DLP 缺陷责任期全攻略：如何在期限届满前让发展商免费修复房屋瑕疵

Quick answers

快速结论

先看重点，再慢慢读完整文章。

快速重点是什么？

缺陷责任期（DLP）是 HDA 住宅项目交房后法定的 24 个月保修期。它涵盖结构和工艺缺陷，但买家自身的装修可能会使保修失效；若发展商拒绝修复，买家可向房屋买家索偿仲裁庭（TTPR）申诉。

Lewis verdict

在我十多年的房产中介生涯中，我见过太多买家把 DLP 当作普通保修，直到过期才发现保修时间从不停歇。首先我们要明确：在 HDA Schedule G 或 H 下，DLP 是从你拿到钥匙（Vacant Possession）那天起算的整整 24 个月。它不会因为你提交了报告而暂停或延长。如果你在第 23 个月报修漏水，而发展商拖延到第 25 个月，你就会陷入非常被动的境地。我总是建议客户在拿钥匙后立刻聘请专业的房屋验楼师——这通常花费 RM500 到 RM1,200，但能帮你省下未来数千令吉的维修费。记住，口头投诉在法律上是没有法律效力的；所有报告必须是书面形式并附上照片证据。在主要瑕疵修复前，千万不要急着开始大规模装修，否则发展商会把问题推给你的装修商并拒绝履行保修责任。

买家下一步是什么？

拿钥匙后立即聘请专业验楼师，提交详细附带照片的书面瑕疵报告，并严格追踪 24 个月的截止日期。

Quick summary

快速结论

先看重点，再慢慢读完整文章。

适合谁	新完工且受 HDA 保护的住宅买家，希望确保单位内的所有瑕疵均获得免费妥善修复。
风险等级	具时效性的保修期，需严格遵守申诉合规程序
Lewis verdict	在我十多年的房产中介生涯中，我见过太多买家把 DLP 当作普通保修，直到过期才发现保修时间从不停歇。首先我们要明确：在 HDA Schedule G 或 H 下，DLP 是从你拿到钥匙（Vacant Possession）那天起算的整整 24 个月。它不会因为你提交了报告而暂停或延长。如果你在第 23 个月报修漏水，而发展商拖延到第 25 个月，你就会陷入非常被动的境地。我总是建议客户在拿钥匙后立刻聘请专业的房屋验楼师——这通常花费 RM500 到 RM1,200，但能帮你省下未来数千令吉的维修费。记住，口头投诉在法律上是没有法律效力的；所有报告必须是书面形式并附上照片证据。在主要瑕疵修复前，千万不要急着开始大规模装修，否则发展商会把问题推给你的装修商并拒绝履行保修责任。
买家行动	拿钥匙后立即聘请专业验楼师，提交详细附带照片的书面瑕疵报告，并严格追踪 24 个月的截止日期。

什么是缺陷责任期 (DLP)？

在受房屋发展法令（HDA）监管的 Schedule G（适用于有地房产）和 Schedule H（适用于分层房产）买卖合约（SPA）下，缺陷责任期（DLP）是一项法定保修期。在这段从空置管有权（Vacant Possession）交付之日起计算的 24 个月（2年）窗口期内，开发商在法律上有义务免费修复任何结构或工艺瑕疵。这是马来西亚 HDA 住宅项目特有的强大消费者保护机制。

保修范围与保修失效的诱因

DLP 涵盖由于工艺差、材料不合格或偏离 SPA 规格而产生的物理缺陷，例如墙壁裂缝、漏水、地板不平、卫浴灯具故障以及瓷砖空鼓等。然而，它一般不包括买家自身装修造成的损坏、正常磨损或在交房后对原始结构进行的改动。如果你在缺陷未修好前进行装修，开发商很容易会指责是你的装修工人造成了损坏，从而拒绝承担保修责任。

书面证据与专业验楼的重要性

在检查单位瑕疵时，千万不要只和开发商的工地办公室进行口头沟通或电话联系。你必须用高分辨率的清晰照片记录每一个缺陷，填写在官方瑕疵报告表上，并正式提交。这能建立具法律效力的书面证据链。许多买家会选择雇佣专业验楼师，他们使用专业仪器来检测隐藏问题，如空心砖、电路接线错误和墙体内部管道渗水。

DLP 与 LAD 的区别及房屋买家仲裁庭

买家千万不要把 DLP 和迟交房赔偿金（LAD）混为一谈。LAD 是针对延迟交付房屋的经济补偿，而 DLP 是针对交付房屋的质量保障。如果开发商迟交房且房子有质量问题，你可以同时提出这两项索赔。如果开发商在收到书面报告后 30 天内未履行修复义务，你可以将争议提交给房屋买家索偿仲裁庭（TTPR），这是一种快速且低成本的法定争议解决通道，无需昂贵的民事诉讼。

买家检查清单

缺陷责任期（DLP）是 HDA 住宅项目交房后法定的 24 个月保修期。它涵盖结构和工艺缺陷，但买家自身的装修可能会使保修失效；若发展商拒绝修复，买家可向房屋买家索偿仲裁庭（TTPR）申诉。

1	核实房屋是否受 HDA Schedule G 或 Schedule H 的法律保护。
2	标记 Vacant Possession（交房）的确切日期，以此计算 24 个月的 DLP 截止时间。
3	在开始任何装修工作之前，对每个房间进行全面的瑕疵检查。
4	向开发商提交一份正式的书面瑕疵清单，并附带清晰的照片证据。
5	跟进修复进度，在确保瑕疵完全修好之前，不要签署修复验收单。

常见问题

如果开发商花了好几个月才修复某项缺陷，这 24 个月的 DLP 会暂停或延长吗？

不会，DLP 时间是从交房之日起连续计算的，中途不会暂停。你必须确保所有缺陷都在 24 个月内以书面形式呈报。只要你是在保修期内提交的书面报告，即使开发商拖延到保修期后，这些索赔在法律上依然有效。

我可以自己请装修工来修，然后把账单寄给开发商要求报销吗？

可以，但你必须严格遵守法定程序。根据 HDA 合同，你必须先向开发商发出 30 天的书面修复通知。如果他们未履行，你需要获取一份估价单并发出第二次 14 天的警告通知，在此之后才能自行修复并向开发商的托管律师索回这笔费用。

Lewis

在我十多年的房产中介生涯中，我见过太多买家把 DLP 当作普通保修，直到过期才发现保修时间从不停歇。首先我们要明确：在 HDA Schedule G 或 H 下，DLP 是从你拿到钥匙（Vacant Possession）那天起算的整整 24 个月。它不会因为你提交了报告而暂停或延长。如果你在第 23 个月报修漏水，而发展商拖延到第 25 个月，你就会陷入非常被动的境地。我总是建议客户在拿钥匙后立刻聘请专业的房屋验楼师——这通常花费 RM500 到 RM1,200，但能帮你省下未来数千令吉的维修费。记住，口头投诉在法律上是没有法律效力的；所有报告必须是书面形式并附上照片证据。在主要瑕疵修复前，千万不要急着开始大规模装修，否则发展商会把问题推给你的装修商并拒绝履行保修责任。

WhatsApp Lewis

Blog 分类