Undang-Undang & SPA · 7 min
Pertikaian Hartanah Pemilikan Bersama di Malaysia: Pembahagian, Kebuntuan dan Cara Keluar
Fahami cara pemilikan bersama secara lalai menjadi Perkongsian Sama Rata di bawah Kanun Tanah Negara Malaysia, cara pemilik bersama yang buntu boleh memohon terus ke Mahkamah Tinggi untuk menamatkan pemilikan bersama, dan cara menyusun perlindungan sebelum membeli bersama.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Di bawah Kanun Tanah Negara, pemilikan bersama secara lalai menjadi Perkongsian Sama Rata, bermakna bahagian pemilik bersama yang meninggal dunia tidak automatik berpindah kepada pemilik bersama yang masih hidup, sebaliknya melalui Akta Pembahagian 1958 atau wasiat. Tiada keperluan permohonan pembahagian terlebih dahulu sebelum memohon menamatkan koperasi hak milik, pemilik bersama boleh terus ke Mahkamah Tinggi untuk memaksa jualan. Mahkamah boleh memerintahkan pembahagian fizikal jika praktikal, atau lebih lazim jualan melalui lelongan awam dengan hasil dibahagikan mengikut bahagian.
Lewis verdict
Dapatkan Perjanjian Koperasi Hak Milik atau perisytiharan amanah yang ditandatangani semasa pembelian, bukan selepas pertikaian bermula, kerana ia cara termurah untuk mengelak permohonan pembahagian atau penamatan Mahkamah Tinggi kelak. Fahami bahawa pemilikan bersama tidak berfungsi seperti pemilikan bersama sekutu di mana bahagian automatik berpindah kepada pemilik bersama yang masih hidup, di bawah Perkongsian Sama Rata bahagian pemilik bersama yang meninggal dunia melalui Akta Pembahagian 1958 atau wasiatnya dan boleh berakhir dimiliki oleh seseorang yang tidak pernah anda kenali. Jika anda sudah berada dalam kebuntuan pemilikan bersama, ketahui anda tidak perlu melalui proses pembahagian berasingan dahulu, anda boleh memohon terus ke Mahkamah Tinggi untuk menamatkan koperasi hak milik dan memaksa jualan jika pembahagian fizikal tidak praktikal bagi jenis hartanah anda. Dan sediakan tiga perlindungan awal-awal: insurans sesuai, perjanjian keluar formal, dan klausa kontingensi bagi perkahwinan atau perceraian.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Tandatangani Perjanjian Koperasi Hak Milik atau perisytiharan amanah semasa pembelian, menyatakan sumbangan sebenar dan bahagian benefisial setiap pihak, dan sediakan wasiat meliputi bahagian anda.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Sesiapa yang membeli hartanah bersama ahli keluarga, rakan, atau pasangan belum berkahwin, dan pemilik bersama sedia ada yang berdepan pertikaian atau kebuntuan ke atas hartanah bersama. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana hingga tinggi tanpa Perjanjian Koperasi Hak Milik, kerana pertikaian secara lalai ke proses Mahkamah Tinggi yang mahal, dan bahagian pemilik bersama boleh berpindah kepada waris tidak dijangka apabila meninggal dunia tanpa wasiat. |
| Lewis verdict | Dapatkan Perjanjian Koperasi Hak Milik atau perisytiharan amanah yang ditandatangani semasa pembelian, bukan selepas pertikaian bermula, kerana ia cara termurah untuk mengelak permohonan pembahagian atau penamatan Mahkamah Tinggi kelak. Fahami bahawa pemilikan bersama tidak berfungsi seperti pemilikan bersama sekutu di mana bahagian automatik berpindah kepada pemilik bersama yang masih hidup, di bawah Perkongsian Sama Rata bahagian pemilik bersama yang meninggal dunia melalui Akta Pembahagian 1958 atau wasiatnya dan boleh berakhir dimiliki oleh seseorang yang tidak pernah anda kenali. Jika anda sudah berada dalam kebuntuan pemilikan bersama, ketahui anda tidak perlu melalui proses pembahagian berasingan dahulu, anda boleh memohon terus ke Mahkamah Tinggi untuk menamatkan koperasi hak milik dan memaksa jualan jika pembahagian fizikal tidak praktikal bagi jenis hartanah anda. Dan sediakan tiga perlindungan awal-awal: insurans sesuai, perjanjian keluar formal, dan klausa kontingensi bagi perkahwinan atau perceraian. |
