法律与买卖合约 · 7 分钟
马来西亚2026年印花税（MOT）税率完整指南
详细解析马来西亚2026年房产转让累进印花税税率、首购族豁免规定、外国买家附加税，以及将计算责任转移至买家与其律师身上的全新自我评估制度。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
转让文件（MOT）的印花税采用累进结构：首10万令吉按1%计算，接下来的40万令吉按2%计算，再接下来的50万令吉按3%计算，超过100万令吉的部分则按4%计算，税基以买卖合约价格与产业估价局（JPPH）估值两者中较高者为准。从未拥有、继承或共同持有过任何住宅物业的马来西亚公民，可根据P.U.(A) 448/2025号法令，就MOT及贷款合约同时享有100%印花税豁免。自2026年1月1日起，马来西亚已转向印花税自我评估制度，意味着计算与申报正确税额的责任，如今落在买家与其律师身上，而非内陆税收局（LHDN）。
Lewis verdict
首购族资格的认定是绝对且非黑即白的，因此不要仅因为自己从未亲自付款买过房，就想当然地认为自己符合资格。只要你的名字曾经出现在任何住宅产权文件上，哪怕只是继承所得的极小份额，你都将丧失P.U.(A) 448/2025号法令下的豁免资格。若你与已拥有房产的配偶联名购房，应具体向律师询问，能否依据国家土地法典第14A表格，就你个人持有的不可分割份额申请按比例的部分豁免，而不要想当然地认为完全无法享有任何豁免。同时须理解，自2026年起，在自我评估制度下，正确计算印花税的责任已转移至你与你的律师身上，若出现计算错误，如今须由你自行承担风险，而非依赖LHDN事后默默为你纠正。最后，须留意在同一房产价值下，公民与外国买家之间的税负差距极为悬殊，这是任何跨境比较都值得纳入考量的实际成本差异。
买家下一步是什么？
在签署买卖合约前，先与律师确认自身的首购族身份，若与不符合资格的一方联名购房，须明确询问是否可申请按比例的部分豁免。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 正在为交易成本编列预算的购房者、正在核实自身首购族豁免资格的买家，以及联名购房中一方已拥有房产的情况。 |
|---|---|
| 风险等级 | 作为一项成本概念，风险本身不高，但在2026年自我评估制度下，误算的风险有所上升，因为如今主要由买家的律师而非LHDN承担确保数字准确的首要责任。 |
| Lewis verdict | 首购族资格的认定是绝对且非黑即白的，因此不要仅因为自己从未亲自付款买过房，就想当然地认为自己符合资格。只要你的名字曾经出现在任何住宅产权文件上，哪怕只是继承所得的极小份额，你都将丧失P.U.(A) 448/2025号法令下的豁免资格。若你与已拥有房产的配偶联名购房，应具体向律师询问，能否依据国家土地法典第14A表格，就你个人持有的不可分割份额申请按比例的部分豁免，而不要想当然地认为完全无法享有任何豁免。同时须理解，自2026年起，在自我评估制度下，正确计算印花税的责任已转移至你与你的律师身上，若出现计算错误，如今须由你自行承担风险，而非依赖LHDN事后默默为你纠正。最后，须留意在同一房产价值下，公民与外国买家之间的税负差距极为悬殊，这是任何跨境比较都值得纳入考量的实际成本差异。 |
| 买家行动 | 在签署买卖合约前，先与律师确认自身的首购族身份，若与不符合资格的一方联名购房，须明确询问是否可申请按比例的部分豁免。 |
累进印花税结构
转让文件（俗称MOT）的印花税，是根据《1949年印花税法令》第一附表，按从价累进方式征收，即税率会随房产价值的提高而分级递增。关键在于，税基以买卖合约成交价与产业估价局（JPPH）官方市场估值两者中较高者为准，因此即便房产以低于市场表面价值成交，只要JPPH的估值高于合约价，也无法借此逃避较高的税额评估。这一结构同时适用于马来西亚公民及永久居民的住宅与商业物业转让。
累进印花税结构
| 价值区间 | 边际税率 | 区间内最高税额 | 累计税额（区间上限） |
|---|---|---|---|
| 首10万令吉 | 1% | RM1,000 | RM1,000 |
| 10万零1令吉至50万令吉 | 2% | RM8,000 | RM9,000 |
| 50万零1令吉至100万令吉 | 3% | RM15,000 | RM24,000 |
| 超过100万令吉部分 | 4%（超出部分） | 视情况而定 | RM24,000 + 超出部分的4% |
自2026年1月1日起实施的自我评估制度
