakan (jurutera profesional berdaftar). Pelan tersebut mesti mematuhi jarak anjakan sempadan, piawaian pengudaraan semula jadi, dan sistem perparitan mengikut undang-undang kecil bangunan negeri.
Penalti statutori di bawah s.70(11) dan mitos ganti rugi kontraktor
Ramai pemilik rumah meneruskan sambungan rumah tanpa kelulusan kerana kontraktor mendakwa bahawa majlis tidak pernah mengambil tindakan terhadap sambungan dapur. Andaian ini membawa padah yang besar. Di bawah seksyen 70(11) Akta 133, sesiapa yang membuat pengubahan kepada bangunan tanpa kebenaran bertulis melakukan kesalahan dan apabila disabitkan boleh didenda tidak melebihi dua puluh lima ribu ringgit (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori untuk mengubah atau merobohkan bangunan itu. Notis penguatkuasaan diserahkan kepada pemilik berdaftar hartanah, dan kontrak persendirian dengan kontraktor tidak dapat melindungi pemilik daripada tindakan mahkamah.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Sahkan dua perkara dengan pihak berkuasa tempatan anda sendiri sebelum kerja bermula: sama ada kerja itu memerlukan kelulusan, dan sama ada kontraktor anda berdaftar untuknya. Kedua-dua jawapan berbeza antara majlis dan negeri, dan pengubahsuaian yang memerlukan kelulusan tetapi tidak memilikinya ialah masalah pemilik, bukan kontraktor.
Checklist pembeli
Di bawah seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), tiada seorang pun boleh mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan. Takrifan undang-undang mendirikan bangunan merangkumi pengubahan struktur, penambahan, dan penyambungan bangunan. Tiada satu senarai nasional tunggal yang mengecualikan pengubahsuaian; peraturan teknikal terperinci termaktub dalam Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam sebagaimana yang diterima pakai oleh negeri berkenaan, dan setiap pihak berkuasa tempatan (PBT) menguatkuasakan garis panduan kelulusan masing-masing. Secara umumnya, kerja-kerja kosmetik dalaman bukan struktur—seperti memasang kabinet dapur binaan dalam, mengecat dinding dalaman, atau menukar perkakasan bilik air sedia ada—tidak memerlukan permohonan pelan bangunan PBT. Sebaliknya, merobohkan dinding, menambah rasuk atau tiang konkrit, menyambung dapur ke sempadan lot, mengubah struktur bumbung, dan mendirikan bumbung tempat letak kereta melebihi anjakan yang dibenarkan diwajibkan di sisi undang-undang untuk mengemukakan pelan melalui orang utama yang mengemukakan (PSP) di bawah s.70(2). Jaminan lisan kontraktor bahawa kelulusan tidak diperlukan tidak memberi perlindungan undang-undang kepada pemilik.
1
2
3
4
5
| 1 | Semak dengan jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan anda sama ada kerja yang dirancang memerlukan permit. |
|---|---|
| 2 | Pastikan pelan struktur dikemukakan oleh orang utama yang mengemukakan atau orang yang mengemukakan di bawah s.70(2). |
| 3 | Pastikan sambungan dapur atau sempadan mematuhi syarat anjakan undang-undang kecil bangunan negeri. |
| 4 | Jangan bergantung pada jaminan lisan kontraktor bahawa permit pihak berkuasa tempatan tidak diperlukan. |
| 5 | Sahkan jumlah penalti semasa di bawah s.70(11) dengan pihak berkuasa tempatan anda sebelum memulakan kerja tanpa kebenaran. |
Soalan lazim
Adakah kerja memasang kabinet dapur terbina dalam atau mengecat rumah memerlukan kelulusan majlis di Malaysia?
Secara umumnya tidak. Kerja kosmetik dalaman bukan struktur—seperti almari pakaian, kabinet dapur, mengecat dinding dalaman, dan menukar jubin lantai tanpa mengubah beban struktur—tidak memerlukan permohonan pelan bangunan di bawah Akta 133.
Bolehkah saya menyambung dapur rumah bertanah sehingga ke longkang belakang tanpa permit majlis?
Tidak boleh. Menyambung keluasan bangunan dikira sebagai mendirikan bangunan di bawah s.70(1) Akta 133. Ia memerlukan pelan bangunan yang dikemukakan oleh arkitek atau jurutera berdaftar mengikut syarat anjakan undang-undang kecil bangunan negeri.
