法律与买卖合约 · 6 分钟
马来西亚2026年按物业类型划分的银行贷款成数（LTV）指南
了解马来西亚国家银行针对第一、第二及第三套房屋贷款的贷款成数（LTV）上限、RM600,000房产价值门槛、净售价计算规则，以及商业与土地融资成数与住宅贷款的差异。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
马来西亚国家银行（BNM）允许借款人第一及第二套住宅房屋贷款，在房产价值不超过RM600,000时，贷款成数（LTV）最高可达90%，即最低须缴付10%首期。若房产价值超过RM600,000，即便属于第一或第二套贷款，最高LTV也会降至80%。至于第三套或以上的房屋贷款，自2010年起实施的宏观审慎措施将LTV上限设为70%，即最低须缴付30%首期，且不论房产价值高低。商业物业则不受BNM法定LTV上限约束，银行通常提供80%至85%的贷款成数，而LTV的计算基准为扣除发展商折扣与回扣后的净售价，而非总售价。
Lewis verdict
若你计划扩展至第三套物业，须为真正的30%首期做好预算，而不能沿用第一套物业时习惯的10%首期，因为从第三套贷款起，LTV从90%骤降至70%，这是BNM刻意设计、用以遏制投机性购房的重大政策，而非可以货比三家规避的银行个别做法。即便是第一或第二套贷款，也须留意RM600,000这一房产价值门槛，因为一旦超过该门槛，最高LTV会从90%降至80%，即便该笔贷款技术上仍属于你的第一或第二套房屋贷款。须理解你的实际LTV是以扣除回扣与折扣后的净价计算，而非广告标示的总售价，因此以虚高定价搭配对应回扣所包装出的「零首期」营销噱头，实际上并不能让你获得超出净价规则所允许的更多融资。此外，就商业或土地购置而言，切勿想当然地认为住宅LTV规则同样适用——商业贷款虽无BNM硬性上限，但银行实务中通常更为保守（80%至85%），而土地融资的评估则更加须视个案而定。
买家下一步是什么？
在出价之前，须向银行确认自身适用哪一档LTV（依据贷款次数及物业价值而定），并明确询问LTV计算基准是净价还是总价。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 计划购置第三套物业的投资者、目标物业价值接近RM600,000门槛的买家，以及正在以住宅贷款预期评估商业或土地融资方案的人士。 |
|---|---|
| 风险等级 | 风险中等，因为若误判自身适用哪一档LTV（尤其是在第三套贷款或RM600,000门槛附近），可能导致买家在签约时发现所需首期资金明显不足。 |
| Lewis verdict | 若你计划扩展至第三套物业，须为真正的30%首期做好预算，而不能沿用第一套物业时习惯的10%首期，因为从第三套贷款起，LTV从90%骤降至70%，这是BNM刻意设计、用以遏制投机性购房的重大政策，而非可以货比三家规避的银行个别做法。即便是第一或第二套贷款，也须留意RM600,000这一房产价值门槛，因为一旦超过该门槛，最高LTV会从90%降至80%，即便该笔贷款技术上仍属于你的第一或第二套房屋贷款。须理解你的实际LTV是以扣除回扣与折扣后的净价计算，而非广告标示的总售价，因此以虚高定价搭配对应回扣所包装出的「零首期」营销噱头，实际上并不能让你获得超出净价规则所允许的更多融资。此外，就商业或土地购置而言，切勿想当然地认为住宅LTV规则同样适用——商业贷款虽无BNM硬性上限，但银行实务中通常更为保守（80%至85%），而土地融资的评估则更加须视个案而定。 |
| 买家行动 | 在出价之前，须向银行确认自身适用哪一档LTV（依据贷款次数及物业价值而定），并明确询问LTV计算基准是净价还是总价。 |
第一及第二套房屋贷款LTV上限
马来西亚国家银行（BNM）允许借款人的第一及第二套现有房屋贷款，贷款成数（LTV）最高可达90%，即最低首期为10%，但此90%上限仅适用于价值不超过RM600,000的住宅物业。若住宅物业价值超过RM600,000，即便属于第一或第二套贷款，最高LTV也须下调至80%，即最低首期为20%。
第三套及以上房屋贷款
为遏制投机性购房活动，马来西亚国家银行自2010年起实施宏观审慎措施，将同一借款人第三套及以上房屋贷款的LTV上限设为70%。一旦借款人已有两笔现有房屋贷款，新购置的物业贷款成数便将被限制在70%，即最低首期须达30%，且不论房产价值高低。
