Lewis 观点 · 7 分钟
新山 CIQ / Bukit Chagar 附近买房：新加坡买家必须面对的 9,018 套滞销公寓真相
柔佛州拥有高达 9,018 套服务式公寓的庞大滞销库存。虽然紧邻 RTS Link 的项目能拿下 6.5% 的强劲收益率，但在通勤步行圈外的区域买房将面临严重的空置风险。这里教您如何避坑。
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快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
柔佛州 9,018 套未售出服务式公寓（价值 76 亿令吉）是马来西亚最严重的滞销灾区。步行可达 RTS 捷运站的项目能获得约 6.5% 的高回报，但该范围外的房产每年空置期长达 1.5 到 3 个月。外国人买房门槛为 RM100 万，唯一的例外是森林城市（Forest City）配合 JS-SEZ 推出的 RM50 万 MM2H 买房门槛。
Lewis verdict
新山是一个极度局部化的市场。只有在项目真正紧邻交通节点（步行至 RTS 关口 10 分钟以内）时才值得买入，以牢牢抓住通勤人群的租金红利。任何更远的距离都会让您直接与 9,018 套的滞销洪流竞争。欲了解更深层的印花税和 RTS 连接性分析，请参考我们的其他文章：/blog/johor-bahru-rts-link-property-impact 和 /blog/singaporean-buying-property-johor-bahru-2026。
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WhatsApp 发送您的预算和选定的新山项目给 Lewis。下订前，让我们为您进行严格的步行距离与户型评估，帮你避开滞销洪流风险。
Quick summary
快速结论
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适合谁
追求高收益率、看准赚取新币薪水租客租金，且能接受局部高密度风险并确保项目位于步行范围内的买家。
风险等级
高
Lewis verdict
新山是一个极度局部化的市场。只有在项目真正紧邻交通节点（步行至 RTS 关口 10 分钟以内）时才值得买入，以牢牢抓住通勤人群的租金红利。任何更远的距离都会让您直接与 9,018 套的滞销洪流竞争。欲了解更深层的印花税和 RTS 连接性分析，请参考我们的其他文章：/blog/johor-bahru-rts-link-property-impact 和 /blog/singaporean-buying-property-johor-bahru-2026。
买家行动
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| 适合谁 | 追求高收益率、看准赚取新币薪水租客租金，且能接受局部高密度风险并确保项目位于步行范围内的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| Lewis verdict | 新山是一个极度局部化的市场。只有在项目真正紧邻交通节点（步行至 RTS 关口 10 分钟以内）时才值得买入，以牢牢抓住通勤人群的租金红利。任何更远的距离都会让您直接与 9,018 套的滞销洪流竞争。欲了解更深层的印花税和 RTS 连接性分析，请参考我们的其他文章：/blog/johor-bahru-rts-link-property-impact 和 /blog/singaporean-buying-property-johor-bahru-2026。 |
| 买家行动 | WhatsApp 发送您的预算和选定的新山项目给 Lewis。下订前，让我们为您进行严格的步行距离与户型评估，帮你避开滞销洪流风险。 |
庞大 9,018 套滞销公寓的现实真相
新山的房地产市场长期以来因庞大的新盘供应而备受争议。截至 2025 年，NAPIC 官方报告显示，整个柔佛州未售出的服务式公寓达到惊人的 9,018 套，价值约 76 亿令吉。这是马来西亚最严重的住宅滞销。当销售人员告诉你『新山正迎来大繁荣』时，你必须时刻牢记这个数字。在 Tebrau、Danga Bay 或 Mount Austin 购买普通公寓，会让你面临激烈的租金价格战和漫长的租客寻找期。
