Undang-Undang & SPA · 7 min
Jualan Kolektif En-Bloc di Malaysia: Kebuntuan Pembangunan Semula Strata 2026
Fahami sebab bangunan strata lama di Malaysia sukar dibangunkan semula, bagaimana jalan pintas pengambilan paksa tanah kini berfungsi, dan sebab Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar ditarik balik pada 2026.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Penduduk bandar Malaysia meningkat daripada 26.5% pada 1960 kepada 79.2% pada 2024, tetapi Akta Hakmilik Strata 1985 secara tradisinya memerlukan persetujuan sebulat suara 100% untuk menamatkan subbahagian strata, menyekat pembangunan semula bangunan lama. Jalan pintas praktikal kini ialah proses dua peringkat perjanjian sukarela diikuti pengambilan paksa. Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar yang dicadangkan akan menggantikan persetujuan sebulat suara dengan ambang majoriti 80%, tetapi ia ditarik balik pada 2026 selepas bantahan berperlembagaan berkaitan hak harta di bawah Perkara 13.
Lewis verdict
Ini topik yang paling banyak menimbulkan kekeliruan kerana klien saya sering mendengar '80% persetujuan' daripada taklimat jualan pemaju dan menyangka perjanjian itu sudah terikat dari segi undang-undang. Ia belum begitu. Sehingga Malaysia meluluskan Akta Pembaharuan Bandar yang sebenar, setiap jualan kolektif yang anda hadapi kini berjalan melalui jalan pintas pengambilan tanah: pemaju membeli 60% hingga 75% pemilik melalui perjanjian sukarela, kemudian memohon Pihak Berkuasa Negeri mengambil paksa baki pemilik di bawah hak pengambilan tanah, berakhir dengan perintah pemilikan Borang K. Jika anda pemilik minoriti dalam situasi itu, kelebihan anda terletak pada penilaian pampasan, bukan bilangan yang bersetuju. Lihat kes Kampung Sungai Baru: pemilik yang enggan menjual ditawarkan sekitar RM450 sekaki persegi sedangkan kondominium setanding kurang 1km jauhnya berniaga pada RM1,500 sekaki persegi. Tiga belas pemilik membantah secara rasmi melalui Borang N di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 dan membawa kes ke rayuan penilaian Seksyen 37 di Mahkamah Tinggi. Itulah langkah yang tersedia untuk anda jika tawaran kelihatan rendah. Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar yang ditarik balik sebenarnya lebih baik untuk pemilik kerana menjamin unit gantian dan bukan jualan tunai paksa, tetapi ia belum wujud buat masa ini, jadi jangan rancang berdasarkan rang undang-undang yang belum menjadi undang-undang.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Sahkan sama ada jualan kolektif yang dicadangkan adalah perjanjian sukarela atau pengambilan paksa sebenar, bandingkan sebarang tawaran pampasan dengan urus niaga pasaran berdekatan, dan failkan bantahan Borang N di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 jika penilaian kelihatan jauh di bawah pasaran.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Pemilik unit strata lama, pemilik minoriti yang enggan menjual dalam jualan kolektif, pemaju yang menilai kebolehlaksanaan pembangunan semula, dan pelabur yang menilai kondominium lama berisiko jualan kolektif. |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi bagi pemilik minoriti; penilaian pampasan dalam jalan pintas pengambilan paksa semasa boleh jauh lebih rendah daripada harga pasaran terbuka, dan tiada kerangka jualan majoriti berstatutori berkuat kuasa setakat 2026. |
| Lewis verdict | Ini topik yang paling banyak menimbulkan kekeliruan kerana klien saya sering mendengar '80% persetujuan' daripada taklimat jualan pemaju dan menyangka perjanjian itu sudah terikat dari segi undang-undang. Ia belum begitu. Sehingga Malaysia meluluskan Akta Pembaharuan Bandar yang sebenar, setiap jualan kolektif yang anda hadapi kini berjalan melalui jalan pintas pengambilan tanah: pemaju membeli 60% hingga 75% pemilik melalui perjanjian sukarela, kemudian memohon Pihak Berkuasa Negeri mengambil paksa baki pemilik di bawah hak pengambilan tanah, berakhir dengan perintah pemilikan Borang K. Jika anda pemilik minoriti dalam situasi itu, kelebihan anda terletak pada penilaian pampasan, bukan bilangan yang bersetuju. Lihat kes Kampung Sungai Baru: pemilik yang enggan menjual ditawarkan sekitar RM450 sekaki persegi sedangkan kondominium setanding kurang 1km jauhnya berniaga pada RM1,500 sekaki persegi. Tiga belas pemilik membantah secara rasmi melalui Borang N di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 dan membawa kes ke rayuan penilaian Seksyen 37 di Mahkamah Tinggi. Itulah langkah yang tersedia untuk anda jika tawaran kelihatan rendah. Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar yang ditarik balik sebenarnya lebih baik untuk pemilik kerana menjamin unit gantian dan bukan jualan tunai paksa, tetapi ia belum wujud buat masa ini, jadi jangan rancang berdasarkan rang undang-undang yang belum menjadi undang-undang. |
