Undang-Undang & SPA · 6 min
Margin Pinjaman Bank (LTV) Mengikut Jenis Hartanah di Malaysia 2026
Fahami had Nisbah Pinjaman kepada Nilai (LTV) Bank Negara Malaysia bagi pinjaman perumahan pertama, kedua dan ketiga, ambang nilai hartanah RM600,000, peraturan harga jualan bersih, dan cara margin pembiayaan komersial dan tanah berbeza daripada kediaman.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Bank Negara Malaysia membenarkan sehingga 90% Nisbah Pinjaman kepada Nilai bagi pinjaman perumahan pertama dan kedua peminjam ke atas hartanah kediaman bernilai RM600,000 atau kurang, bermakna bayaran muka minimum 10%. Melebihi RM600,000, LTV maksimum jatuh kepada 80% walaupun bagi pinjaman pertama atau kedua. Bagi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya, langkah makroberhemat berkuat kuasa sejak 2010 menghadkan LTV pada 70%, bermakna bayaran muka minimum 30%, tanpa mengira nilai hartanah. Hartanah komersial tiada had LTV mandatori BNM, dengan bank lazimnya menawarkan margin 80% hingga 85%, dan LTV dikira berdasarkan harga jualan bersih selepas diskaun dan rebat pemaju, bukan harga kasar.
Lewis verdict
Jika anda merancang untuk berkembang kepada hartanah ketiga, peruntukkan bayaran muka sebenar 30%, bukan 10% yang mungkin anda biasa daripada pembelian pertama, kerana lonjakan daripada LTV 90% kepada 70% pada pinjaman ketiga ialah dasar BNM yang bererti dan disengajakan untuk melambatkan pembelian spekulatif, bukan keanehan khusus bank yang boleh anda cari alternatif. Perhatikan ambang nilai hartanah RM600,000 dengan teliti walaupun pada pinjaman pertama atau kedua, kerana melepasinya menjatuhkan LTV maksimum anda daripada 90% kepada 80% walaupun ia secara teknikal masih pinjaman perumahan pertama atau kedua anda. Fahami bahawa LTV efektif anda dikira berdasarkan harga bersih selepas rebat dan diskaun, bukan harga kasar yang diiklankan, jadi tawaran pemasaran tanpa bayaran muka yang dibina atas harga digemukkan berserta rebat sepadan sebenarnya tidak memberikan anda pembiayaan lebih daripada apa yang dibenarkan peraturan harga bersih. Dan khususnya bagi pembelian komersial atau tanah, jangan andaikan peraturan LTV kediaman terpakai, komersial tiada had keras BNM tetapi bank lazimnya lebih berhemat dalam amalan, dan pembiayaan tanah dinilai secara kes demi kes dengan lebih teliti lagi.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Sahkan dengan bank anda tahap LTV yang terpakai bagi bilangan pinjaman dan nilai hartanah khusus anda sebelum membuat tawaran, dan tanya secara jelas sama ada LTV akan dikira berdasarkan harga bersih atau kasar.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Pelabur yang merancang pembelian hartanah ketiga, pembeli yang hartanah sasaran mereka berhampiran ambang RM600,000, dan sesiapa yang menilai pembiayaan komersial atau tanah berbanding jangkaan kediaman. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana, kerana tersilap menilai tahap LTV yang terpakai, terutamanya pada ambang pinjaman ketiga atau RM600,000, boleh menyebabkan pembeli kekurangan bayaran muka yang sebenarnya diperlukan semasa menandatangani. |