第三套及以上房屋贷款
| 贷款情况 | 最高LTV | 最低首期 |
|---|---|---|
| 第一/第二套房屋贷款，房产价值不超过RM600,000 | 90% | 10% |
| 第一/第二套房屋贷款，房产价值超过RM600,000 | 80% | 20% |
| 第三套及以上房屋贷款（不论价值） | 70% | 30% |
| 商业物业 | 无BNM法定上限；银行通常提供80%-85% | 通常为15%-20% |
净售价计算规则
在2026年，马来西亚国家银行严格规定LTV须以净售价为计算基准，即扣除所有发展商折扣、回扣及优惠后的价格，而非总价或买卖合约标示的表面价格。此规定堵住了以往存在的一个漏洞，即透过虚高的表面价格搭配对应回扣，人为地争取到超出净价规则本应允许的更高实际融资额度。
商业与土地融资
商业物业不受BNM法定LTV上限约束，银行通常依据各自的内部风险政策提供80%至85%的贷款成数，部分银行针对资质优良的申请人或自用型商业物业，甚至可提供高达90%的成数。土地贷款方面则没有单一的全国统一LTV标准，因为生地或空地融资须由各银行根据土地使用分类、地点及借款人个别风险状况逐案评估，评估标准通常也比已建成的住宅物业更为保守。无论哪种情况，实际获批的贷款成数仍取决于借款人的偿债比率（DSR）、信贷资讯机构（CCRIS）信用记录及个别银行的内部评估，这意味着以上所述的上限仅为监管性质的天花板，并非每位申请人都保证获得的批核成数。
买家检查清单
马来西亚国家银行（BNM）允许借款人第一及第二套住宅房屋贷款，在房产价值不超过RM600,000时，贷款成数（LTV）最高可达90%，即最低须缴付10%首期。若房产价值超过RM600,000，即便属于第一或第二套贷款，最高LTV也会降至80%。至于第三套或以上的房屋贷款，自2010年起实施的宏观审慎措施将LTV上限设为70%，即最低须缴付30%首期，且不论房产价值高低。商业物业则不受BNM法定LTV上限约束，银行通常提供80%至85%的贷款成数，而LTV的计算基准为扣除发展商折扣与回扣后的净售价，而非总售价。
| 1 | 在假定可享有90% LTV之前，须先确认目标物业价值是否高于或低于RM600,000门槛。 |
|---|---|
| 2 | 若这将是你的第三套或以上房屋贷款，须为30%的首期做好预算，而非10%至20%。 |
| 3 | 须明确向银行询问LTV计算基准是净价（扣除回扣后）还是买卖合约标示的总价。 |
| 4 | 不应想当然地认为商业物业的LTV规则与住宅相同，须向银行确认该资产类型的具体贷款成数。 |
| 5 | 购置土地时，须向银行申请逐案评估的贷款成数，而非假设适用标准住宅LTV。 |
常见问题
在马来西亚，购置第三套物业的最高贷款成数是多少？
马来西亚国家银行将同一借款人第三套或以上房屋贷款的贷款成数（LTV）上限设为70%，即不论房产价值高低，最低须缴付30%首期。这是一项自2010年起实施的宏观审慎措施。
LTV是按我同意支付的价格计算，还是按扣除回扣后的价格计算？
截至2026年，马来西亚国家银行要求LTV须以净售价为计算基准，即扣除所有发展商折扣、回扣及优惠后的价格，而非买卖合约标示的总价或表面价格。此举可防止透过虚高表面价格搭配对应回扣，人为争取更高融资额度的做法。
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在假定可享有90% LTV之前，须先确认目标物业价值是否高于或低于RM600,000门槛。
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若这将是你的第三套或以上房屋贷款，须为30%的首期做好预算，而非10%至20%。
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须明确向银行询问LTV计算基准是净价（扣除回扣后）还是买卖合约标示的总价。
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不应想当然地认为商业物业的LTV规则与住宅相同，须向银行确认该资产类型的具体贷款成数。