Undang-Undang & SPA
Margin Pinjaman Bank (LTV) Mengikut Jenis Hartanah Malaysia 2026
Had LTV Bank Negara bagi pinjaman perumahan pertama, kedua dan ketiga, ambang nilai RM600,000, peraturan harga jualan bersih, dan beza margin komersial serta tanah.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pelabur yang merancang pembelian hartanah ketiga, pembeli yang hartanah sasaran mereka berhampiran ambang RM600,000, dan sesiapa yang menilai pembiayaan komersial atau tanah berbanding jangkaan kediaman. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana, kerana tersilap menilai tahap LTV yang terpakai, terutamanya pada ambang pinjaman ketiga atau RM600,000, boleh menyebabkan pembeli kekurangan bayaran muka yang sebenarnya diperlukan semasa menandatangani. |
| Tindakan pembeli | Sahkan dengan bank anda tahap LTV yang terpakai bagi bilangan pinjaman dan nilai hartanah khusus anda sebelum membuat tawaran, dan tanya secara jelas sama ada LTV akan dikira berdasarkan harga bersih atau kasar. |
Had LTV Pinjaman Perumahan Pertama dan Kedua
Bank Negara Malaysia membenarkan sehingga 90% Nisbah Pinjaman kepada Nilai bagi pinjaman perumahan pertama dan kedua yang belum dijelaskan oleh peminjam, bermakna bayaran muka minimum 10%, tetapi maksimum 90% ini khusus terpakai bagi hartanah kediaman bernilai RM600,000 atau kurang. Bagi hartanah kediaman bernilai melebihi RM600,000, LTV maksimum dihadkan lebih rendah pada 80%, bermakna bayaran muka minimum 20%, walaupun bagi pinjaman pertama atau kedua.
Pinjaman Perumahan Ketiga dan Seterusnya
Untuk mengekang aktiviti spekulatif, Bank Negara Malaysia memperkenalkan langkah makroberhemat, berkuat kuasa sejak 2010, menghadkan LTV pada maksimum 70% bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya yang diambil oleh peminjam yang sama. Sebaik sahaja peminjam sudah mempunyai dua pinjaman perumahan belum dijelaskan, pembelian baharu dihadkan pada margin 70%, bermakna bayaran muka minimum 30%, tanpa mengira nilai hartanah.
Pinjaman Perumahan Ketiga dan Seterusnya
Senario Pinjaman
LTV Maksimum
Bayaran Muka Minimum
Senario Pinjaman
LTV Maksimum
Bayaran Muka Minimum
Senario Pinjaman
LTV Maksimum
Bayaran Muka Minimum
Senario Pinjaman
LTV Maksimum
Bayaran Muka Minimum
| Senario Pinjaman | LTV Maksimum | Bayaran Muka Minimum |
|---|---|---|
| Pinjaman perumahan 1/2, nilai hartanah RM600,000 atau kurang | 90% | 10% |
| Pinjaman perumahan 1/2, nilai hartanah melebihi RM600,000 | 80% | 20% |
| Pinjaman perumahan ke-3 dan seterusnya (apa jua nilai) | 70% | 30% |
| Hartanah komersial | Tiada had mandatori BNM; bank lazimnya menawarkan 80%-85% | Lazimnya 15%-20% |
Peraturan Harga Jualan Bersih
Pada 2026, Bank Negara Malaysia tegas mengenai LTV dikira berdasarkan harga jualan bersih, bermakna harga selepas semua diskaun, rebat dan insentif pemaju ditolak, bukan harga kasar atau harga tajuk SPA. Ini menutup lompang sejarah di mana harga tajuk yang digemukkan disertakan rebat sepadan digunakan untuk secara buatan mendapatkan pembiayaan efektif lebih tinggi daripada yang dibenarkan peraturan harga bersih.
Pembiayaan Komersial dan Tanah
Hartanah komersial tiada had LTV mandatori BNM, dan bank lazimnya menawarkan margin 80% hingga 85% berdasarkan dasar risiko dalaman mereka sendiri, dengan sesetengah bank melanjutkan sehingga 90% bagi pemohon kukuh atau premis komersial diduduki sendiri. Pinjaman tanah tiada satu angka LTV kebangsaan piawai, kerana pembiayaan tanah mentah atau kosong dinilai secara kes demi kes oleh bank individu berdasarkan klasifikasi guna tanah, lokasi dan profil risiko khusus peminjam, secara amnya lebih berhemat berbanding hartanah kediaman siap dibina. Dalam setiap kes, margin yang diluluskan sebenar masih bergantung kepada Nisbah Khidmat Hutang peminjam, rekod kredit CCRIS dan penilaian dalaman bank individu, bermakna had yang digambarkan di sini adalah siling kawal selia, bukan kadar kelulusan terjamin bagi setiap pemohon.
