Undang-Undang & SPA · 7 min
Kadar Duti Setem (MOT) Malaysia 2026: Panduan Lengkap
Rincian penuh kadar duti setem progresif Malaysia bagi pindah milik hartanah pada 2026, pengecualian pembeli rumah kali pertama, surcaj pembeli asing, dan sistem taksir sendiri baharu yang mengalihkan tanggungjawab pengiraan kepada pembeli dan peguam mereka.
Quick answers
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
Apakah ringkasan pantas?
Duti setem ke atas instrumen pindah milik (MOT) mengikut struktur progresif: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM400,000 seterusnya, 3% bagi RM500,000 seterusnya, dan 4% bagi baki melebihi RM1,000,000, dikira berdasarkan mana yang lebih tinggi antara harga SPA atau penilaian JPPH. Warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki, mewarisi atau memiliki bersama mana-mana hartanah kediaman layak mendapat pengecualian duti setem 100% ke atas MOT dan perjanjian pinjaman di bawah P.U.(A) 448/2025. Mulai 1 Januari 2026, Malaysia beralih kepada Sistem Taksir Sendiri Duti Setem, bermakna pembeli dan peguam mereka, bukan LHDN, kini bertanggungjawab mengira dan mengisytiharkan duti yang betul.
Lewis verdict
Status pembeli kali pertama adalah mutlak dan tidak berbelah bahagi, jadi jangan andaikan anda layak semata-mata kerana anda tidak pernah membayar hartanah secara peribadi. Jika nama anda pernah tercatat pada hak milik kediaman, walaupun sekadar bahagian pecahan yang diwarisi, anda hilang kelayakan pengecualian P.U.(A) 448/2025. Jika anda membeli bersama pasangan yang sudah memiliki hartanah, tanya peguam anda secara khusus mengenai pengecualian separa berkadar bahagi yang tersedia ke atas bahagian tidak berbahagi anda sendiri di bawah Borang 14A, berbanding mengandaikan anda tidak mendapat apa-apa. Dan fahami bahawa mulai 2026, tanggungjawab mengira duti setem dengan betul telah beralih kepada anda dan peguam anda di bawah sistem taksir sendiri, jadi kesilapan kini menjadi risiko anda untuk dikesan, bukan sesuatu yang diperbetulkan senyap-senyap oleh LHDN. Akhir sekali, perhatikan jurang ketara antara liabiliti warganegara dan pembeli asing pada nilai hartanah yang sama, itu perbezaan kos sebenar yang wajar diambil kira dalam sebarang perbandingan rentas sempadan.
Apakah langkah pembeli seterusnya?
Sahkan status pembeli kali pertama anda dengan peguam sebelum menandatangani SPA, dan tanya secara jelas sama ada pengecualian separa berkadar bahagi terpakai jika anda membeli bersama pihak yang tidak layak.
Quick summary
Jawapan pantas
Ringkasan praktikal sebelum membaca artikel penuh.
| Sesuai untuk | Pembeli rumah yang membuat belanjawan untuk kos transaksi, pembeli kali pertama yang menyemak kelayakan pengecualian mereka, dan pembeli bersama di mana salah satu pihak sudah memiliki hartanah. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah sebagai konsep kos, tetapi risiko salah kira telah meningkat di bawah sistem taksir sendiri 2026, di mana peguam pembeli, bukan LHDN, kini memikul tanggungjawab utama memastikan angka itu betul. |
| Lewis verdict | Status pembeli kali pertama adalah mutlak dan tidak berbelah bahagi, jadi jangan andaikan anda layak semata-mata kerana anda tidak pernah membayar hartanah secara peribadi. Jika nama anda pernah tercatat pada hak milik kediaman, walaupun sekadar bahagian pecahan yang diwarisi, anda hilang kelayakan pengecualian P.U.(A) 448/2025. Jika anda membeli bersama pasangan yang sudah memiliki hartanah, tanya peguam anda secara khusus mengenai pengecualian separa berkadar bahagi yang tersedia ke atas bahagian tidak berbahagi anda sendiri di bawah Borang 14A, berbanding mengandaikan anda tidak mendapat apa-apa. Dan fahami bahawa mulai 2026, tanggungjawab mengira duti setem dengan betul telah beralih kepada anda dan peguam anda di bawah sistem taksir sendiri, jadi kesilapan kini menjadi risiko anda untuk dikesan, bukan sesuatu yang diperbetulkan senyap-senyap oleh LHDN. Akhir sekali, perhatikan jurang ketara antara liabiliti warganegara dan pembeli asing pada nilai hartanah yang sama, itu perbezaan kos sebenar yang wajar diambil kira dalam sebarang perbandingan rentas sempadan. |
| Tindakan pembeli | Sahkan status pembeli kali pertama anda dengan peguam sebelum menandatangani SPA, dan tanya secara jelas sama ada pengecualian separa berkadar bahagi terpakai jika anda membeli bersama pihak yang tidak layak. |
Struktur Duti Setem Progresif
Duti setem ke atas instrumen pindah milik, biasa dipanggil MOT, dikenakan di bawah Jadual Pertama Akta Setem 1949 secara progresif dan ad valorem, bermakna kadar meningkat mengikut kelompok apabila nilai hartanah meningkat. Yang penting, duti dikira berdasarkan mana yang lebih tinggi antara harga transaksi SPA atau penilaian pasaran rasmi JPPH, jadi hartanah yang dibeli bawah nilai pasaran ketara tidak terlepas daripada taksiran lebih tinggi jika JPPH menilainya lebih tinggi daripada harga yang dipersetujui. Struktur ini terpakai bagi pindah milik kediaman dan komersial untuk warganegara Malaysia dan pemastautin tetap.
