法律与买卖合约 · 7 分钟
马来西亚集体售卖（En-Bloc）：2026年分层地契重建僵局解析
深入了解为何马来西亚老旧分层地契建筑难以重建、目前业界依赖的强制征地变通方案如何运作，以及城市更新法案为何在2026年被撤回。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
马来西亚的城市人口比例从1960年的26.5%上升至2024年的79.2%，但《1985年地契法令》传统上要求100%业主一致同意才能终止分层地契，导致老旧建筑的重建陷入停滞。目前业界普遍采用的变通方案，是先透过私下协议收购、再对少数不同意的业主启动强制征地的两阶段流程。原本提出的城市更新法案打算以80%多数门槛取代一致同意的要求，但由于涉及《联邦宪法》第13条产权保障的争议，该法案已于2026年被撤回。
Lewis verdict
这是我被问到最多、也最容易被误解的话题，因为不少客户听发展商销售简报里提到'已获得80%同意'，就以为这笔交易在法律上已经拍板定案。事实并非如此，至少目前还不是。在马来西亚正式通过一部完善的城市更新法令之前，你今天遇到的每一宗集体售卖案例，实际上都是走土地征用的变通路径：发展商先透过私下协议收购60%至75%的业主单位，然后向州政府申请以国家征地权强制征收剩余业主的产权，最终以Form K完成过户手续。如果你是那少数不同意的业主，你真正的谈判筹码在于补偿估值，而不是同意人数的多寡。参考甘榜双溪峇汝案：不愿出售的业主获得的赔偿约为每平方英尺450令吉，而不到1公里外可比较的高端公寓成交价却高达每平方英尺1,500令吉。13名业主根据《1960年土地征用法令》正式提交Form N提出异议，并依据第37条向高等法院提起估值上诉。如果你收到的补偿报价明显偏低，这正是你可以采取的应对方式。已被撤回的城市更新法案原本对业主更有利，能保障获得置换单位而非被迫套现，但目前这部法案尚未成为法律，所以不要以一部尚未生效的草案来规划你的决策。
买家下一步是什么？
确认所提出的集体售卖属于私下协议还是实际的强制征地程序，将任何补偿报价与周边市场成交价进行比对，若估值明显低于市场水平，应根据《1960年土地征用法令》提交Form N提出异议。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 老旧分层地契单位的业主、集体售卖中不愿出售的少数业主、评估重建可行性的发展商，以及正在考虑购入面临集体售卖风险的老旧公寓的投资者。 |
|---|---|
| 风险等级 | 对少数业主而言风险偏高；目前采用的强制征地变通方案所给出的补偿估值可能明显低于公开市场价格，且截至2026年仍未有生效的法定多数售卖框架。 |
| Lewis verdict | 这是我被问到最多、也最容易被误解的话题，因为不少客户听发展商销售简报里提到'已获得80%同意'，就以为这笔交易在法律上已经拍板定案。事实并非如此，至少目前还不是。在马来西亚正式通过一部完善的城市更新法令之前，你今天遇到的每一宗集体售卖案例，实际上都是走土地征用的变通路径：发展商先透过私下协议收购60%至75%的业主单位，然后向州政府申请以国家征地权强制征收剩余业主的产权，最终以Form K完成过户手续。如果你是那少数不同意的业主，你真正的谈判筹码在于补偿估值，而不是同意人数的多寡。参考甘榜双溪峇汝案：不愿出售的业主获得的赔偿约为每平方英尺450令吉，而不到1公里外可比较的高端公寓成交价却高达每平方英尺1,500令吉。13名业主根据《1960年土地征用法令》正式提交Form N提出异议，并依据第37条向高等法院提起估值上诉。如果你收到的补偿报价明显偏低，这正是你可以采取的应对方式。已被撤回的城市更新法案原本对业主更有利，能保障获得置换单位而非被迫套现，但目前这部法案尚未成为法律，所以不要以一部尚未生效的草案来规划你的决策。 |
