Undang-Undang & SPA
Kadar Duti Setem (MOT) Malaysia 2026: Panduan Lengkap
Kadar duti setem progresif pindah milik hartanah Malaysia 2026, pengecualian pembeli rumah pertama, surcaj pembeli asing, dan sistem taksir sendiri yang baharu.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pembeli rumah yang membuat belanjawan untuk kos transaksi, pembeli kali pertama yang menyemak kelayakan pengecualian mereka, dan pembeli bersama di mana salah satu pihak sudah memiliki hartanah. |
|---|---|
| Tahap risiko | Rendah sebagai konsep kos, tetapi risiko salah kira telah meningkat di bawah sistem taksir sendiri 2026, di mana peguam pembeli, bukan LHDN, kini memikul tanggungjawab utama memastikan angka itu betul. |
| Tindakan pembeli | Sahkan status pembeli kali pertama anda dengan peguam sebelum menandatangani SPA, dan tanya secara jelas sama ada pengecualian separa berkadar bahagi terpakai jika anda membeli bersama pihak yang tidak layak. |
Struktur Duti Setem Progresif
Duti setem ke atas instrumen pindah milik, biasa dipanggil MOT, dikenakan di bawah Jadual Pertama Akta Setem 1949 secara progresif dan ad valorem, bermakna kadar meningkat mengikut kelompok apabila nilai hartanah meningkat. Yang penting, duti dikira berdasarkan mana yang lebih tinggi antara harga transaksi SPA atau penilaian pasaran rasmi JPPH, jadi hartanah yang dibeli bawah nilai pasaran ketara tidak terlepas daripada taksiran lebih tinggi jika JPPH menilainya lebih tinggi daripada harga yang dipersetujui. Struktur ini terpakai bagi pindah milik kediaman dan komersial untuk warganegara Malaysia dan pemastautin tetap.
Struktur Duti Setem Progresif
Julat Nilai
Kadar Marginal
Duti Maksimum Dalam Julat
Duti Kumulatif Pada Had Atas
Julat Nilai
Kadar Marginal
Duti Maksimum Dalam Julat
Duti Kumulatif Pada Had Atas
Julat Nilai
Kadar Marginal
Duti Maksimum Dalam Julat
Duti Kumulatif Pada Had Atas
Julat Nilai
Kadar Marginal
Duti Maksimum Dalam Julat
Duti Kumulatif Pada Had Atas
| Julat Nilai | Kadar Marginal | Duti Maksimum Dalam Julat | Duti Kumulatif Pada Had Atas |
|---|---|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% | RM1,000 | RM1,000 |
| RM100,001 - RM500,000 | 2% | RM8,000 | RM9,000 |
| RM500,001 - RM1,000,000 | 3% | RM15,000 | RM24,000 |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% ke atas lebihan | Berubah-ubah | RM24,000 + 4% ke atas lebihan |
Sistem Taksir Sendiri Mulai 1 Januari 2026
Mulai 1 Januari 2026, Malaysia beralih daripada sistem taksiran rasmi kepada Sistem Taksir Sendiri Duti Setem, digubal di bawah Akta Kewangan 2025 dan Akta Langkah-Langkah Kutipan, Pentadbiran dan Penguatkuasaan Cukai 2025. Ini mengalihkan tanggungjawab mengira, mengisytiharkan dan membayar duti setem yang betul kepada pembayar cukai dan peguam mereka, berbanding LHDN yang membuat taksiran sendiri. LHDN sedang melaksanakan ini secara berperingkat, dengan instrumen Fasa 1, iaitu perjanjian sewaan dan dokumen pinjaman yang dilaksanakan pada atau selepas 1 Januari 2026, sudah memerlukan taksir sendiri, dan mekanisme penguatkuasaan di bawah Akta Setem 1949 telah diperkukuh selaras dengan tanggungjawab baharu ini.
