法律与买卖合约 · 7 分钟
马来西亚共同持有房产纠纷：分割、僵局与退出方式
了解马来西亚《国家土地法典》下共有产权默认采用「分权共有」（Tenancy in Common）模式的原因、陷入僵局的共有人如何可直接向高等法院申请终止共有关系，以及在联名购房前应如何设置保护机制。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
根据《国家土地法典》，共有产权默认采用「分权共有」（Tenancy in Common）模式，意味着已故共有人的份额不会自动转移给在世的共有人，而是须依据《1958年分配法令》或遗嘱处理。在申请终止共有产权前，并无须先提出单独的分割申请这一法定要求，共有人可直接向高等法院申请强制出售。法院可在可行情况下下令实体分割，但更常见的做法是下令公开拍卖，并按各自份额分配所得款项。
Lewis verdict
务必在购房当下就签署共有产权协议（Co-proprietorship Agreement）或信托声明（declaration of trust），而不是等到纠纷发生后才补签，因为这是日后避免向高等法院申请分割或终止共有关系最省钱的做法。要明白共有产权并不像联权共有（joint tenancy）那样，份额会在一方身故后自动转移给另一位共有人；在「分权共有」（Tenancy in Common）模式下，已故共有人的份额须依据《1958年分配法令》或其遗嘱处理，最终可能落入你素未谋面的人手中。如果你目前正陷入共有产权的僵局，须了解你无需先经过单独的分割程序，若你的房产类型不适合实体分割，可直接向高等法院申请终止共有关系并强制出售。同时，应及早设置三项保护机制：适当的保险保障、正式的退出协议，以及针对婚姻或离婚情况的应变条款。
买家下一步是什么？
在购房时即签署共有产权协议或信托声明，明确记录各方的实际出资比例与实益份额，并立下遗嘱以妥善处理你的份额。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 任何计划与家人、朋友或未婚伴侣联名购房的人士，以及目前对共有房产存在分歧或陷入僵局的现有共有人。 |
|---|---|
| 风险等级 | 若未签署共有产权协议，风险属中至高等级，因为一旦发生纠纷，将默认进入耗费高昂的高等法院诉讼程序，且若未立遗嘱，共有人身故后其份额可能落入非预期的继承人手中。 |
| Lewis verdict | 务必在购房当下就签署共有产权协议（Co-proprietorship Agreement）或信托声明（declaration of trust），而不是等到纠纷发生后才补签，因为这是日后避免向高等法院申请分割或终止共有关系最省钱的做法。要明白共有产权并不像联权共有（joint tenancy）那样，份额会在一方身故后自动转移给另一位共有人；在「分权共有」（Tenancy in Common）模式下，已故共有人的份额须依据《1958年分配法令》或其遗嘱处理，最终可能落入你素未谋面的人手中。如果你目前正陷入共有产权的僵局，须了解你无需先经过单独的分割程序，若你的房产类型不适合实体分割，可直接向高等法院申请终止共有关系并强制出售。同时，应及早设置三项保护机制：适当的保险保障、正式的退出协议，以及针对婚姻或离婚情况的应变条款。 |
| 买家行动 | 在购房时即签署共有产权协议或信托声明，明确记录各方的实际出资比例与实益份额，并立下遗嘱以妥善处理你的份额。 |
分权共有是马来西亚的默认模式
根据马来西亚《国家土地法典》（第828号法令），房产共有产权默认采用「分权共有」（Tenancy in Common）模式。这意味着当其中一名共有人身故时，其份额不会自动转移给其他共有人。相反地，若未立遗嘱，该已故共有人的份额将依据《1958年分配法令》进行分配，这可能导致该份额最终落入远房亲属手中，甚至是在世共有人素未谋面的亲属，而非交给多年来与其共同居住或管理该房产的另一位共有人。
分割与终止的实际运作方式
当共有人无法达成共识时，马来西亚法律提供两项相关的救济方式。若房产可实体分割，共有人可在全体共有人之间进行分割；或以双方陷入僵局为由，直接终止整个共有产权关系。值得注意的是，在申请终止共有产权前，法律并未要求须先提出单独的分割申请。共有人可直接向高等法院申请终止共有关系并下令出售房产的命令，而无须先经过单独的分割程序作为程序上的先决条件。
法院可下达的命令
当纠纷提交至高等法院时，法院主要有两种处理方式。若在实际操作上可行，法院可下令对房产进行实体分割，这对于可细分的土地而言较为可行，但对单一分层单位或排屋而言则较不切实际。更常见的情况是，针对无法实体分割的单一房屋或公寓单位，法院会下令出售该房产，通常透过公开拍卖方式进行，所得款项再按各共有人的份额比例进行分配。
在纠纷发生前预先设置保护机制
共有产权若能在购房之初就设置好保护机制，而非等到纠纷发生后才处理，运作效果会好得多。有三项保护机制值得优先考虑：适当的保险保障，具体而言是选择房贷人寿保险（MLTA）而非较基础的房贷递减保险（MRTA），因为前者能针对共有产权情况提供更具弹性的保障；一份正式的退出协议，明确规定共有人日后出售或退出其份额的方式，以及届时该房产应如何估值；以及针对婚姻或感情状况变化的应变条款，处理当某位共有人结婚、离婚或个人状况出现变化时，其共有份额该如何处置。共有人也可另行签署共有产权协议或信托声明，正式记录不对等的出资比例，例如若某一方支付了较大比例的订金，这将大大有助于日后说服法院认可不对等的份额分配，并有助于完全避免代价高昂的法院诉讼。
买家检查清单
根据《国家土地法典》，共有产权默认采用「分权共有」（Tenancy in Common）模式，意味着已故共有人的份额不会自动转移给在世的共有人，而是须依据《1958年分配法令》或遗嘱处理。在申请终止共有产权前，并无须先提出单独的分割申请这一法定要求，共有人可直接向高等法院申请强制出售。法院可在可行情况下下令实体分割，但更常见的做法是下令公开拍卖，并按各自份额分配所得款项。
| 1 | 在购房当下即签署共有产权协议或信托声明，记录各方的实际出资比例。 |
|---|---|
| 2 | 立下遗嘱妥善处理你的房产份额，因为在分权共有模式下，你的份额不会自动转移给共有人。 |
| 3 | 投保房贷人寿保险（MLTA），而非仅投保较基础的房贷递减保险（MRTA），以获得更大的灵活性。 |
| 4 | 纳入婚姻或离婚应变条款，处理当共有人个人状况发生变化时，其共有份额该如何处置。 |
| 5 | 若已陷入纠纷，须了解你可直接向高等法院申请终止共有产权，无须先提出单独的分割申请。 |
常见问题
若共有人身故，我是否会自动获得其房产份额？
不一定。根据《国家土地法典》，马来西亚的共有产权默认采用「分权共有」模式，因此已故共有人的份额不会自动转移给你。若未立遗嘱，该份额将依据《1958年分配法令》进行分配，有可能转移给其亲属而非你。
在强制出售共有房产之前，我是否须先申请分割？
不需要。法律并未要求在申请终止共有产权前，须先提出单独的分割申请。你可以直接向高等法院申请终止共有关系并下令出售房产的命令。
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在购房当下即签署共有产权协议或信托声明，记录各方的实际出资比例。
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立下遗嘱妥善处理你的房产份额，因为在分权共有模式下，你的份额不会自动转移给共有人。
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投保房贷人寿保险（MLTA），而非仅投保较基础的房贷递减保险（MRTA），以获得更大的灵活性。
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纳入婚姻或离婚应变条款，处理当共有人个人状况发生变化时，其共有份额该如何处置。