| Tindakan pembeli | Tandatangani Perjanjian Koperasi Hak Milik atau perisytiharan amanah semasa pembelian, menyatakan sumbangan sebenar dan bahagian benefisial setiap pihak, dan sediakan wasiat meliputi bahagian anda. |
Perkongsian Sama Rata Adalah Lalai di Malaysia
Di bawah Kanun Tanah Negara Malaysia (Akta 828), pemilikan bersama hartanah secara lalai menjadi Perkongsian Sama Rata. Ini bermakna bahagian setiap pemilik bersama tidak automatik berpindah kepada pemilik bersama lain apabila salah seorang daripada mereka meninggal dunia. Sebaliknya, tanpa wasiat, bahagian pemilik bersama yang meninggal dunia itu dibahagikan mengikut Akta Pembahagian 1958, yang boleh bermakna bahagian tersebut berakhir dimiliki oleh saudara jauh, atau malah saudara yang pemilik bersama yang masih hidup tidak pernah kenali, berbanding berpindah kepada orang yang telah tinggal atau menguruskan hartanah itu bersama mereka selama bertahun-tahun.
Cara Pembahagian dan Penamatan Sebenarnya Berfungsi
Apabila pemilik bersama tidak dapat bersetuju, undang-undang Malaysia menyediakan dua remedi berkaitan. Pemilik bersama boleh membahagikan hartanah antara semua koperasi hak milik jika ia boleh dibahagikan secara fizikal, atau menamatkan koperasi hak milik sepenuhnya atas alasan wujud kebuntuan antara pihak-pihak. Yang penting, tiada keperluan statutori bagi permohonan pembahagian berasingan terlebih dahulu sebelum memohon menamatkan koperasi hak milik. Pemilik bersama boleh memohon terus ke Mahkamah Tinggi untuk perintah menamatkan pemilikan bersama dan mengarahkan jualan hartanah, tanpa perlu terlebih dahulu melalui proses pembahagian berasingan sebagai prasyarat prosedur.
Apa Yang Boleh Diperintahkan Mahkamah
Apabila pertikaian sampai ke Mahkamah Tinggi, mahkamah mempunyai dua pilihan utama. Ia boleh memerintahkan hartanah dibahagikan secara fizikal jika praktikal, yang lebih realistik bagi sebidang tanah yang boleh disubbahagikan berbanding unit strata tunggal atau rumah teres. Lebih lazim, bagi rumah atau unit kondo tunggal yang tidak boleh dibahagikan secara fizikal, mahkamah memerintahkan jualan hartanah, biasanya melalui lelongan awam, dengan hasil kemudiannya dibahagikan antara pemilik bersama mengikut bahagian masing-masing.
Menyusun Perlindungan Sebelum Pertikaian Berlaku
Pemilikan bersama berfungsi jauh lebih baik apabila perlindungan disusun terlebih dahulu berbanding dibiarkan sehingga pertikaian timbul. Tiga perlindungan wajar diutamakan: perlindungan insurans sesuai, khususnya Insurans Bertempoh Tahap Gadai Janji berbanding Insurans Bertempoh Berkurangan Gadai Janji yang lebih asas, kerana ia menawarkan perlindungan lebih fleksibel relevan kepada situasi pemilikan bersama; perjanjian keluar formal menyatakan cara pemilik bersama boleh menjual atau keluar daripada bahagiannya dan cara hartanah akan dinilai jika itu berlaku; dan klausa kontingensi perkahwinan atau perhubungan menangani apa yang berlaku kepada bahagian dimiliki bersama jika pemilik bersama berkahwin, bercerai, atau sebaliknya mengubah situasi peribadinya. Pemilik bersama juga boleh memasuki Perjanjian Koperasi Hak Milik berasingan atau perisytiharan amanah untuk merekodkan secara formal sumbangan tidak sama rata, contohnya jika satu pihak membayar deposit lebih besar, yang menjadikannya lebih mudah untuk meyakinkan mahkamah mengiktiraf bahagian tidak sama rata kelak dan membantu mengelak pertikaian mahkamah yang mahal sama sekali.