Struktur Duti Setem Progresif
| Julat Nilai | Kadar Marginal | Duti Maksimum Dalam Julat | Duti Kumulatif Pada Had Atas |
|---|---|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% | RM1,000 | RM1,000 |
| RM100,001 - RM500,000 | 2% | RM8,000 | RM9,000 |
| RM500,001 - RM1,000,000 | 3% | RM15,000 | RM24,000 |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% ke atas lebihan | Berubah-ubah | RM24,000 + 4% ke atas lebihan |
Sistem Taksir Sendiri Mulai 1 Januari 2026
Mulai 1 Januari 2026, Malaysia beralih daripada sistem taksiran rasmi kepada Sistem Taksir Sendiri Duti Setem, digubal di bawah Akta Kewangan 2025 dan Akta Langkah-Langkah Kutipan, Pentadbiran dan Penguatkuasaan Cukai 2025. Ini mengalihkan tanggungjawab mengira, mengisytiharkan dan membayar duti setem yang betul kepada pembayar cukai dan peguam mereka, berbanding LHDN yang membuat taksiran sendiri. LHDN sedang melaksanakan ini secara berperingkat, dengan instrumen Fasa 1, iaitu perjanjian sewaan dan dokumen pinjaman yang dilaksanakan pada atau selepas 1 Januari 2026, sudah memerlukan taksir sendiri, dan mekanisme penguatkuasaan di bawah Akta Setem 1949 telah diperkukuh selaras dengan tanggungjawab baharu ini.
Pengecualian Pembeli Rumah Kali Pertama dan Pembelian Bersama
Warganegara Malaysia yang layak menerima pengecualian duti setem 100% ke atas kedua-dua instrumen pindah milik dan perjanjian pinjaman berkaitan di bawah P.U.(A) 448/2025. Takrif pembeli kali pertama adalah mutlak: pemohon tidak boleh pernah memiliki, mewarisi, memiliki bersama atau menerima sebagai hadiah mana-mana hartanah kediaman di Malaysia, dan jika nama mereka pernah tercatat pada hak milik tanah kediaman atau hak milik strata, walaupun sekadar bahagian pecahan yang diwarisi, mereka hilang kelayakan. Jika kedua-dua pasangan masing-masing layak sebagai pembeli kali pertama, mereka boleh menandatangani SPA bersama dan menerima pengecualian penuh bersama-sama. Tetapi jika pembeli kali pertama membeli bersama pihak yang tidak layak, seperti pasangan yang sudah memiliki hartanah, pengecualian penuh tidak boleh dituntut ke atas keseluruhan transaksi, walaupun amalan LHDN membenarkan pihak yang layak memohon pengecualian separa ke atas bahagian tidak berbahagi mereka sendiri, dipegang sebagai pemilik bersama di bawah Borang 14A Kanun Tanah Negara.
Surcaj Pembeli Asing dan Perbandingan Liabiliti Keseluruhan
Sejak Bajet 2024, kadar surcaj rata terpakai bagi pembeli asing yang membeli hartanah kediaman, dikenakan ke atas keseluruhan nilai ditaksir atau harga transaksi tanpa kelompok progresif. Pemastautin Tetap kekal dikecualikan daripada surcaj ini dan terus membayar kadar progresif standard 1% hingga 4% seperti warganegara. Jurang liabiliti keseluruhan antara kategori pembeli adalah besar dan melebar dengan nilai hartanah.