| 买家行动 | 确认所提出的集体售卖属于私下协议还是实际的强制征地程序，将任何补偿报价与周边市场成交价进行比对，若估值明显低于市场水平，应根据《1960年土地征用法令》提交Form N提出异议。 |
老旧分层地契建筑为何陷入僵局：一致同意难题
马来西亚的城市人口比例从1960年的26.5%上升至2024年的79.2%，令战略性市区走廊面临越来越大的密度提升压力，而这些走廊中最古老的分层地契发展项目，如今往往坐落在全国最具价值的土地上。然而，这些老旧建筑的重建长期受制于一套建立在绝对个人产权基础上的旧有法律框架。根据最初架构的《1985年地契法令》，要终止分层地契从而让地段进行重建，传统上须获得每一位单位业主100%的一致同意。在一栋拥有数百个单位的建筑里，哪怕只有一位业主因为情感因素、恶意谈判立场，或对估值存在真实争议而拒绝出售，都足以让整个重建计划无限期陷入停滞。这正是许多位于市中心黄金地段的老旧低层分层地契建筑，明明早已具备商业重建条件，却仍历经数十年未获重建的结构性原因。
补偿机制的修正：以公开市场价值取代份额单位
《1985年地契法令》一项重要的修正案，改变了终止分层地契时售卖所得款项的分配方式。此前，收益是按照每个单位分得的'份额单位'来分配，而这一数字是根据楼面面积及权重系数计算的，往往与实际市场价值关系不大。举例来说，一间顶楼豪华单位和一间楼面面积相近的地面单位，即使市场价值悬殊，也可能获得相近的分配款项。修正后的法令规定，终止地契时的收益分配必须以每个单位的公开市场资本价值为基准。这项修正保护了高档单位、大面积单位或视野及位置更佳单位的业主，避免他们在建筑被集体解散时因份额分配机制而蒙受经济损失，确保赔付金额真实反映每个单位若单独出售时的市场价值。
实际采用的变通方案：私下协议加强制征地
由于目前尚未有能够真正运作的多数决集体售卖机制，发展商如今实际采用的路径，是将私法合同与国家的征地权结合在一起。发展商首先逐一接触各个业主，透过私下协议（即双方自愿协商达成的买卖协议）逐步收购一大部分分层地契单位，通常占比达60%至75%。一旦达到这一门槛，发展商便会向州政府申请，依据《1960年土地征用法令》强制征收其余少数业主的产权。这将启动正式的征地聆讯程序，并向不同意出售的业主支付法定补偿金。补偿金额确定后，州土地行政官将签发Form K，依据国家土地法典第七附表第5(1)段，将此前持保留态度的业主所拥有单位的完整产权归属发展商所有。整套制度中对少数业主的唯一保障，完全取决于补偿评估是否公平。
被撤回的城市更新法案及其原本能带来的改变
房屋及地方政府部（KPKT）曾起草一部城市更新法案（又称城市重建法令），该法案已于2025年8月21日在下议院进行首读。该法案原本打算以法定多数决框架取代100%一致同意的要求，涵盖城市更新的三条运作路径。最初草案提出分级同意门槛：楼龄未满30年的建筑需80%同意，楼龄超过30年的建筑需75%同意，废弃或存在安全隐患的建筑则只需51%同意。国会遴选委员会其后将此修改为不分楼龄一律采用统一的80%门槛，旨在更好地保障少数业主的权益。该模式参考了新加坡与香港的做法，规定一旦达到80%同意，并不会立即强制现金售卖，而是启动结构化的技术研究与协商程序，发展商依法须为原业主提供更大、品质更高的置换单位且不收取任何费用，同时须承担临时租金、搬迁及早期维护费用，而现金按市值买断的方式则仅保留给自愿选择迁往他处的业主。然而，该法案遭到公民社会、马来西亚律师公会以及多个政治派系的强烈批评，他们认为这种以多数决为核心的集体售卖框架违反了《联邦宪法》第13条对产权的保障。马来西亚律师公会特别指出，草案将争取业主同意的全部责任都转嫁给了私人发展商，而没有州政府的直接监督，使得不同意出售的少数业主在第21(4)条下面临强制征地时，缺乏充分的程序保障。最终，该城市更新法案遭到撤回。