Apakah penalti undang-undang di bawah Akta 133 jika membuat pengubahan bangunan tanpa kebenaran?
Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi dua puluh lima ribu ringgit (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya.
Jika kontraktor berjanji bahawa permit tidak diperlukan, bolehkah majlis mendenda kontraktor dan bukan saya?
Tidak boleh. Penguatkuasaan statutori di bawah Akta 133 dikenakan secara mutlak terhadap pemilik berdaftar hartanah. Pihak berkuasa tempatan menyaman dan mendakwa pemilik rumah; perjanjian persendirian kontraktor tidak menjadi pembelaan undang-undang.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Apa yang dikira kecacatan, dan apa yang sekadar haus, enapan atau perbuatan anda sendiri
Sempadan undang-undang antara kecacatan pembinaan yang boleh dituntut, enapan semula jadi, haus dan lusuh munasabah, serta kerosakan pemilik menentukan siapa yang membayar pembaikan di Malaysia. Di bawah rumah HDA berkanun dalam tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan, pemaju memikul kewajipan pembaikan, manakala sub-jualan dijual sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Sebelum membangkitkan pertikaian dengan pemaju atau penjual, kelaskan isu tersebut berpandukan kontrak berkanun anda. Jika hartanah anda kediaman HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, serahkan notis kecacatan bertulis rasmi yang menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Sekiranya pemaju gagal bertindak, failkan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika anda membeli unit sub-jualan, ingat bahawa tiada tempoh liabiliti berkanun wujud, menjadikan pemeriksaan sebelum menandatangani perjanjian satu-satunya perlindungan anda.
Rumah berkepilan yang bocor
Kebocoran air di rumah bertanah Malaysia berbeza sama sekali daripada kebocoran antara tingkat strata. Air hujan mengalir di sepanjang kekuda dan rasuk sebelum menitis ke siling, mengaburkan punca sebenar. Bagi rumah HDA baharu dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam tempoh 30 hari, manakala pembeli sub-jualan menanggungnya sepertimana adanya.
Kesimpulan Lewis
Hentikan tindakan mengecat kesan air pada siling dan bawalah pemeriksa berpengalaman ke dalam ruang bumbung semasa hujan lebat untuk mengesan laluan air sebenar. Jika anda dalam tempoh DLP 24 bulan bagi rumah bertanah HDA, hantar notis bertulis rasmi di bawah Jadual G menuntut pembaikan dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju ingkar, kemukakan tuntutan sehingga RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Jika ia rumah sub-jualan, peruntukkan kos pembaikan talang dan kepingan kalis air sebelum menandatangani perjanjian.
Retak pada dinding: mana yang kosmetik, mana yang struktur
Retak pada rumah di Malaysia merangkumi kesan pengecutan lepaan kosmetik sehinggalah enapan asas struktur. Arah, corak, dan sama ada rekahan semakin membesar mengikut masa menentukan sama ada anda memanggil tukang cat atau jurutera profesional. Bagi rumah HDA dalam tempoh DLP 24 bulan, pemaju wajib membaiki dalam 30 hari.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membiarkan kontraktor sekadar menampal lepaan pada retakan menyerong atau bertingkat yang merentasi elemen struktur. Jika retakan masih aktif atau disertai pintu yang tersangkut, lantik jurutera profesional berdaftar untuk menjalankan penilaian integriti struktur. Jika rumah anda masih dalam tempoh DLP 24 bulan di bawah Jadual G atau Jadual H, serahkan notis bertulis rasmi yang mewajibkan pemaju membaiki dalam tempoh 30 hari. Jika pemaju enggan, bawa tuntutan anda sehingga RM50,000 ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam tempoh 12 bulan dari tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Semak dengan jabatan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan anda sama ada kerja yang dirancang memerlukan permit.
Send
Pastikan pelan struktur dikemukakan oleh orang utama yang mengemukakan atau orang yang mengemukakan di bawah s.70(2).
Send
Pastikan sambungan dapur atau sempadan mematuhi syarat anjakan undang-undang kecil bangunan negeri.
Send
Jangan bergantung pada jaminan lisan kontraktor bahawa permit pihak berkuasa tempatan tidak diperlukan.