Pengecualian Pembeli Rumah Kali Pertama dan Pembelian Bersama
Warganegara Malaysia yang layak menerima pengecualian duti setem 100% ke atas kedua-dua instrumen pindah milik dan perjanjian pinjaman berkaitan di bawah P.U.(A) 448/2025. Takrif pembeli kali pertama adalah mutlak: pemohon tidak boleh pernah memiliki, mewarisi, memiliki bersama atau menerima sebagai hadiah mana-mana hartanah kediaman di Malaysia, dan jika nama mereka pernah tercatat pada hak milik tanah kediaman atau hak milik strata, walaupun sekadar bahagian pecahan yang diwarisi, mereka hilang kelayakan. Jika kedua-dua pasangan masing-masing layak sebagai pembeli kali pertama, mereka boleh menandatangani SPA bersama dan menerima pengecualian penuh bersama-sama. Tetapi jika pembeli kali pertama membeli bersama pihak yang tidak layak, seperti pasangan yang sudah memiliki hartanah, pengecualian penuh tidak boleh dituntut ke atas keseluruhan transaksi, walaupun amalan LHDN membenarkan pihak yang layak memohon pengecualian separa ke atas bahagian tidak berbahagi mereka sendiri, dipegang sebagai pemilik bersama di bawah Borang 14A Kanun Tanah Negara.
Surcaj Pembeli Asing dan Perbandingan Liabiliti Keseluruhan
Sejak Bajet 2024, kadar surcaj rata terpakai bagi pembeli asing yang membeli hartanah kediaman, dikenakan ke atas keseluruhan nilai ditaksir atau harga transaksi tanpa kelompok progresif. Pemastautin Tetap kekal dikecualikan daripada surcaj ini dan terus membayar kadar progresif standard 1% hingga 4% seperti warganegara. Jurang liabiliti keseluruhan antara kategori pembeli adalah besar dan melebar dengan nilai hartanah.
Surcaj Pembeli Asing dan Perbandingan Liabiliti Keseluruhan
Kategori Pembeli
Pada RM500,000
Pada RM1,000,000
Kategori Pembeli
Pada RM500,000
Pada RM1,000,000
Kategori Pembeli
Pada RM500,000
Pada RM1,000,000
Kategori Pembeli
Pada RM500,000
Pada RM1,000,000
| Kategori Pembeli | Pada RM500,000 | Pada RM1,000,000 |
|---|---|---|
| Pembeli Kali Pertama Warganegara [P.U.(A) 448/2025] | RM0 | RM24,000 |
| Warganegara/PR Standard | RM9,000 | RM24,000 |
| Pembeli Asing, Kediaman | RM40,000 | RM80,000 |
| Pembeli Asing, Komersial | RM20,000 | RM40,000 |
Checklist pembeli
Duti setem ke atas instrumen pindah milik (MOT) mengikut struktur progresif: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM400,000 seterusnya, 3% bagi RM500,000 seterusnya, dan 4% bagi baki melebihi RM1,000,000, dikira berdasarkan mana yang lebih tinggi antara harga SPA atau penilaian JPPH. Warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki, mewarisi atau memiliki bersama mana-mana hartanah kediaman layak mendapat pengecualian duti setem 100% ke atas MOT dan perjanjian pinjaman di bawah P.U.(A) 448/2025. Mulai 1 Januari 2026, Malaysia beralih kepada Sistem Taksir Sendiri Duti Setem, bermakna pembeli dan peguam mereka, bukan LHDN, kini bertanggungjawab mengira dan mengisytiharkan duti yang betul.
1
2
3
4
5
| 1 | Sahkan dengan peguam anda sama ada anda memenuhi takrif mutlak pembeli kali pertama sebelum mengandaikan pengecualian P.U.(A) 448/2025 terpakai. |
|---|---|
| 2 | Jika membeli bersama pemilik bersama yang tidak layak, tanya mengenai pengecualian separa berkadar bahagi ke atas bahagian tidak berbahagi anda sendiri. |
| 3 | Dapatkan pengiraan duti setem peguam anda secara bertulis, kerana tanggungjawab ketepatan kini terletak pada anda di bawah sistem taksir sendiri 2026. |
| 4 | Sahkan sama ada duti akan ditaksir berdasarkan harga SPA atau penilaian JPPH yang lebih tinggi sebelum memuktamadkan belanjawan anda. |
| 5 | Jika anda pembeli asing, peruntukkan belanjawan bagi surcaj rata di atas kadar kelompok standard, kerana ia terpakai ke atas keseluruhan nilai transaksi. |
Soalan lazim
Adakah saya secara automatik layak mendapat pengecualian duti setem pembeli kali pertama jika saya tidak pernah membeli hartanah sendiri?
