Soalan lazim pembeli

Kebanyakan pembeli bayar 10% bayaran muka, kerana bank boleh biayai sehingga 90% harga untuk dua pinjaman perumahan pertama anda. Selain itu, peruntukkan kira-kira 3-5% harga untuk yuran guaman, duti setem dan perbelanjaan lain kecuali pemaju serap. Pakej new launch selalu beri rebat sebahagian daripada 10% itu, jadi tunai sebenar berbeza ikut projek.

Duti setem pindah milik (MOT) dikira bertingkat: 1% untuk RM100,000 pertama, 2% untuk RM400,000 berikutnya, 3% untuk RM500,000 berikutnya dan 4% melebihi RM1 juta. Perjanjian pinjaman dikenakan 0.5% daripada jumlah pinjaman. Untuk rumah RM500,000 dengan pinjaman 90%, itu bermakna RM9,000 duti MOT campur RM2,250 duti pinjaman.

Di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023, yuran pindah milik ialah 1.25% daripada RM500,000 pertama harga (minimum RM500) dan 1% untuk RM7 juta berikutnya. Pembelian RM500,000 lebih kurang RM6,250 sebelum perbelanjaan dan cukai, dan perjanjian pinjaman ada yuran tersendiri pada skala sama. Ramai pemaju new launch serap yuran guaman SPA dalam pakej.

Ya. Pembeli rumah pertama kini dapat pengecualian duti setem 100% untuk pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi rumah pertama berharga sehingga RM500,000, dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027. Untuk pembelian RM500,000 ini jimat lebih RM11,000, jadi sahkan kelayakan anda sebelum booking.

Rancang kira-kira RM75,000-80,000 kesemuanya untuk subsale: bayaran muka RM50,000, duti setem (MOT campur pinjaman) sekitar RM11,250, yuran guaman kedua-dua perjanjian campur perbelanjaan RM10,000-12,000, dan kos penilaian. Pengecualian duti setem pembeli pertama dan pakej rebat new launch boleh kurangkan kepada sekitar RM50,000 atau kurang.

Bank boleh pinjamkan sehingga 90% harga untuk pinjaman hartanah kediaman pertama dan kedua anda; dari yang ketiga, Bank Negara hadkan margin pada 70%. Kelulusan sebenar bergantung pada DSR, jenis pendapatan dan umur anda, jadi dua pembeli unit sama boleh dapat tawaran berbeza.

DSR (nisbah khidmat hutang) ialah jumlah komitmen hutang bulanan anda dibahagi dengan pendapatan. Kebanyakan bank Malaysia luluskan sehingga kira-kira 60-70% pendapatan bersih, dengan had lebih ketat untuk pendapatan rendah. Langsaikan pinjaman kereta atau baki kad kredit sebelum memohon selalunya cara terpantas naikkan peluang kelulusan.

Sebagai anggaran kasar, pendapatan kasar isi rumah sekitar RM7,000-8,000 sebulan menampung pinjaman RM450,000 (90% daripada RM500,000), dengan ansuran kira-kira RM1,950-2,100 sebulan selama 35 tahun pada kadar semasa sekitar 3.9-4.4%. Komitmen sedia ada seperti pinjaman kereta menaikkan pendapatan yang diperlukan.

Tempoh pinjaman rumah dihadkan pada 35 tahun, dan pinjaman biasanya mesti tamat sebelum umur 70. Pembeli berumur 30 tahun boleh ambil penuh 35 tahun, manakala yang berumur 45 mungkin terhad kepada sekitar 25 tahun, menjadikan ansuran bulanan lebih tinggi untuk jumlah pinjaman sama.

Kedua-duanya insurans hayat yang diikat pada pinjaman rumah anda. MRTA ialah premium sekali bayar (selalunya dimasukkan dalam pinjaman) dengan perlindungan yang menyusut ikut baki pinjaman; MLTA ada perlindungan tetap dengan nilai tunai, boleh dipindahkan antara hartanah, dan lebih mahal. MRTA tidak semestinya wajib — sesetengah bank cuma tawarkan kadar berbeza tanpanya.

Boleh — warga asing boleh miliki hartanah Malaysia atas nama sendiri, tertakluk pada harga minimum negeri. Paras biasa ialah RM1 juta, meliputi unit bertingkat di Kuala Lumpur dan Johor (hartanah bertanah Johor RM2 juta). Selangor hanya benarkan warga asing beli unit strata, dari RM1-2 juta ikut zon; Pulau Pinang (pulau) RM3 juta bertanah dan RM1 juta strata. Unit baharu Medini (Iskandar Puteri) daripada pemaju dikecualikan. Setiap pembelian juga perlukan kebenaran negeri, biasanya 1-3 bulan.

Mulai 1 Januari 2026, individu asing dan syarikat milik asing bayar duti setem rata 8% untuk pindah milik hartanah kediaman, menggantikan kadar bertingkat pembeli tempatan. Untuk kondo RM1 juta itu RM80,000 — berbanding RM24,000 untuk pembeli Malaysia — jadi ambil kira dalam kos kemasukan sebelum banding projek.

Boleh, tetapi pada margin lebih rendah — warga asing bukan pemastautin biasanya dapat pembiayaan 50-70%, manakala pemegang visa MM2H boleh capai sehingga 80% dengan bank terpilih. Sediakan dokumen pendapatan luar negara, dan ambil perhatian sesetengah bank hanya biayai warga asing untuk projek terpilih.