避风港：RTS Link 步行通勤圈
柔佛州唯一能有效避开滞销洪流的区域，就是紧邻 Bukit Chagar 新柔捷运站（RTS Link）的交通走廊。步行 5 至 10 分钟即可抵达关口的项目，毛收益率高达 6.5%。赚新币的通勤族愿意支付 RM3,000 到 RM4,500 的租金，来换取每天快速往返 Woodlands 的便利。然而，如果项目需要驾车或搭接驳巴士才能到 RTS 站，它就会掉回普通滞销的大池子中，那里的公寓每年通常面临 1.5 到 3 个月的空置期。
外国人规则与特区特殊豁免
在柔佛，外国买家通常面临最低 RM100 万的 SPA 门槛。然而，新柔特区（JS-SEZ）的开发带来了一些特殊的政策微调。例如在森林城市（Forest City），外国买家可以通过专属的 MM2H 计划，以降低至仅 RM50 万的购买门槛入场。但请记住，这是特定区域政策，并不适用于更广泛的新山区或靠近 RTS Link 的项目。在签署任何合同前，务必跟您的代理核实具体的区域和税务条款。
买家检查清单
柔佛州 9,018 套未售出服务式公寓（价值 76 亿令吉）是马来西亚最严重的滞销灾区。步行可达 RTS 捷运站的项目能获得约 6.5% 的高回报，但该范围外的房产每年空置期长达 1.5 到 3 个月。外国人买房门槛为 RM100 万，唯一的例外是森林城市（Forest City）配合 JS-SEZ 推出的 RM50 万 MM2H 买房门槛。
1
确认项目步行至 Bukit Chagar RTS 站的时间严格在 10 分钟以内
2
如果选择需要开车或接驳车的项目，必须预留 1.5 至 3 个月的空置缓冲预算
3
确认房价符合外国人最低 RM100 万门槛（森林城市 JS-SEZ 特区除外）
4
调查关口周边在建和即将完工的项目体量，避免高密度踩雷
5
结合 2026 年外国人 8% 印花税和柔佛 2% 州征费来核算真实的净收益目标
| 1 | 确认项目步行至 Bukit Chagar RTS 站的时间严格在 10 分钟以内 |
|---|---|
| 2 | 如果选择需要开车或接驳车的项目，必须预留 1.5 至 3 个月的空置缓冲预算 |
| 3 | 确认房价符合外国人最低 RM100 万门槛（森林城市 JS-SEZ 特区除外） |
| 4 | 调查关口周边在建和即将完工的项目体量，避免高密度踩雷 |
| 5 | 结合 2026 年外国人 8% 印花税和柔佛 2% 州征费来核算真实的净收益目标 |
常见问题
为什么新山 RTS 沿线以外的公寓空置率那么高？
因为新山建设了极其庞大数量的高层服务式公寓（有 9,018 套未售出单位）。在步行通勤范围之外，租客拥有无数更便宜的选择，并且有很强的议价能力，这导致了较长的空置期。
我真的可以在森林城市以 RM50 万买房并申请 MM2H 吗？
可以。在新柔特区（JS-SEZ）政策下，森林城市提供最低 RM50 万的特殊 MM2H 通道。但是，该政策仅限森林城市，不适用于关口附近或新山市中心的其他项目。
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LRT3 与 TOD 新闻：买房看到「靠近站」不要太快心动
交通新闻可以提升一个地区的故事，但不是所有靠近站的项目都自动值得买；买家还要检查真实步行路线、租客需求、供应量和价格溢价。
Lewis verdict
好的交通确实能支撑租赁需求，但如果只是广告写靠近站、实际路线不好走，我不会因为这个理由付太高溢价。
便宜不代表值得买：可负担房屋新闻背后的真实提醒
低入场价有帮助，但买家还是要检查地点、户型、真实需求、管理费和未来流动性；便宜不一定代表项目有长期价值。
Lewis verdict
以价值为主来看，我宁愿选价格合理、有真实需求的项目，也不要只是最便宜但未来难卖的项目。
下订前，先学会用买家角度看 NAPIC 数据
官方数据不会直接告诉你买哪一个项目，但能帮你不要只相信销售话术；下订前应把成交、供应、滞销和租金证据一起看。
Lewis verdict
数据不能取代实地看房，但它是让买家不要冲动下订的好工具。
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