新加坡买家：规则与资金
贷款被拒：订金、买卖合约退出条款和下一步
实事求是地讲清楚：外国买家贷款批不下来时，订金和已签的买卖合约会怎样，以及决定结果的关键条款——写给 2026 年考虑马来西亚房产的新加坡人。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在全款与马来西亚房贷之间做选择的新加坡买家，以及准备递交跨境贷款申请的人。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 如果你正在新加坡考虑马来西亚购房，可以找 Lewis 了解符合你预算和情况的最新项目——包括外国人购买资格核对、最新配套，以及本文讨论区域的并排对比。 |
为什么文件齐全与否决定批贷速度
以下要一路算清楚的是：外国买家贷款批不下来时，订金和已签的买卖合约会怎样，以及决定结果的关键条款。 你的 SGD 收入会先换算成令吉，才进入银行的 DSR（债务偿还比率）计算，所以信贷主任评估的数字，从来不是你新加坡工资单上的那个数字。
每个阶段押在桌上的钱有多少
外国买家的付款顺序，是在融资落定之前就先押钱：2-3% 的订金锁定单位，14 天内签署买卖合约（SPA）并补足到 10%，贷款文件一签，0.5% 的贷款合同印花税也随之落地。SPA 之前被拒，冒险的只是订金——一套 RM1,000,000 的单位是 RM20,000–30,000，而订购表格里的退款条款决定你能不能拿回来。SPA 之后被拒才是昂贵的剧本：你已负有完成交易的合约义务，终止条款通常规定没收已付款项，押在桌上的不再是订金，而是全部 10%——同一套单位就是 RM100,000。
与 LEWIS 讨论
我见过的每一个惨痛案例都有一个共同点：钱在银行开口之前就付出去了。我要求客户在任何订金离开账户之前，先拿到两家银行的非正式预评——多花一个星期，但不止一次省下了六位数。
决定结果的条款——以及让你根本用不上它们的顺序
一切取决于付款之前就能读到的纸面文字：先问订购表格里有没有贷款不获批便退还订金的融资条款，并把退款条件拿成书面——各发展商做法不一，没有一条可以想当然的普遍法定权利。买二手（subsale）时，可以把 SPA 谈成以融资获批为完成条件；买新盘时你基本只能接受发展商的标准合同，订购表格里的条款就是你的保护。更彻底的办法是用顺序绕开风险：下订之前先找两家银行对你的资质做非正式预评，并记住州同意书是另一道独立条件，通常从签署 SPA 到完成注册通常 3 个月到 1 年——贷款批复不是最后一道闸。如果拒信真的来了，问清银行问题出在成数、DSR 还是估值，因为各自对应不同的解法：加净值、减负债、或者换一家银行。
行动之前，我会先核实这些
在签任何字、付任何钱之前，请你自己的律师——而不是发展商指定的律师——审阅订购表格里的退款和融资条款。 银行的放贷口味每季在变，也没有两份申请会被完全一样地审。付任何订金之前，先拿着真实文件向至少两家银行取得初步反馈，并让律师检查买卖合约里的贷款被拒条款。
买家检查清单
SPA 之前你押的是 2–3% 的订金；之后是全部 10%——RM100 万的单位就是 RM100,000。付款之前读清订购表格的退款条款，比被拒之后的任何口头保证都值钱。
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| 1 | 配偶是马来西亚人的话，在个人申请之外同时做一份联名贷款报价——公民最高可按 90% 成数评估 |
|---|---|
| 2 | 签之前先问清外国屋主的再融资条件——利率不理想时，你的退出空间比本地人窄 |
| 3 | 付订金之前，先向至少两家马来西亚银行取得初步贷款意向 |
| 4 | 把估税单（NOA）、CPF 结单、工资单和信贷报告整理成一套干净的申请材料 |
| 5 | 逐家问清外国人贷款成数、年限上限，以及新元收入的换算方法 |
常见问题
银行拒贷的话，订金会自动退还吗？
不会——没有自动退还的权利；结果取决于你签的订购表格里的退款条款。付款前把条款要成书面；如果表格对拒贷只字未提，就把订金视为有风险，先谈妥措辞再付。
如果银行不批贷款，我的订金怎么办？
订金通常是房价的 2-3%，能不能退完全取决于买卖合约里的贷款被拒条款——付款前先把这一条和退款条件拿到书面确认，因为外国人贷款成数上限只有 60%，比本地买家更容易凑不够。
新加坡人能向马来西亚银行贷到多少？
非居民一般能贷到 60%，个别银行对优质或高端客户可到 70%——而马来西亚公民首两套房可达 90%。
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我把 ABSD 这个问题当作答案里容易的那一半。海外房产确实不计入——但我绝不会让客户在没盘点完未来五年可能用到的每一项 HDB 计划之前就在马来西亚下手，因为新山的一次购买，悄悄关上的是那些门。
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对年轻买家来说，这是本系列里最贵的一条规则。一套 RM60 万的新山公寓，可能让一对夫妻失去 BTO 抽签资格——那是六位数的补贴——而我见过有人栽在「海外房产不算」的误解上。它算。请围绕它安排顺序。
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配偶是马来西亚人的话，在个人申请之外同时做一份联名贷款报价——公民最高可按 90% 成数评估
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签之前先问清外国屋主的再融资条件——利率不理想时，你的退出空间比本地人窄
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