| Lewis verdict | Jika anda merancang untuk berkembang kepada hartanah ketiga, peruntukkan bayaran muka sebenar 30%, bukan 10% yang mungkin anda biasa daripada pembelian pertama, kerana lonjakan daripada LTV 90% kepada 70% pada pinjaman ketiga ialah dasar BNM yang bererti dan disengajakan untuk melambatkan pembelian spekulatif, bukan keanehan khusus bank yang boleh anda cari alternatif. Perhatikan ambang nilai hartanah RM600,000 dengan teliti walaupun pada pinjaman pertama atau kedua, kerana melepasinya menjatuhkan LTV maksimum anda daripada 90% kepada 80% walaupun ia secara teknikal masih pinjaman perumahan pertama atau kedua anda. Fahami bahawa LTV efektif anda dikira berdasarkan harga bersih selepas rebat dan diskaun, bukan harga kasar yang diiklankan, jadi tawaran pemasaran tanpa bayaran muka yang dibina atas harga digemukkan berserta rebat sepadan sebenarnya tidak memberikan anda pembiayaan lebih daripada apa yang dibenarkan peraturan harga bersih. Dan khususnya bagi pembelian komersial atau tanah, jangan andaikan peraturan LTV kediaman terpakai, komersial tiada had keras BNM tetapi bank lazimnya lebih berhemat dalam amalan, dan pembiayaan tanah dinilai secara kes demi kes dengan lebih teliti lagi. |
| Tindakan pembeli | Sahkan dengan bank anda tahap LTV yang terpakai bagi bilangan pinjaman dan nilai hartanah khusus anda sebelum membuat tawaran, dan tanya secara jelas sama ada LTV akan dikira berdasarkan harga bersih atau kasar. |
Had LTV Pinjaman Perumahan Pertama dan Kedua
Bank Negara Malaysia membenarkan sehingga 90% Nisbah Pinjaman kepada Nilai bagi pinjaman perumahan pertama dan kedua yang belum dijelaskan oleh peminjam, bermakna bayaran muka minimum 10%, tetapi maksimum 90% ini khusus terpakai bagi hartanah kediaman bernilai RM600,000 atau kurang. Bagi hartanah kediaman bernilai melebihi RM600,000, LTV maksimum dihadkan lebih rendah pada 80%, bermakna bayaran muka minimum 20%, walaupun bagi pinjaman pertama atau kedua.
Pinjaman Perumahan Ketiga dan Seterusnya
Untuk mengekang aktiviti spekulatif, Bank Negara Malaysia memperkenalkan langkah makroberhemat, berkuat kuasa sejak 2010, menghadkan LTV pada maksimum 70% bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya yang diambil oleh peminjam yang sama. Sebaik sahaja peminjam sudah mempunyai dua pinjaman perumahan belum dijelaskan, pembelian baharu dihadkan pada margin 70%, bermakna bayaran muka minimum 30%, tanpa mengira nilai hartanah.
Pinjaman Perumahan Ketiga dan Seterusnya
| Senario Pinjaman | LTV Maksimum | Bayaran Muka Minimum |
|---|---|---|
| Pinjaman perumahan 1/2, nilai hartanah RM600,000 atau kurang | 90% | 10% |
| Pinjaman perumahan 1/2, nilai hartanah melebihi RM600,000 | 80% | 20% |
| Pinjaman perumahan ke-3 dan seterusnya (apa jua nilai) | 70% | 30% |
| Hartanah komersial | Tiada had mandatori BNM; bank lazimnya menawarkan 80%-85% | Lazimnya 15%-20% |
Peraturan Harga Jualan Bersih
Pada 2026, Bank Negara Malaysia tegas mengenai LTV dikira berdasarkan harga jualan bersih, bermakna harga selepas semua diskaun, rebat dan insentif pemaju ditolak, bukan harga kasar atau harga tajuk SPA. Ini menutup lompang sejarah di mana harga tajuk yang digemukkan disertakan rebat sepadan digunakan untuk secara buatan mendapatkan pembiayaan efektif lebih tinggi daripada yang dibenarkan peraturan harga bersih.