买家检查清单
马来西亚的城市人口比例从1960年的26.5%上升至2024年的79.2%，但《1985年地契法令》传统上要求100%业主一致同意才能终止分层地契，导致老旧建筑的重建陷入停滞。目前业界普遍采用的变通方案，是先透过私下协议收购、再对少数不同意的业主启动强制征地的两阶段流程。原本提出的城市更新法案打算以80%多数门槛取代一致同意的要求，但由于涉及《联邦宪法》第13条产权保障的争议，该法案已于2026年被撤回。
| 1 | 确认拟议集体售卖中的业主是已经透过私下协议完成出售，还是程序已经进入强制征地阶段。 |
|---|---|
| 2 | 索取补偿估值的计算依据，并与同区近期可比单位的市场成交价进行比对。 |
| 3 | 核实补偿报价是否反映了你所持单位本身的公开市场资本价值，而非过时的份额单位分配方式。 |
| 4 | 若报价明显低于市场水平，应咨询律师，考虑根据《1960年土地征用法令》提交Form N提出异议。 |
| 5 | 不要假设发展商所称的'80%同意'具有法定效力；需核实这是指私下协议出售，还是实际的法定门槛，因为设立80%法定框架的城市更新法案已被撤回。 |
常见问题
如果我拒绝出售，发展商能否强制对我的分层地契单位进行集体售卖？
不能直接透过地契机制强制进行，因为传统上须获得一致同意。但在实际操作中，若发展商已透过私下协议收购了60%至75%的单位，便可向州政府申请依据《1960年土地征用法令》强制征收你的单位，一旦支付法定补偿金，Form K即会将产权归属发展商。
马来西亚目前是否已经实施80%多数决集体售卖规则？
没有。一部提议设立统一80%同意门槛的城市更新法案曾于2025年8月21日提交首读，但因涉嫌违反《联邦宪法》第13条而遭到反对并最终被撤回。截至2026年，强制征地变通方案仍然是现行的实际操作流程。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
LRT3 与 TOD 新闻：买房看到「靠近站」不要太快心动
交通新闻可以提升一个地区的故事，但不是所有靠近站的项目都自动值得买；买家还要检查真实步行路线、租客需求、供应量和价格溢价。
Lewis verdict
好的交通确实能支撑租赁需求，但如果只是广告写靠近站、实际路线不好走，我不会因为这个理由付太高溢价。
便宜不代表值得买：可负担房屋新闻背后的真实提醒
低入场价有帮助，但买家还是要检查地点、户型、真实需求、管理费和未来流动性；便宜不一定代表项目有长期价值。
Lewis verdict
以价值为主来看，我宁愿选价格合理、有真实需求的项目，也不要只是最便宜但未来难卖的项目。
下订前，先学会用买家角度看 NAPIC 数据
官方数据不会直接告诉你买哪一个项目，但能帮你不要只相信销售话术；下订前应把成交、供应、滞销和租金证据一起看。
Lewis verdict
数据不能取代实地看房，但它是让买家不要冲动下订的好工具。
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
确认拟议集体售卖中的业主是已经透过私下协议完成出售，还是程序已经进入强制征地阶段。
Send
索取补偿估值的计算依据，并与同区近期可比单位的市场成交价进行比对。
Send
核实补偿报价是否反映了你所持单位本身的公开市场资本价值，而非过时的份额单位分配方式。
Send
若报价明显低于市场水平，应咨询律师，考虑根据《1960年土地征用法令》提交Form N提出异议。