Tidak semestinya. Pengecualian di bawah P.U.(A) 448/2025 memerlukan anda tidak pernah memiliki, mewarisi, memiliki bersama atau menerima sebagai hadiah mana-mana hartanah kediaman di Malaysia. Jika nama anda pernah tercatat pada hak milik kediaman, walaupun sekadar bahagian pecahan yang diwarisi, anda hilang kelayakan, tidak kira sama ada anda membayarnya secara peribadi.
Siapa kini bertanggungjawab mengira duti setem saya dengan betul di bawah sistem 2026?
Di bawah Sistem Taksir Sendiri Duti Setem, berkuat kuasa mulai 1 Januari 2026, tanggungjawab mengira, mengisytiharkan dan membayar duti yang betul terletak pada pembayar cukai dan peguam mereka, bukan LHDN. Mekanisme penguatkuasaan di bawah Akta Setem 1949 telah diperkukuh selaras dengan ini.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Helah Rebat Yang Boleh Menyebabkan Loan Anda Disyaki Penipuan
Sesetengah pakej pemaju menaikkan harga SPA kemudian rebat perbezaan untuk tampung downpayment anda.
Kesimpulan Lewis
Saya sentiasa minta harga net secara bertulis daripada pemaju dan sahkan bank membiayai berdasarkan angka itu, bukan angka gross pada muka depan SPA.
Sinking Fund Kondo: Perkara Wajib Disemak Pembeli Sebelum Beli
Hartanah strata memerlukan dana terbenam untuk pembaikan besar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Kesimpulan Lewis
Saya sering melihat pembeli hanya melihat gim dan kolam renang, tetapi mengabaikan sinking fund. Di bawah Akta Pengurusan Strata, dana ini adalah wajib. Untuk subsale, saya menyemak minit AGM untuk melihat sama ada ramai pemilik culas membayar — kadar tunggakan 30% bermakna bangunan itu sedang merosot secara perlahan. Bagi projek baharu, jika pemaju menawarkan kadar RM0.25/sqft yang mencurigakan rendah, bersedialah untuk kenaikan mendadak 40% dalam masa dua tahun selepas JMB mengambil alih.
Taksir Sendiri Duti Setem LHDN 2026: Panduan Pembeli Rumah
Fahami Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SAS) LHDN 2026, tempoh bayaran 30 hari, audit 3 tahun, serta pengecualian 100% pembeli rumah pertama sehingga RM500k.
Kesimpulan Lewis
Di bawah SAS, kelajuan bertambah tetapi risiko juga meningkat. Dahulu, LHDN memberikan angka akhir. Kini, anda kira, bayar, dan mereka boleh audit kemudian. Pembeli kali pertama di bawah Belanjawan 2026 mendapat pengecualian penuh sehingga RM500k sehingga akhir 2027. Bagaimanapun, jika anda membeli dengan surat sampingan rebat tersembunyi yang menggelembungkan SPA, LHDN boleh mengaudit penilaian tersebut. Saya menasihatkan semua pembeli untuk menyimpan rekod transaksi yang bersih dan mengelakkan perjanjian sampingan yang boleh mencetuskan penalti cukai 3 tahun akan datang.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Sahkan dengan peguam anda sama ada anda memenuhi takrif mutlak pembeli kali pertama sebelum mengandaikan pengecualian P.U.(A) 448/2025 terpakai.
Send
Jika membeli bersama pemilik bersama yang tidak layak, tanya mengenai pengecualian separa berkadar bahagi ke atas bahagian tidak berbahagi anda sendiri.
Send
Dapatkan pengiraan duti setem peguam anda secara bertulis, kerana tanggungjawab ketepatan kini terletak pada anda di bawah sistem taksir sendiri 2026.
Send
Sahkan sama ada duti akan ditaksir berdasarkan harga SPA atau penilaian JPPH yang lebih tinggi sebelum memuktamadkan belanjawan anda.