Lewis 观点
新山 CIQ / Bukit Chagar 附近买房：新加坡买家必须面对的
柔佛州拥有高达 9,018 套服务式公寓的庞大滞销库存。虽然紧邻 RTS Link 的项目能拿下 6.5% 的强劲收益率，但在通勤步行圈外的区域买房将面临严重的空置风险。这里教您如何避坑。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 追求高收益率、看准赚取新币薪水租客租金，且能接受局部高密度风险并确保项目位于步行范围内的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | WhatsApp 发送您的预算和选定的新山项目给 Lewis。下订前，让我们为您进行严格的步行距离与户型评估，帮你避开滞销洪流风险。 |
庞大 9,018 套滞销公寓的现实真相
新山的房地产市场长期以来因庞大的新盘供应而备受争议。截至 2025 年，NAPIC 官方报告显示，整个柔佛州未售出的服务式公寓达到惊人的 9,018 套，价值约 76 亿令吉。这是马来西亚最严重的住宅滞销。当销售人员告诉你『新山正迎来大繁荣』时，你必须时刻牢记这个数字。在 Tebrau、Danga Bay 或 Mount Austin 购买普通公寓，会让你面临激烈的租金价格战和漫长的租客寻找期。
避风港：RTS Link 步行通勤圈
柔佛州唯一能有效避开滞销洪流的区域，就是紧邻 Bukit Chagar 新柔捷运站（RTS Link）的交通走廊。步行 5 至 10 分钟即可抵达关口的项目，毛收益率高达 6.5%。赚新币的通勤族愿意支付 RM3,000 到 RM4,500 的租金，来换取每天快速往返 Woodlands 的便利。然而，如果项目需要驾车或搭接驳巴士才能到 RTS 站，它就会掉回普通滞销的大池子中，那里的公寓每年通常面临 1.5 到 3 个月的空置期。
外国人规则与特区特殊豁免
在柔佛，外国买家通常面临最低 RM100 万的 SPA 门槛。然而，新柔特区（JS-SEZ）的开发带来了一些特殊的政策微调。例如在森林城市（Forest City），外国买家可以通过专属的 MM2H 计划，以降低至仅 RM50 万的购买门槛入场。但请记住，这是特定区域政策，并不适用于更广泛的新山区或靠近 RTS Link 的项目。在签署任何合同前，务必跟您的代理核实具体的区域和税务条款。
买家检查清单
柔佛州 9,018 套未售出服务式公寓（价值 76 亿令吉）是马来西亚最严重的滞销灾区。步行可达 RTS 捷运站的项目能获得约 6.5% 的高回报，但该范围外的房产每年空置期长达 1.5 到 3 个月。外国人买房门槛为 RM100 万，唯一的例外是森林城市（Forest City）配合 JS-SEZ 推出的 RM50 万 MM2H 买房门槛。
1
2
3
4
5
| 1 | 确认项目步行至 Bukit Chagar RTS 站的时间严格在 10 分钟以内 |
|---|---|
| 2 | 如果选择需要开车或接驳车的项目，必须预留 1.5 至 3 个月的空置缓冲预算 |
| 3 | 确认房价符合外国人最低 RM100 万门槛（森林城市 JS-SEZ 特区除外） |
| 4 | 调查关口周边在建和即将完工的项目体量，避免高密度踩雷 |
| 5 | 结合 2026 年外国人 8% 印花税和柔佛州 3% 许可征费（最低 RM30,000）来核算真实的净收益目标 |
常见问题
为什么新山 RTS 沿线以外的公寓空置率那么高？
因为新山建设了极其庞大数量的高层服务式公寓（有 9,018 套未售出单位）。在步行通勤范围之外，租客拥有无数更便宜的选择，并且有很强的议价能力，这导致了较长的空置期。
我真的可以在森林城市以 RM50 万买房并申请 MM2H 吗？
可以。在新柔特区（JS-SEZ）政策下，森林城市提供最低 RM50 万的特殊 MM2H 通道。但是，该政策仅限森林城市，不适用于关口附近或新山市中心的其他项目。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
我推荐项目之前，会怎样看房地产新闻
不是每个正面新闻都是买入信号；这里整理我把房地产新闻转成项目筛选前会用的简单过滤法，避免买家被标题带着走。
Lewis 总结
好的顾问应该在新闻很热的时候帮你冷静，而不是因为标题好听就催你下订。
The Queenswoodz Bukit Jalil：低估的隐藏好盘，还是
The Queenswoodz 是 EXSIM 在 Bukit Jalil 继 Kingswoodz 之后的接棒项目。在判断它是被低估的好盘还是炒作之前，先把它放进 Bukit Jalil 真实的租金分层和供应量里比较。
Lewis 总结
我认为它不是炒作，但也谈不上「隐藏好盘」——它是一个定价合理、押注 Pavilion Bukit Jalil 家庭与生活方式需求的高端选择，只适合能接受 2029 年完工时间表、且不追求可负担房屋那种高回报的买家。
2026 年新加坡人该不该在新山买房？印花税翻倍后，数字还站得住脚吗
RTS Link 确实让新山 Bukit Chagar 沿线对领新币薪水的租客有真实吸引力，但马来西亚从 2026 年 1 月 1 日起把外国买家印花税从 4% 翻倍到 8%。这里是新加坡买家真实的入场成本算法。
Lewis 总结
对以租金收入为主、瞄准领新币薪水租客的新加坡买家来说，RTS Link 附近的新山依然行得通，但 2026 年的印花税调整让过去那种「轻松赚」的算法不再成立——现在你需要用现实的 5 年以上持有期来消化更高的入场成本，而不是短期转手。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
确认项目步行至 Bukit Chagar RTS 站的时间严格在 10 分钟以内
Send
如果选择需要开车或接驳车的项目，必须预留 1.5 至 3 个月的空置缓冲预算
Send
确认房价符合外国人最低 RM100 万门槛（森林城市 JS-SEZ 特区除外）
Send
调查关口周边在建和即将完工的项目体量，避免高密度踩雷