Tidak — warga asing boleh beli tanpa sebarang visa, tertakluk pada harga minimum negeri. MM2H ialah visa kediaman jangka panjang dengan tiga peringkat: Silver (deposit tetap USD150,000, beli rumah RM600,000 ke atas), Gold (USD500,000, RM1 juta ke atas) dan Platinum (USD1 juta, RM2 juta ke atas). Membeli hartanah adalah wajib di bawah peringkat persekutuan semasa.

RPGT ialah cukai Malaysia ke atas keuntungan semasa anda menjual. Warganegara dan PR bayar 30% tahun 1-3, 20% tahun 4, 15% tahun 5 dan 0% dari tahun 6. Warga asing bayar 30% dalam 5 tahun pertama dan 10% selepas itu, manakala syarikat ikut jadual tersendiri yang tidak pernah turun ke sifar.

Tidak semestinya. Freehold sesuai untuk pegangan jangka panjang, tetapi leasehold (biasanya 99 tahun) boleh beri prestasi lebih baik jika lokasi, harga masuk dan permintaan sewa lebih kukuh. Perhatikan baki pajakan: bawah kira-kira 60 tahun, pembiayaan jadi susah dan pertumbuhan nilai perlahan, dan pembaharuan pajakan melibatkan premium yang ditetapkan negeri.

Lot Bumi ialah unit yang dikhaskan untuk pembeli Bumiputera di bawah kuota negeri, biasanya berharga dengan diskaun 5-15%. Pembeli bukan Bumi hanya boleh beli selepas negeri bersetuju melepaskan kuota — boleh, tetapi lebih lambat, dan pelepasan itu tidak kekal: jualan semula seterusnya kepada bukan Bumi mesti ulang proses sama.

Di bawah master title, pemaju masih pegang hakmilik induk tanah dan pemilikan anda bergantung pada SPA dan surat ikatan penyerahan hak. Individual title (bertanah) dan strata title (bertingkat) daftarkan unit atas nama anda sendiri. Membeli unit subsale yang masih bawah master title adalah biasa dan selamat, tetapi menambah langkah guaman apabila strata title akhirnya dikeluarkan.

Serviced apartment terletak atas tanah komersial, jadi utiliti, cukai taksiran dan cukai tanah ikut kadar komersial lebih tinggi, dan yuran penyelenggaraan selalunya lebih tinggi juga. Margin pinjaman biasanya sama 90%, tetapi semak sama ada projek dijual bawah kontrak HDA jenis Jadual H, kerana perlindungan pembeli boleh berbeza untuk hakmilik komersial.

New launch perlukan tunai awal lebih sedikit — rebat, yuran diserap dan bayaran berperingkat semasa pembinaan — tetapi anda tunggu sekitar 3-4 tahun dan beli atas pelan. Subsale membolehkan anda periksa unit sebenar dan masuk dalam beberapa bulan, tetapi perlukan penuh 10% campur kos urus niaga secara tunai. Pilihan betul bergantung pada kedudukan tunai, timeline dan keselesaan risiko anda.

Semak harga bersih selepas rebat, pakej pinjaman, layout dan orientasi, peruntukan parkir, anggaran yuran penyelenggaraan sekaki persegi, tarikh siap, rekod pemaju dan pelan keluar anda. Bandingkan sekurang-kurangnya dua projek serupa sebelum komit — lawatan pertama ke galeri jualan jarang beri tawaran terbaik.

Biasanya anda tandatangan SPA dalam 2-3 minggu sementara pinjaman diproses. Ambil perhatian bawah peraturan HDA, pemaju tidak sepatutnya kutip bayaran sebelum SPA, jadi apa-apa wang booking sepatutnya boleh dikembalikan sepenuhnya — dapatkan terma refund secara bertulis. Jika pinjaman ditolak selepas SPA ditandatangani, jadual berkanun benarkan anda tamatkan dengan potongan terhad kepada 1% harga belian.

Untuk new launch bertingkat, anda bayar 10% semasa SPA dan bank lepaskan bakinya secara berperingkat mengikut pencapaian pembinaan sehingga siap. Faedah pinjaman hanya dikira atas jumlah yang telah dikeluarkan, jadi bayaran bulanan bermula kecil dan meningkat mengikut kemajuan pembinaan — anda tidak bayar ansuran penuh dari hari pertama.

Di bawah Jadual H, pemaju mesti serah milikan kosong dalam 36 bulan dari SPA (24 bulan untuk kebanyakan rumah bertanah bawah Jadual G). Jika lewat, ganti rugi kelewatan (LAD) dikira pada 10% setahun daripada harga. Selepas serahan, anda dapat tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan untuk lapor kecacatan bagi pembaikan percuma.

Subsale standard selesai dalam kira-kira 3-4 bulan dari tandatangan SPA di bawah klausa penyempurnaan 3+1 biasa. Jika hartanah leasehold atau perlukan kebenaran negeri, tempoh hanya bermula selepas kebenaran diperoleh, jadi keseluruhannya biasanya 5-6 bulan.

Pekerja perlukan IC, slip gaji 3-6 bulan terkini, penyata bank 6 bulan, penyata KWSP dan borang cukai terkini (BE/EA). Pembeli bekerja sendiri perlukan pendaftaran SSM, penyata bank syarikat dan peribadi 6-12 bulan, dan penyata cukai 2 tahun. Menyediakan semua ini sebelum viewing membolehkan kelulusan dikunci lebih cepat.

Boleh. Kongsi projek pilihan, bajet, masa dan tujuan anda (duduk sendiri atau pelaburan). Lewis akan semak ketersediaan unit, sediakan angka harga dan pinjaman, dan aturkan viewing — atau video walkthrough jika anda di luar negara.