| Tindakan pembeli | Sahkan sama ada jualan kolektif yang dicadangkan adalah perjanjian sukarela atau pengambilan paksa sebenar, bandingkan sebarang tawaran pampasan dengan urus niaga pasaran berdekatan, dan failkan bantahan Borang N di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 jika penilaian kelihatan jauh di bawah pasaran. |
Sebab Bangunan Strata Lama Terkandas: Masalah Persetujuan Sebulat Suara
Penduduk bandar Malaysia meningkat daripada 26.5% pada 1960 kepada 79.2% pada 2024, meningkatkan tekanan untuk meningkatkan kepadatan koridor bandar strategik di mana pembangunan strata tertua kini terletak di sebahagian tanah paling bernilai di negara ini. Namun pembangunan semula bangunan lama ini disekat oleh kerangka undang-undang warisan yang dibina berasaskan hak harta individu secara mutlak. Di bawah struktur asal Akta Hakmilik Strata 1985, menamatkan subbahagian strata bagi membolehkan tapak dibangunkan semula secara tradisinya memerlukan persetujuan sebulat suara 100% daripada setiap pemilik lot. Dalam sebuah bangunan dengan ratusan unit, hanya seorang pemilik yang enggan bersetuju, sama ada disebabkan sentimen, kedudukan rundingan yang tidak jujur, atau pertikaian sebenar mengenai nilai, boleh membekukan keseluruhan pembangunan semula buat tempoh yang tidak berkesudahan. Inilah sebab struktur mengapa begitu banyak skim strata rendah yang lama di lokasi bandar utama masih tidak dibangunkan semula walaupun sudah wajar dari segi komersial sejak sekian lama.
Pembetulan Pampasan: Nilai Pasaran Terbuka Menggantikan Unit Bahagian
Satu pindaan penting kepada Akta Hakmilik Strata 1985 mengubah cara hasil jualan dibahagikan apabila sesuatu subbahagian strata ditamatkan. Sebelum ini, hasil dibahagikan mengikut 'unit bahagian' yang diperuntukkan kepada setiap unit, iaitu angka berdasarkan keluasan lantai dan faktor pemberat yang selalunya tidak mencerminkan nilai pasaran sebenar. Sebuah penthouse dan unit tingkat bawah dengan keluasan lantai yang hampir sama boleh menerima hasil yang serupa walaupun harga pasaran jauh berbeza. Pindaan tersebut kini menetapkan agihan keuntungan semasa penamatan mesti berasaskan nilai modal pasaran terbuka bagi setiap lot secara individu. Ini melindungi pemilik unit premium, unit lebih besar, atau unit dengan pemandangan atau kedudukan lebih baik daripada dirugikan dari segi kewangan apabila bangunan dibubarkan secara kolektif, memastikan bayaran mencerminkan apa yang setiap unit akan peroleh sekiranya dijual secara berasingan.
Jalan Pintas Praktikal: Perjanjian Sukarela Digabung Pengambilan Paksa
Memandangkan ketiadaan mekanisme jualan kolektif majoriti yang benar-benar berfungsi, laluan yang sebenarnya digunakan pemaju hari ini menggabungkan undang-undang kontrak persendirian dengan kuasa pengambilan tanah negeri. Pemaju mula-mula menghubungi pemilik secara individu dan secara beransur-ansur memperoleh majoriti kukuh lot strata, biasanya 60% hingga 75%, melalui perjanjian sukarela, iaitu perjanjian jualan yang dirunding secara sukarela. Sebaik sahaja ambang itu dicapai, pemaju memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk mengambil paksa baki lot minoriti di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960. Ini mencetuskan perbicaraan pengambilan tanah rasmi dan pembayaran pampasan berstatutori kepada pemilik yang tidak bersetuju. Setelah pampasan diselesaikan, Pentadbir Tanah Negeri mengeluarkan Borang K, yang memindahkan pemilikan penuh lot yang sebelum ini enggan menjual kepada pemaju di bawah perenggan 5(1) Jadual Ketujuh Kanun Tanah Negara. Keseluruhan perlindungan pemilik minoriti dalam sistem ini bergantung sepenuhnya kepada betapa adilnya pampasan itu dinilai.
Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar Yang Ditarik Balik dan Apa Yang Bakal Diubahnya
KPKT menggubal Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar, turut dirujuk sebagai Akta Pembangunan Semula Bandar, yang dibentang untuk bacaan pertama di Dewan Rakyat pada 21 Ogos 2025. Ia bertujuan menggantikan syarat persetujuan sebulat suara 100% dengan kerangka pemerintahan majoriti berstatutori merentasi tiga laluan operasi pembaharuan bandar. Draf awal mencadangkan ambang persetujuan berperingkat: 80% bagi bangunan berusia bawah 30 tahun, 75% bagi bangunan melebihi 30 tahun, dan 51% bagi struktur terbiar atau tidak selamat. Jawatankuasa Pilihan Khas Parlimen kemudiannya meminda ini kepada satu ambang piawai 80% untuk semua projek tanpa mengira usia, bertujuan melindungi pemilik minoriti dengan lebih baik. Berdasarkan amalan Singapura dan Hong Kong, model ini tidak memaksa jualan tunai serta-merta sebaik sahaja 80% persetujuan dicapai; sebaliknya ia mencetuskan kajian teknikal dan rundingan berstruktur, dengan pemaju diwajibkan dari segi undang-undang menyediakan pemilik asal unit gantian yang lebih besar dan berkualiti tinggi tanpa sebarang kos, di samping menanggung sewa sementara, kos perpindahan, dan yuran penyelenggaraan awal, manakala jualan tunai pada nilai pasaran hanya disediakan untuk pemilik yang memilih untuk berpindah ke tempat lain. Namun, Rang Undang-Undang ini menerima kritikan hebat daripada masyarakat sivil, Majlis Peguam Malaysia, dan pelbagai puak politik, yang berhujah kerangka majoritarian itu melanggar Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Majlis Peguam Malaysia khususnya menegaskan bahawa draf itu memindahkan keseluruhan beban mendapatkan persetujuan kepada pemaju persendirian tanpa penyeliaan langsung kerajaan negeri, meninggalkan pemilik minoriti yang tidak bersetuju terdedah kepada pengambilan paksa di bawah Seksyen 21(4) tanpa perlindungan prosedur yang mencukupi. Akibatnya, Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar ditarik balik.
Checklist pembeli
Penduduk bandar Malaysia meningkat daripada 26.5% pada 1960 kepada 79.2% pada 2024, tetapi Akta Hakmilik Strata 1985 secara tradisinya memerlukan persetujuan sebulat suara 100% untuk menamatkan subbahagian strata, menyekat pembangunan semula bangunan lama. Jalan pintas praktikal kini ialah proses dua peringkat perjanjian sukarela diikuti pengambilan paksa. Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar yang dicadangkan akan menggantikan persetujuan sebulat suara dengan ambang majoriti 80%, tetapi ia ditarik balik pada 2026 selepas bantahan berperlembagaan berkaitan hak harta di bawah Perkara 13.
| 1 | Sahkan sama ada pemilik dalam jualan kolektif yang dicadangkan sudah menjual melalui perjanjian sukarela atau proses telah beralih kepada prosiding pengambilan paksa. |
|---|---|
| 2 | Minta asas penilaian pampasan dan bandingkan dengan urus niaga pasaran terkini bagi unit setanding di kawasan yang sama. |
| 3 | Semak sama ada tawaran pampasan mencerminkan nilai modal pasaran terbuka bagi lot khusus anda, bukan peruntukan unit bahagian yang lapuk. |
| 4 | Jika tawaran kelihatan jauh di bawah pasaran, rujuk peguam mengenai memfailkan bantahan Borang N di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960. |
| 5 | Jangan anggap angka '80% persetujuan' pemaju mempunyai kuat kuasa statutori; sahkan sama ada ia merujuk jualan perjanjian sukarela atau ambang undang-undang sebenar, kerana Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar yang menetapkan kerangka statutori 80% telah ditarik balik. |
Soalan lazim
Bolehkah pemaju memaksa jualan kolektif unit strata saya jika saya enggan menjual?
Tidak secara langsung melalui mekanisme hakmilik strata, kerana persetujuan sebulat suara secara tradisinya diperlukan. Dalam amalan, pemaju yang telah memperoleh 60% hingga 75% lot melalui perjanjian sukarela boleh memohon Pihak Berkuasa Negeri mengambil paksa lot anda di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, selepas itu Borang K memindahkan pemilikan kepada pemaju sebaik pampasan berstatutori dibayar.
Adakah kini terdapat peraturan majoriti 80% untuk jualan kolektif di Malaysia?
Tidak. Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar yang mencadangkan ambang persetujuan piawai 80% dibentang untuk bacaan pertama pada 21 Ogos 2025, tetapi ditarik balik selepas bantahan bahawa ia melanggar Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Setakat 2026, jalan pintas pengambilan paksa kekal sebagai proses yang beroperasi.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan sama ada pemilik dalam jualan kolektif yang dicadangkan sudah menjual melalui perjanjian sukarela atau proses telah beralih kepada prosiding pengambilan paksa.
Send
Minta asas penilaian pampasan dan bandingkan dengan urus niaga pasaran terkini bagi unit setanding di kawasan yang sama.
Send
Semak sama ada tawaran pampasan mencerminkan nilai modal pasaran terbuka bagi lot khusus anda, bukan peruntukan unit bahagian yang lapuk.
Send
Jika tawaran kelihatan jauh di bawah pasaran, rujuk peguam mengenai memfailkan bantahan Borang N di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960.