自2026年1月1日起，马来西亚已从官方评估制度转向印花税自我评估制度，此制度依据《2025年财政法令》及《2025年税务征收、管理与执行措施法令》而立。此举将计算、申报并缴纳正确印花税的责任，转移至纳税人及其律师身上，而不再由LHDN自行进行评估。LHDN正分阶段推行此制度，第一阶段涵盖的文件，即于2026年1月1日或之后签署的租赁协议与贷款文件，已须适用自我评估，且《1949年印花税法令》下的执法机制也已相应加强，以配合这一新的责任分配。
首购族豁免与联名购房
符合资格的马来西亚公民，可依据P.U.(A) 448/2025号法令，就转让文件及相应的贷款合约同时享有100%印花税豁免。首购族的定义是绝对的：申请人须从未在马来西亚拥有、继承、共同持有或以馈赠方式取得任何住宅物业，只要其名字曾经出现在任何住宅地契或分层地契上，哪怕仅是继承所得的极小份额，即丧失资格。若夫妻双方各自均符合首购族资格，可联名签署买卖合约并共同享有全额豁免。但若首购族与不符合资格的一方（例如已拥有房产的配偶）联名购房，则无法就整笔交易申请全额豁免，不过根据LHDN的实务做法，符合资格的一方仍可依据国家土地法典第14A表格，以分权共有人身份，就自己所持有的不可分割份额申请按比例的部分豁免。
外国买家附加税与总税负对比
自2024年财政预算案起，购买住宅物业的外国买家须缴纳统一附加税率，按整体估值或成交价全额征收，不设累进分级。永久居民则不受此附加税影响，继续按公民适用的标准累进税率（1%至4%）缴税。不同买家类别之间的总税负差距十分悬殊，且随房产价值升高而进一步扩大。
外国买家附加税与总税负对比
| 买家类别 | 房产价值50万令吉 | 房产价值100万令吉 |
|---|---|---|
| 公民首购族 [P.U.(A) 448/2025] | RM0 | RM24,000 |
| 公民/永久居民（标准税率） | RM9,000 | RM24,000 |
| 外国买家（住宅） | RM40,000 | RM80,000 |
| 外国买家（商业） | RM20,000 | RM40,000 |
买家检查清单
转让文件（MOT）的印花税采用累进结构：首10万令吉按1%计算，接下来的40万令吉按2%计算，再接下来的50万令吉按3%计算，超过100万令吉的部分则按4%计算，税基以买卖合约价格与产业估价局（JPPH）估值两者中较高者为准。从未拥有、继承或共同持有过任何住宅物业的马来西亚公民，可根据P.U.(A) 448/2025号法令，就MOT及贷款合约同时享有100%印花税豁免。自2026年1月1日起，马来西亚已转向印花税自我评估制度，意味着计算与申报正确税额的责任，如今落在买家与其律师身上，而非内陆税收局（LHDN）。
| 1 | 在假定自己符合P.U.(A) 448/2025号法令的豁免资格前，须先与律师确认自身是否完全符合首购族的绝对定义。 |
|---|---|
| 2 | 若与不符合资格的共有人联名购房，须询问是否可就自己持有的不可分割份额申请按比例的部分豁免。 |
| 3 | 须要求律师以书面形式提供印花税计算结果，因为在2026年自我评估制度下，准确性的责任如今由你自行承担。 |
| 4 | 在敲定预算前，须确认税额将以买卖合约价格计算，还是以更高的JPPH估值计算。 |
| 5 | 若你是外国买家，须为统一附加税率预留预算，因为它按全额成交价征收，须叠加在标准分级税率之上。 |
常见问题
如果我个人从未购买过房产，是否就自动符合首购族印花税豁免资格？
不一定。P.U.(A) 448/2025号法令下的豁免要求你从未在马来西亚拥有、继承、共同持有或以馈赠方式取得任何住宅物业。只要你的名字曾出现在任何住宅产权文件上，哪怕仅是继承所得的极小份额，无论你是否曾亲自付款，都将丧失资格。
在2026年新制度下，谁须负责正确计算我的印花税？
在自2026年1月1日起实施的印花税自我评估制度下，正确计算、申报并缴纳税款的责任，落在纳税人及其律师身上，而非LHDN。《1949年印花税法令》下的执法机制也已相应加强。
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在假定自己符合P.U.(A) 448/2025号法令的豁免资格前，须先与律师确认自身是否完全符合首购族的绝对定义。
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若与不符合资格的共有人联名购房，须询问是否可就自己持有的不可分割份额申请按比例的部分豁免。
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须要求律师以书面形式提供印花税计算结果，因为在2026年自我评估制度下，准确性的责任如今由你自行承担。
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在敲定预算前，须确认税额将以买卖合约价格计算，还是以更高的JPPH估值计算。