法律与买卖合约 · 5 分钟
马来西亚2026年地产经纪佣金税率：法定上限详解
了解马来西亚地产买卖及租赁交易中由BOVAEP规定的佣金法定上限、惯例上由谁支付佣金，以及服务税如何在议定费用之上另行征收。
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快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
在马来西亚，地产经纪佣金上限由估价师、评估师、地产代理及物业经理局（BOVAEP，亦称LPPEH）规定。买卖交易的佣金上限为最终成交价的3%，惯例上由卖方支付，且可向下协商。住宅租赁交易的佣金上限则为一个月租金或整个租期总租金的10%，以较低者为准。地产代理佣金另须缴纳8%的服务税，此税须在佣金本身之上另行加收。
Lewis verdict
应把BOVAEP设定的上限（买卖3%、租赁按一个月租金或总租金10%中较低者计算）视为可向下协商的上限，而非固定不可议价的费率，尤其在高价房产交易中，即便按较低的百分比计算，经纪所得的绝对金额仍相当可观。须事先明确询问所报佣金数字是否已包含8%的服务税，还是须另行加收，因为这是账单纠纷中常见的混淆点。此外须记住，标准买卖交易的惯例是由卖方向经纪支付佣金，而非买方，因此若你身为买家被要求直接支付经纪佣金，这一做法值得依据市场标准惯例提出质疑。
买家下一步是什么？
在签署代理协议前，须以书面形式确认佣金百分比，以及是否已包含服务税，并须主动协商费率，而非想当然地认为BOVAEP上限即为固定费率。
Quick summary
快速结论
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| 适合谁 | 正在协商经纪费用的卖家、正在放租物业的业主，以及正在确认由谁负责支付佣金的买家或租户。 |
|---|---|
| 风险等级 | 风险较低，因为佣金上限受BOVAEP规管，但若将该上限误当作固定费率而非可协商的上限，或误以为服务税已包含在报价内，则仍存在实际多付费用的风险。 |
| Lewis verdict | 应把BOVAEP设定的上限（买卖3%、租赁按一个月租金或总租金10%中较低者计算）视为可向下协商的上限，而非固定不可议价的费率，尤其在高价房产交易中，即便按较低的百分比计算，经纪所得的绝对金额仍相当可观。须事先明确询问所报佣金数字是否已包含8%的服务税，还是须另行加收，因为这是账单纠纷中常见的混淆点。此外须记住，标准买卖交易的惯例是由卖方向经纪支付佣金，而非买方，因此若你身为买家被要求直接支付经纪佣金，这一做法值得依据市场标准惯例提出质疑。 |
| 买家行动 | 在签署代理协议前，须以书面形式确认佣金百分比，以及是否已包含服务税，并须主动协商费率，而非想当然地认为BOVAEP上限即为固定费率。 |
谁负责制定佣金上限
估价师、评估师、地产代理及物业经理局，通常以其马来文缩写BOVAEP或LPPEH称之，是负责制定马来西亚持牌地产经纪可收取佣金上限的监管机构。这些上限适用于买卖及租赁交易，但两者在计算结构与基准上有所不同。
买卖及租赁佣金上限
就买卖交易而言，无论是住宅还是商业物业，佣金上限均为最终成交价的3%。此3%属于监管性质的上限，而非固定费率，实务中经常由卖方与经纪协商压低。按惯例，买卖交易的佣金由卖方支付，而非买方。就住宅租赁交易而言，佣金上限则为一个月租金或整个租期总租金的10%，以较低者为准。
买卖及租赁佣金上限
| 交易类型 | 佣金上限 | 惯例付款方 |
|---|---|---|
| 买卖（住宅/商业） | 最终成交价的3%，可向下协商 | 卖方 |
| 租赁（住宅） | 一个月租金或总租金的10%，以较低者为准 | 业主（视安排而定） |
代理佣金的服务税
地产代理服务在马来西亚被列为应课税服务，意味着经纪佣金须缴纳服务税（SST），现行税率为8%，须在佣金本身之上另行加收。这也是协商过程中经常引起混淆的地方，因为所报的佣金百分比是否已包含SST部分，须视经纪或代理机构呈报数字的方式而定。
为何上限是天花板而非固定费率
由于BOVAEP设定的3%买卖上限及各项租赁上限均属于监管性质的最高限额，实务中实际协商所得的费率差异颇大，且往往低于该上限，尤其是在高价交易中，即便按较低的百分比计算，经纪所得的绝对佣金金额仍相当可观。卖方或业主在与经纪协商时，应把已公布的上限视为可议价的起始天花板，而非自动、不可协商的固定收费。
买家检查清单
在马来西亚，地产经纪佣金上限由估价师、评估师、地产代理及物业经理局（BOVAEP，亦称LPPEH）规定。买卖交易的佣金上限为最终成交价的3%，惯例上由卖方支付，且可向下协商。住宅租赁交易的佣金上限则为一个月租金或整个租期总租金的10%，以较低者为准。地产代理佣金另须缴纳8%的服务税，此税须在佣金本身之上另行加收。
| 1 | 在放盘出售或出租物业前，须以书面形式确认佣金百分比。 |
|---|---|
| 2 | 应将3%买卖上限及租赁上限视为可协商的天花板，而非固定费率，尤其是在高价物业交易中。 |
| 3 | 须明确询问所报佣金数字是否已包含8%的服务税，抑或须另行加收。 |
| 4 | 在签署代理协议前，须确认由谁负责支付佣金，因为惯例是买卖交易由卖方支付。 |
| 5 | 就租赁而言，须核实上限是按一个月租金还是总租期租金的10%计算，并确认适用的是较低者。 |
常见问题
在马来西亚，买卖房产3%的经纪佣金是固定费率吗？
不是。BOVAEP设定的3%属于监管性质的上限，而非固定费率，实务中经常由卖方与经纪协商压低，尤其是在高价物业交易中。
我是否需要在经纪佣金之外另行缴纳服务税？
是的。地产代理服务在马来西亚属于应课税服务，因此经纪佣金须缴纳8%的服务税，须在议定的佣金金额之上另行加收。务必向经纪确认所报数字是否已包含此项税款。
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在放盘出售或出租物业前，须以书面形式确认佣金百分比。
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应将3%买卖上限及租赁上限视为可协商的天花板，而非固定费率，尤其是在高价物业交易中。
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须明确询问所报佣金数字是否已包含8%的服务税，抑或须另行加收。
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在签署代理协议前，须确认由谁负责支付佣金，因为惯例是买卖交易由卖方支付。