Pembiayaan Komersial dan Tanah
Hartanah komersial tiada had LTV mandatori BNM, dan bank lazimnya menawarkan margin 80% hingga 85% berdasarkan dasar risiko dalaman mereka sendiri, dengan sesetengah bank melanjutkan sehingga 90% bagi pemohon kukuh atau premis komersial diduduki sendiri. Pinjaman tanah tiada satu angka LTV kebangsaan piawai, kerana pembiayaan tanah mentah atau kosong dinilai secara kes demi kes oleh bank individu berdasarkan klasifikasi guna tanah, lokasi dan profil risiko khusus peminjam, secara amnya lebih berhemat berbanding hartanah kediaman siap dibina. Dalam setiap kes, margin yang diluluskan sebenar masih bergantung kepada Nisbah Khidmat Hutang peminjam, rekod kredit CCRIS dan penilaian dalaman bank individu, bermakna had yang digambarkan di sini adalah siling kawal selia, bukan kadar kelulusan terjamin bagi setiap pemohon.
Checklist pembeli
Bank Negara Malaysia membenarkan sehingga 90% Nisbah Pinjaman kepada Nilai bagi pinjaman perumahan pertama dan kedua peminjam ke atas hartanah kediaman bernilai RM600,000 atau kurang, bermakna bayaran muka minimum 10%. Melebihi RM600,000, LTV maksimum jatuh kepada 80% walaupun bagi pinjaman pertama atau kedua. Bagi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya, langkah makroberhemat berkuat kuasa sejak 2010 menghadkan LTV pada 70%, bermakna bayaran muka minimum 30%, tanpa mengira nilai hartanah. Hartanah komersial tiada had LTV mandatori BNM, dengan bank lazimnya menawarkan margin 80% hingga 85%, dan LTV dikira berdasarkan harga jualan bersih selepas diskaun dan rebat pemaju, bukan harga kasar.
| 1 | Sahkan sama ada hartanah sasaran anda melebihi atau di bawah ambang RM600,000 sebelum mengandaikan LTV 90% terpakai. |
|---|---|
| 2 | Jika ini akan menjadi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya anda, peruntukkan bayaran muka 30%, bukan 10-20%. |
| 3 | Tanya bank anda secara jelas sama ada LTV dikira berdasarkan harga bersih (selepas rebat) atau harga kasar SPA. |
| 4 | Jangan andaikan LTV hartanah komersial menyamai peraturan kediaman, sahkan margin khusus bank bagi jenis aset tersebut. |
| 5 | Bagi pembelian tanah, dapatkan penilaian margin kes demi kes daripada bank anda berbanding mengandaikan LTV kediaman standard terpakai. |
Soalan lazim
Apakah margin pinjaman maksimum bagi hartanah ketiga di Malaysia?
Bank Negara Malaysia menghadkan Nisbah Pinjaman kepada Nilai pada 70% bagi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya yang diambil oleh peminjam yang sama, bermakna bayaran muka minimum 30% diperlukan, tanpa mengira nilai hartanah. Ini langkah makroberhemat yang telah berkuat kuasa sejak 2010.
Adakah LTV dikira berdasarkan harga yang saya persetujui atau harga selepas rebat?
Mulai 2026, Bank Negara Malaysia memerlukan LTV dikira berdasarkan harga jualan bersih, bermakna harga selepas semua diskaun, rebat dan insentif pemaju ditolak, bukan harga kasar atau harga tajuk SPA. Ini menghalang harga tajuk digemukkan disertakan rebat sepadan daripada secara buatan mendapatkan pembiayaan lebih tinggi.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan sama ada hartanah sasaran anda melebihi atau di bawah ambang RM600,000 sebelum mengandaikan LTV 90% terpakai.
Send
Jika ini akan menjadi pinjaman perumahan ketiga atau seterusnya anda, peruntukkan bayaran muka 30%, bukan 10-20%.
Send
Tanya bank anda secara jelas sama ada LTV dikira berdasarkan harga bersih (selepas rebat) atau harga kasar SPA.
Send
Jangan andaikan LTV hartanah komersial menyamai peraturan kediaman, sahkan margin khusus bank bagi jenis aset tersebut.