Checklist pembeli
Bank Negara Malaysia membenarkan sehingga 90% Nisbah Pinjaman kepada Nilai bagi pinjaman perumahan pertama dan kedua peminjam ke atas hartanah kediaman bernilai RM600,000 atau kurang, bermakna bayaran muka minimum 10%. Melebihi RM600,000, LTV maksimum jatuh kepada 80% walaupun bagi pinjaman pertama atau kedua. Bagi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya, langkah makroberhemat berkuat kuasa sejak 2010 menghadkan LTV pada 70%, bermakna bayaran muka minimum 30%, tanpa mengira nilai hartanah. Hartanah komersial tiada had LTV mandatori BNM, dengan bank lazimnya menawarkan margin 80% hingga 85%, dan LTV dikira berdasarkan harga jualan bersih selepas diskaun dan rebat pemaju, bukan harga kasar.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan sama ada hartanah sasaran anda melebihi atau di bawah ambang RM600,000 sebelum mengandaikan LTV 90% terpakai. |
|---|---|
| 2 | Jika ini akan menjadi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya anda, peruntukkan bayaran muka 30%, bukan 10-20%. |
| 3 | Tanya bank anda secara jelas sama ada LTV dikira berdasarkan harga bersih (selepas rebat) atau harga kasar SPA. |
| 4 | Jangan andaikan LTV hartanah komersial menyamai peraturan kediaman, sahkan margin khusus bank bagi jenis aset tersebut. |
| 5 | Bagi pembelian tanah, dapatkan penilaian margin kes demi kes daripada bank anda berbanding mengandaikan LTV kediaman standard terpakai. |
Soalan lazim
Apakah margin pinjaman maksimum bagi hartanah ketiga di Malaysia?
Bank Negara Malaysia menghadkan Nisbah Pinjaman kepada Nilai pada 70% bagi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya yang diambil oleh peminjam yang sama, bermakna bayaran muka minimum 30% diperlukan, tanpa mengira nilai hartanah. Ini langkah makroberhemat yang telah berkuat kuasa sejak 2010.
Adakah LTV dikira berdasarkan harga yang saya persetujui atau harga selepas rebat?
Mulai 2026, Bank Negara Malaysia memerlukan LTV dikira berdasarkan harga jualan bersih, bermakna harga selepas semua diskaun, rebat dan insentif pemaju ditolak, bukan harga kasar atau harga tajuk SPA. Ini menghalang harga tajuk digemukkan disertakan rebat sepadan daripada secara buatan mendapatkan pembiayaan lebih tinggi.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Bank vs Nilai Pasaran Malaysia 2026: Tiga Angka Penting
Beza harga tawaran, nilai pasaran dan penilaian bank, sebab penilaian bank paling konservatif, dan jurang dengan transaksi setanding menjejaskan jumlah pinjaman anda.
Kesimpulan Lewis
Penilaian bank ialah angka yang sebenarnya penting bagi pembiayaan anda, bukan harga tawaran atau malah anggaran nilai pasaran umum, kerana jumlah pinjaman anda (dan dengan itu bayaran muka tunai yang anda perlukan) dikira berdasarkan apa jua yang ditentukan oleh penilai bank anda sendiri, bukan apa yang anda persetujui untuk dibayar kepada penjual; sebelum menandatangani sebarang borang tempahan, buat semakan transaksi setanding anda sendiri berbanding data JPPH/portal terkini bagi unit serupa dalam bangunan yang sama atau kawasan berdekatan, dan anggap jurang 10%+ antara harga tawaran dan transaksi setanding terkini sebagai tanda amaran sebenar bahawa penilaian bank mungkin lebih rendah, berkemungkinan memaksa anda menampung kekurangan itu dengan tunai tambahan; dan ingat penilaian bank secara khusus menggunakan tetingkap tinjauan belakang 6-12 bulan ke atas transaksi selesai, jadi dalam pasaran yang bergerak pantas (harga meningkat atau menurun dengan cepat), boleh terdapat lengahan sebenar antara harga tawaran semasa dan apa yang sebenarnya disokong oleh data retrospektif bank.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan sama ada hartanah sasaran anda melebihi atau di bawah ambang RM600,000 sebelum mengandaikan LTV 90% terpakai.
Send
Jika ini akan menjadi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya anda, peruntukkan bayaran muka 30%, bukan 10-20%.
Send
Tanya bank anda secara jelas sama ada LTV dikira berdasarkan harga bersih (selepas rebat) atau harga kasar SPA.
Send
Jangan andaikan LTV hartanah komersial menyamai peraturan kediaman, sahkan margin khusus bank bagi jenis aset tersebut.