Surcaj Pembeli Asing dan Perbandingan Liabiliti Keseluruhan
| Kategori Pembeli | Pada RM500,000 | Pada RM1,000,000 |
|---|---|---|
| Pembeli Kali Pertama Warganegara [P.U.(A) 448/2025] | RM0 | RM24,000 |
| Warganegara/PR Standard | RM9,000 | RM24,000 |
| Pembeli Asing, Kediaman | RM40,000 | RM80,000 |
| Pembeli Asing, Komersial | RM20,000 | RM40,000 |
Checklist pembeli
Duti setem ke atas instrumen pindah milik (MOT) mengikut struktur progresif: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM400,000 seterusnya, 3% bagi RM500,000 seterusnya, dan 4% bagi baki melebihi RM1,000,000, dikira berdasarkan mana yang lebih tinggi antara harga SPA atau penilaian JPPH. Warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki, mewarisi atau memiliki bersama mana-mana hartanah kediaman layak mendapat pengecualian duti setem 100% ke atas MOT dan perjanjian pinjaman di bawah P.U.(A) 448/2025. Mulai 1 Januari 2026, Malaysia beralih kepada Sistem Taksir Sendiri Duti Setem, bermakna pembeli dan peguam mereka, bukan LHDN, kini bertanggungjawab mengira dan mengisytiharkan duti yang betul.
| 1 | Sahkan dengan peguam anda sama ada anda memenuhi takrif mutlak pembeli kali pertama sebelum mengandaikan pengecualian P.U.(A) 448/2025 terpakai. |
|---|---|
| 2 | Jika membeli bersama pemilik bersama yang tidak layak, tanya mengenai pengecualian separa berkadar bahagi ke atas bahagian tidak berbahagi anda sendiri. |
| 3 | Dapatkan pengiraan duti setem peguam anda secara bertulis, kerana tanggungjawab ketepatan kini terletak pada anda di bawah sistem taksir sendiri 2026. |
| 4 | Sahkan sama ada duti akan ditaksir berdasarkan harga SPA atau penilaian JPPH yang lebih tinggi sebelum memuktamadkan belanjawan anda. |
| 5 | Jika anda pembeli asing, peruntukkan belanjawan bagi surcaj rata di atas kadar kelompok standard, kerana ia terpakai ke atas keseluruhan nilai transaksi. |
Soalan lazim
Adakah saya secara automatik layak mendapat pengecualian duti setem pembeli kali pertama jika saya tidak pernah membeli hartanah sendiri?
Tidak semestinya. Pengecualian di bawah P.U.(A) 448/2025 memerlukan anda tidak pernah memiliki, mewarisi, memiliki bersama atau menerima sebagai hadiah mana-mana hartanah kediaman di Malaysia. Jika nama anda pernah tercatat pada hak milik kediaman, walaupun sekadar bahagian pecahan yang diwarisi, anda hilang kelayakan, tidak kira sama ada anda membayarnya secara peribadi.
Siapa kini bertanggungjawab mengira duti setem saya dengan betul di bawah sistem 2026?
Di bawah Sistem Taksir Sendiri Duti Setem, berkuat kuasa mulai 1 Januari 2026, tanggungjawab mengira, mengisytiharkan dan membayar duti yang betul terletak pada pembayar cukai dan peguam mereka, bukan LHDN. Mekanisme penguatkuasaan di bawah Akta Setem 1949 telah diperkukuh selaras dengan ini.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Berita LRT3 dan TOD: Cara Pembeli Menilai Dakwaan 'Dekat Stesen'
Berita transit boleh menguatkan cerita kawasan, tetapi projek tidak automatik bagus hanya kerana dekat stesen.
Lewis verdict
Akses transit yang baik boleh bantu demand sewa, tetapi saya tidak akan bayar premium tinggi jika stesen itu tidak praktikal untuk laluan harian.
Rumah Murah Tidak Semestinya Berbaloi: Maksud Sebenar Berita Rumah Mampu Milik
Harga masuk rendah membantu, tetapi pembeli masih perlu semak lokasi, layout, demand, maintenance dan liquidity masa depan.
Lewis verdict
Untuk skor berasaskan nilai, saya lebih suka projek harga munasabah dengan demand sebenar berbanding projek paling murah tetapi exit lemah.
Sebelum Booking Hartanah, Belajar Baca Data NAPIC Sebagai Pembeli
Data rasmi tidak terus memberitahu projek mana patut dibeli, tetapi ia bantu anda tidak bergantung pada marketing sahaja.
Lewis verdict
Data tidak menggantikan site visit, tetapi ia cara terbaik untuk perlahan keputusan booking yang terlalu emosi.
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan dengan peguam anda sama ada anda memenuhi takrif mutlak pembeli kali pertama sebelum mengandaikan pengecualian P.U.(A) 448/2025 terpakai.
Send
Jika membeli bersama pemilik bersama yang tidak layak, tanya mengenai pengecualian separa berkadar bahagi ke atas bahagian tidak berbahagi anda sendiri.
Send
Dapatkan pengiraan duti setem peguam anda secara bertulis, kerana tanggungjawab ketepatan kini terletak pada anda di bawah sistem taksir sendiri 2026.
Send
Sahkan sama ada duti akan ditaksir berdasarkan harga SPA atau penilaian JPPH yang lebih tinggi sebelum memuktamadkan belanjawan anda.