Checklist pembeli
Di bawah Kanun Tanah Negara, pemilikan bersama secara lalai menjadi Perkongsian Sama Rata, bermakna bahagian pemilik bersama yang meninggal dunia tidak automatik berpindah kepada pemilik bersama yang masih hidup, sebaliknya melalui Akta Pembahagian 1958 atau wasiat. Tiada keperluan permohonan pembahagian terlebih dahulu sebelum memohon menamatkan koperasi hak milik, pemilik bersama boleh terus ke Mahkamah Tinggi untuk memaksa jualan. Mahkamah boleh memerintahkan pembahagian fizikal jika praktikal, atau lebih lazim jualan melalui lelongan awam dengan hasil dibahagikan mengikut bahagian.
| 1 | Tandatangani Perjanjian Koperasi Hak Milik atau perisytiharan amanah semasa pembelian, merekodkan sumbangan sebenar setiap pihak. |
|---|---|
| 2 | Tulis wasiat meliputi bahagian hartanah anda, kerana Perkongsian Sama Rata bermakna ia tidak automatik berpindah kepada pemilik bersama anda. |
| 3 | Ambil Insurans Bertempoh Tahap Gadai Janji berbanding sekadar Insurans Bertempoh Berkurangan Gadai Janji yang lebih asas untuk fleksibiliti tambahan. |
| 4 | Sertakan klausa kontingensi perkahwinan atau perceraian menangani apa yang berlaku kepada bahagian dimiliki bersama jika situasi peribadi pemilik bersama berubah. |
| 5 | Jika sudah dalam pertikaian, ketahui anda boleh memohon terus ke Mahkamah Tinggi untuk menamatkan koperasi hak milik tanpa permohonan pembahagian berasingan dahulu. |
Soalan lazim
Jika pemilik bersama saya meninggal dunia, adakah saya automatik mendapat bahagian hartanahnya?
Tidak semestinya. Pemilikan bersama Malaysia secara lalai menjadi Perkongsian Sama Rata di bawah Kanun Tanah Negara, jadi bahagian pemilik bersama yang meninggal dunia tidak automatik berpindah kepada anda. Tanpa wasiat, ia dibahagikan mengikut Akta Pembahagian 1958, yang boleh berpindah kepada saudaranya sebaliknya.
Perlukah saya memohon pembahagian sebelum boleh memaksa jualan hartanah dimiliki bersama?
Tidak. Tiada keperluan statutori bagi permohonan pembahagian terlebih dahulu sebelum memohon menamatkan koperasi hak milik. Anda boleh memohon terus ke Mahkamah Tinggi untuk perintah menamatkan pemilikan bersama dan mengarahkan jualan.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Tandatangani Perjanjian Koperasi Hak Milik atau perisytiharan amanah semasa pembelian, merekodkan sumbangan sebenar setiap pihak.
Send
Tulis wasiat meliputi bahagian hartanah anda, kerana Perkongsian Sama Rata bermakna ia tidak automatik berpindah kepada pemilik bersama anda.
Send
Ambil Insurans Bertempoh Tahap Gadai Janji berbanding sekadar Insurans Bertempoh Berkurangan Gadai Janji yang lebih asas untuk fleksibiliti tambahan.
Send
Sertakan klausa kontingensi perkahwinan atau perceraian menangani apa yang berlaku kepada bahagian dimiliki bersama jika situasi peribadi pemilik bersama berubah.